兩個負擔數據 看本地樓市調整趨勢

近日有兩個在表面結論上截然相反的數據出爐。不同機構的樓價或按揭負擔數據，一些會創新高，一些會創新低，背後牽涉統計方法及數據解讀。但值得留意的是，結論看來截然不同的統計，可能暗示往後樓價調整的趨勢：少量成交下，價格出現明顯調整。
國際調查機構Demographia指，2015年香港住宅物業在全球多個城市中，蟬聯最難負擔的「寶座」，2015年，市區一個小單位的樓價，相 當於家庭年收入中位數的19倍，數字較2014年的17倍進一步惡化。一般本地媒體的演繹，是一般家庭要不吃不喝19年，才可購入一個市區小單位。
另一方面，金管局新近的數字卻顯示，2015年11月，銀行新批住宅按揭的供款負擔比率為34%，較2010年的41%明顯改善，也創當年推出逆周期措施以來新低。
前一個調查說近年本地樓價對比於家庭收入倍率愈來愈高，後一個統計卻說新批按揭供款負擔愈來愈低。原因在於兩個調查的方法完全不同，而某程度上，兩 者都有一定缺陷，難以反映整體圖象。例如Demographia着眼於樓價與收入比，沒有/不必考慮本地大量家庭居於公屋，理論上私樓價格對他們生活沒有 影響。調查亦沒有考慮近年按息持續低企，變相令置業人士每月供款減輕。
金管局的統計是銀行批會的實際數據，但統計不會直接告訴你，供款負擔比率愈來愈低，與近年按揭成數受限，平均還款期愈來愈長有關。統計更大的缺陷， 是沒有反映近年財務公司在按揭市場更為活躍、發展商亦爭相為旗下項目提供一按的現象。考慮到銀行以外的按揭數據，新批按揭的實際供款負擔應會比官方數字為 高。
不過，將兩個有調查放在一起，卻可能有助於大家了解樓市整體大勢。一般私樓價格對中等收入家庭來說已是難以負擔，結果是成交量相對疲弱。2015年 一、二手住宅成交註冊量大概5.8萬宗，數字為近年新低。撇開低收入公屋戶也納入樓價負擔統計等小問題不談，Demographia的統計大致反映，近年 樓市只由較高收入的家庭參與。去年上半年樓市創新高，其實只由相對少量成交個案推動。
另一方面，近年入市的買家，受惠/受制於壓力測試，應該有不錯的償還能力，一定程度上可以抵受按息上升的衝擊。但大家亦應記得，近年的升市其實只由 少量成交支持，而在成交持續稀少的情況下，少數業主一旦財政出現問題，平價賣樓對市價的影響遠較成交量充沛的時候大。簡單來說，現時市況下，少量低價成 交，便會是新的市價。
展望未來，如果外圍經濟未見起色，本地個別行業收縮，也可能會令樓價出現較大波動。

原文刊於經濟日報網站2016年1月27日

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信貸資料須知

近日拆息上升，如果讀者用H按供樓，有關戶口又在近日計息，下期供款將較前微升。按揭及其他貸款，借取的是金錢，而利息便是金錢的價格標準，利率除了會受資金供求等市場因素左右外，客戶本身的還款能力及還款意願，一樣會影響到按揭的價格。
報載一名業主入稟，向一家銀行索償，理由是有關銀行未有更新事主曾經拖欠供款的信貸紀錄，令他在過去數年取得貸款時，利率較市價為高。誰是誰非有待法庭判決，但個案表明，信貸紀錄影響按揭利率的作用。
近幾年市場資金充裕，市場整體按揭息率下調，另一方面，因金管局對H按及P按均設利率下限指引，令市場上多數買家在申請標準按揭時，都會取得大致一樣的按息，即P按為P(5.25厘)減3.1厘，H按為H加1.7厘。
情況持續幾年，很多人未有意會，按息除了受制於資金供求外，按揭申請人的條件也會有所影響。
說「按揭申請人的條件」，其中一項便是借款人的信貸紀錄。以上文提及的個案來說，便因為事主曾有拖欠供款的紀錄，而在他清還有關欠款後多年，貸款銀行一直未有更新有關資料。
當事主再向其他銀行申請貸款時，他曾有拖欠供款的紀錄便一覽無遺。有拖欠紀錄不代表一定不會獲批新貸款，但拖欠紀錄表示銀行如批出貸款，承受的風險會較正常客戶為高。風險反映在價格上，便需要以較高的利率作為平衡。
對按揭或任何貸款的申請人來說，希望取得最佳的貸款利率，除了要懂得格價，維持良好的信貸紀錄，避免出現拖欠還款，便極其重要。
值得留意的是，信貸資料庫始終是一個由多家銀行、貸款機構提供資料的機制。當中資料的準確、及時，有賴於不同機構提供資料；大量資料的輸入，難保完全準確，而錯誤輸入的資料，一樣會影響借款人的信貸申請。
要避免有關風險，在申請貸款前，借款人可向信貸資料庫查閱自己的信貸紀錄。萬一出現錯誤的拖欠紀錄，又或積存多年的過時資料，都可以要求有關機構予以更改，減少因錯誤紀錄連累，以至未能取得最佳貸款條件的情況出現。

