給用家的留言──應用篇

現行負資產的定義，主要由銀行利益出發。而物業成為負資產，對業主來說當然不是好消息，現實問題就現實地面對，小業主如何應對？
小業主用家在樓價高峰時購入單位，如果打算長期持有的話，根本不應過分在意短期的價格走勢。說到底，除非樓價只升不跌，又或完全禁絕物業按揭，否則負資產可視為周期現象，問題在置業時「無咁大個頭，戴咁大頂帽」，目前就要準備，如何將衝擊減至最低。
投資者充斥的波動
宏觀而言，在收緊按揭及加徵多項印花稅後，樓市中投資者的比重已大幅減少。1997年每月有近1.5萬宗住宅成交，2015年數字是4808宗，成 交量下跌67%。2016年至今，成交量比去年同期仍見下跌。大膽估計，上一個高峰期有六成住宅成交涉及投資成分，而當前估計涉及投資成分的交易不足兩 成。須知這四成的增多或減少，是會為樓市帶以倍計的波動。
用家與投資者對待負資產的態度亦完全不同，後者見勢色不對，較傾向於止蝕離場，可能為銀行帶來實際損失；而前者除非走投無路，否則會傾向繼續供款。 在樓市以用家主導的情況下，負資產出現，對銀行體系的影響其實極為有限。不少人擔心負資產重現，可能促使投資者止蝕放盤，推動樓價進一步下跌；但按揭指引 收緊多年，估計此方面的影響已遠不及過去的周期。
基本步：管理好個人信貸紀錄及工作熱誠的回歸
當物業成為負資產，一時三刻難以改變，建議小業主可以留意以下幾點：
首先準期還款，連一天遲供也不要出現。延期還款的戶口，會引起銀行特別留意，持續出現遲供紀錄，銀行便有更大動機要求提早還款，更會為未來申請其他 貸款或轉按帶來負面影響。在信貸資料庫日趨完善的今日，借款人要緊記：信貸紀錄是跟一世的，不值得因為一時遺漏或任性，而令信貸評級下跌。
其次，是盡量減少消費性貸款(減少消費在宏觀層面不利經濟增長，但在經濟下行之時仍鼓吹消費，是推人去死，筆者有所不為)；例如以信用卡購物並只付 最低還款。須知道信用卡利率動輒30多厘，是按揭貸款利息的10多倍。以錢的成本計，身上多負一萬元信用卡欠款，相當於多欠10多萬元的按揭。減少不必要 的消費貸款，可能的話，增加儲蓄，即使未來加息，都有餘裕作出應對。
另外一個建議是努力工作，經濟增長放緩，平均薪金可能難見明顯升幅，但反過來想，打工仔更應努力工作，保住職位，有穩定的收入才可安然應對負資產。心存僥倖，望在投資市場有所斬獲，有可能就如大部分人的經驗「愈窮愈見鬼」！
至於那些現在已入市，卻仍留下較多手頭資金的用家，即使物業成為負資產，但已處於進可攻退可守的有利形勢：如果認定資產價格會進一步調整，利率又會 持續上升，可以考慮以手上現金進行部分還款，減低負擔及每月支出。如果發現樓價整固後再回升軌，手上的資金便有更大的運用彈性。須知在困難時期借錢，是一 個事倍功半的作業，有備用資金在手是名符其實的上上簽。
33個月的護身符
當然，以上建議主要由用家角度考慮，至於那些運用高按揭槓桿入市的投資者，本身已屬藝高人膽大，便不在本文討論之列。
又要增加儲蓄，同時減少消費，還要每個月緊盯供款日的存款，以備準期還款。這裏牽涉了一套有「紀律」的涵養，用近期流行的講法：市民不可「用自己的方法」去供樓，一切都是有規有距的！
說來說去就是勒緊褲頭，或者用家也會問，究竟緊日子要過多久？其實日子是可以計算的，參考上一個周期的數據，以上次惡劣的情況計，可能維持33個 月；而本周期的內在基本因素有所改善，苦日子可能不會長達33個月。如果小業主已有充份儲備，預期可應付未來33個月的緊日子，估計可平穩渡過。至於 「33個月緊日子」的推算從可而來，稍後再談。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2016年5月17日