原文刊於信報網站2016年1月26日

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拆息波動 H按借款人如何部署？

本周港元滙價波動，開始帶動拆息上升，周三（20日）一個月拆息報0.31厘，為近幾年新高。過去兩年，逾八成新批按揭為拆息按揭（H按），拆息上升，對選用H按的置業人士來說又有何影響？
此輪拆息上升的勢頭頗急，以上升幅度計，拆息的升幅亦可觀，但對H按借款人的實際影響有限。以H按利率為H+1.7厘，一個月拆息由上周五（15 日）的0.228厘升至周三（20日）的0.31厘計，$100萬按揭，20年還款，每月供款會由$5,024.81，升至$5,063.57，即增加 約$39。
雖然實際影響不大，但近年H按主導按揭市場，現時拆息先於最優惠利率上升，代表大量按揭借款人的每月供款微增；在市況疲弱的當下，對市場的氣氛可能有更大影響。
供款或微升 影響暫不明顯
絕大多數的H按合約都設有以最優惠利率（P）為準的鎖息上限/封頂機制，拆息即使持續上升，在觸發鎖息機制時，當月便會改用P為準的息率還款。以近 兩年主流的H按組合來說，一般為H+1.7厘，鎖息上限為「P（5.25厘）減3.1厘」或「P（5厘）減2.85厘」。簡單來說，如果最優惠利率不變， 而H按的計息日，一個月拆息報0.45厘以上，有關拆息按揭戶口便會改用以P計息的2.15厘供樓。
值得留意的是，大概2010年前後，當時流行的H按組合為H+0.7厘，而鎖息上限的設計較近2年流行的高，例如為P（5.25厘）減2.75厘左右，此批業主如果未有轉按/贖樓，理論上要在一個月拆息升至0.8厘水平時，才會轉以鎖息上限供樓。
至於一個月拆息會不會扯高至0.45厘水平，令眾多H+1.7厘的按揭組合改以鎖息供樓？機會看來不大。如果港元拆息持續上升，至高於美元拆息水 平，反而會吸引資金流入香港銀行體系，屆時拆息反而會回落。當然，如果市場氣氛恐慌，例如對港元聯繫滙率信心也動搖，大量資金流走時，便可能出現港元拆息 高於倫敦美元拆息的情況。
憂拆息上升 業主可進行部分還款
對以H按供樓的業主來說，面對拆息上升，或者不需要有太多部署。近幾年的新批H按，鎖息上限一般等同最佳的P按利率，即使具備轉按條件，也沒有理由 因為擔心拆息上升而轉用P按。另外，市場上有一批2011年以前借取H按的客戶，利率一般在H+0.65厘至H+0.8厘左右，其時銀行批出的鎖息上限， 一般略高於同P-3.1厘，換言之，如果拆息持續上升，此批客戶改用鎖息供樓，利率會較現時一般P按客戶為高。問題是，如果他們現時轉按，最佳利率也不過 是H+1.7厘，較其現時供款利率高1厘，他們一樣沒有動機轉按。
不過，借款業主如果真的擔心拆息持續上升，令未來供款增加，其中一個較可行的部署，是進行部分還款，便可有效減少未來利息上升（不論是P或H）時，對每月供款增加的壓力。

原文刊於置業家居2016年1月23日

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「抵唔抵」非比較按揭唯一標準

本周港元拆息上升，令人擔心資金開始流出香港。針對港息遲早上升的憂慮，市場近日對定息按揭的興趣也在上升，不時也會有人問：「定息按揭抵唔抵」的問題。有關問題可說是十分典型的港式思維，但更值得考慮的，其實是「我是否需要定息按揭」、「甚麼人適合使用定息按揭」。
「抵唔抵」（「是否物有所值」）可能是港人最常用以衡量萬物的尺度。討論酒店自助餐，問「抵唔抵」的次數，一般較「是否好吃」多得多。自助餐如此，可以比較利息的按揭產品，「抵唔抵」/「哪一個更抵」自然是按揭FAQ。但很多時候，「抵唔抵」此把尺，並不一定適用。
過去幾年，H按與P按市佔率幾度大幅變化。對置業人士來說，要在H按與P按之間二擇其一，何者「更抵」，自然是重要問題。在此以外，其實有其他問題 一樣值得借款人留意，例如利息突然上升的風險。在H按開始出現時，並沒有以最優惠利率（P）為準的鎖息機制，一旦外圍波動、拆息急升，可能會令當月按揭供 款急增。當時不少分析亦建議借款人，在考慮P按及H按當下利率之外，要留意相關風險。其後市場競爭激烈，銀行將H按的鎖息設定於等同P按最佳利率，理論上 完全消除了H按的風險，「抵唔抵」便幾乎成為用家選擇P按或H按時的唯一考慮。
可能是大家太習慣於單一尺度，在考慮是否採用定息按揭時，用家一樣會問「抵唔抵」，但偏偏此未必是衝量有關產品的最佳尺度。定息按揭的好處，是在定 息期內供款固定，不像浮息按揭會受市場利率波動影響，較為適合追求穩定的人。此種穩定的代價，是定息按揭開始時，利息一般較同期的浮息按揭為高。
要比較浮息按揭與定息按揭何者「更抵」，最準確的方法是事後總結，例如定息期3年，便在3年後比較兩者的實際利息支出。如果一定要在事前比較，其實 也只能說：如果定息期內，浮息平均利率高於某水平，選用定息按揭的利息支出便可能較低。簡單來說，也只是靠估，而根據往績，包括專家在內，人類對未來的估 計能力，其實極為有限。（補充一點，如果比較的是2個不同的定息組合，包括定息期在內，其他條件一樣，一個定息2.8厘，另一個定息2.9厘，自然是前者 更抵。）
回到文首的問題，要問「定息按揭抵唔抵」，如果對答案的要求是和浮息按揭利息支出的比較，其實難以在當下作出判斷。值得問的反而是：你是否願意為了未來一段時間供款固定的好處，付上較當下浮息按揭略高的息差？

原文刊於經濟日報網站2016年1月20日

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超沖與單邊市的資產市場

2016年開市現黑盤，環球股市全線下跌，跌幅亦不少。中國經濟仍然偏弱，人民幣極其波動，而中國政府把離岸人民幣拆借利率曾一度挾升至超過100 厘，其旨意大概是穩定過快的眨值速度。此等市場干預其實是影響到實體經濟的一些經營作業，正如香港於1997年挾息至300厘時的情況，尤幸人民幣現正分 離岸和在岸價，影響較為間接，希望將來發展不是香港以前的「一將功成萬骨枯」的景象。
筆者一位朋友，在過去幾年，人人看好人民幣前景的時候，也投入好友行列。與兌換幾萬元人仔存款的散戶不同，友人是國内港商，要對沖風險，便選擇了看好人仔的相關衍生產品，期間人仔下跌，卻仍以溝貨作為應對策略──粗略計算，損失大概數千萬元。
老掉牙的教訓
故事有兩個層面的教訓，看好看跌的衍生產品，由最原始的期貨合約，到近年令人聞風喪膽的Accumulator，原則上都是對沖風險的工具。一如航 空公司無可避免要為油價作出對沖部署，透過期權槓桿，投入少量資金，對沖油價大升的風險。而生意牽涉不同貨幣交易的話，做些貨幣對沖也合情合理。
不過，對沖規模應以現金流作對應，這裏涉及的是「頭與帽子尺碼是否配合」的問題，所謂living within the mean是簡單不過卻難以做到的道理。過高的持盤便是「超沖」(over hedged)，對沖反而成了「魚蝦蟹」一般的賭具，人性的心存僥倖和嗜賭本性難以移除。
故事的第二個教訓，是任何市場都沒有一面倒的「單邊市」，回想幾年前，市場上盡是看好人民幣的分析，而且看來理據十足──中國已是世界第二大經濟 體、中國政府有長線目標令人民幣國際化，左看右看，人民幣理應長升長有。在眾多專家列出大量看好的理由之時，亦吸引海量散戶轉存人民幣，「專業投資者」則 透過不同衍生產品大炒特炒。結果如何，也不必再提。
上述兩個教訓，在樓市中同樣存在，先說的是以抵押融資買資產的做法，即是按揭。按揭的原始設計是令置業人士不必儲蓄整筆樓價便可先行購買住房。問題在於，有槓桿效果的按揭，因着心存僥倖和嗜賭的人性，被利用作為以小博大，炒賣的工具，實行「無咁大個頭去戴咁大頂帽」。
雙重單邊市的盡輸
另一方面，樓市好景時，報紙雜誌盡是投資者獲利多少的報道，專家們的新理論如樓市大機遇、世紀資金大挪移帶來樓市「新常態」等。予人不趕緊入市不行的感覺。但一如人民幣，樓市也不會只升不跌。樓市要調節過高的價位似乎是正常不過的事，怎樣調整是將來關鍵所在。
如果你在人幣市場上作了超沖的持盤，而且信用額是以香港物業作抵押，那麼你是投注於同一方向的「雙重單邊市」，這是徹頭徹尾的有今天沒明天的賭博！要知道複合式的對賭，開大或開小的結果，是等同「盡贏或盡輸」。站在今天去理解，後者的機會正在增加中。
最後，有一點值得慶幸，按揭雖然一樣有放大資金回報(以及損失)的效果，但樓市的「高槓桿操作」在過去數年已大受限制，即使是投資者，在重重限制下亦難以「刀仔鋸大樹」，只因在樓市中因存在源頭「去槓桿化」，樓價大跌真的要頗具驚嚇度事件出現才會發生，此點或許值得慶幸。
不過，在2016年，油價、人民幣及中國股市此「三個下跌」卻有營造着極具驚嚇度事件的可能，這都令人警覺市場上風險所在！

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2016年1月19日

人民幣與香港樓市

回顧近十多年的香港樓市，除了「高地價」、「八萬五」等影響供應的政策因素之外，另一個左右本地樓價的因素，便是「滙率」。今年一般分析估計美元在加息之下將維持強勢，相反人民幣有貶值壓力，對本地樓價又會有何影響？

滙改後 人幣走勢與港樓價關連大
在相當程度上，即使撇開本地供應的因素不計，「滙率」都可解釋本地樓價表現。有趣的是，在1997至2008年之間，本地物業樓價與美滙指數有強烈 關連：美滙指數強，則香港樓價跌；美滙指數跌，則香港樓價升。2008年之後，美滙指數與香港樓價的關連似乎有減少跡象。反而是2005年後實行滙改的人 民幣，走勢與香港樓價有較強烈的關連。

由1997年至2002年，美滙指數基本上反覆上升，而香港樓價卻反覆下跌。在2003年至2008年，美滙指數反覆回落，同期香港樓價反覆上升。 2005年滙改後，人民幣大致上持續升值，同期香港樓價亦見同步上升。不論是美元（及與其掛勾的港元）貶值，抑或人民幣兌港元升值，都意味持港元以外貨幣 人士購買香港物業享受一定滙價折讓，吸引外來資金流入本地樓市，推高樓價。相對而言，港元強勢，原則上不利吸引外來資金進入本地樓市，利淡樓價。
當然，早在人民幣滙價在近期下跌之前，港府已針對非本地居民開徵買家印花稅、雙倍印花稅，金管局限制主要收入來自香港以外人士的按揭成數。市場上非本地買家的比例本來已下降，今輪人民幣貶值對「減少外來置業需求」的影響可能較不明顯。

另一方面，過去數年，香港銀行體系累積巨額人民幣存款—由2004年初不足9億元（人民幣，下同），2010年中突破1,000億，至2014年底 一度突破1萬億元水平，即使其後人民幣存款規模有所下跌，至去年11月本地地有逾8600億元水平。值得留意的是，如果人民幣貶值預期持續，部分存戶將人 民幣兌換回港元，將使本地銀行體系的港元存款增加。

去年底美息已經回升，究竟港息是否跟隨，視乎眾多因素，其中一項是留駐本地的資金會不會隨美息上升而流走。人民幣看跌，預期一定規模的資金將兌回港 元，卻會在相當程度上舒緩此方面的壓力。今年主流估計美息仍有2、3次加息機會，但仍有本地銀行估計港息將維持不變，部分原因可能正是人民幣看跌之下，本 地資金仍然充裕有關。

原文刊於經濟日報網站2016年1月13日

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借貸雙方風險各不同

一位新近購入二手單位買家的媽媽接受報章訪問時，表示樓價下跌少少也沒所謂，反正不買也得付租，而且「銀行估到價，唔會死錯人」。有關觀點其實混淆了借款人(Borrower)及貸款人(Lender)的利益，兩者的風險其實各不相同。

面對樓價高企，準買家最關心的可能是「如何籌集資金上車」，甚至認定「銀行肯借按揭，就無問題」，放膽入市，而完全未有在意置業，特別是以按揭入市的風險。
私人企業的最大特性是勢利「效益計算」，你幫襯同一銀行多年，退休後沒有豐厚的存款或資產在銀行，要使用銀行服務，你就乖乖排隊吧，別妄想銀行會有專人服務你這位老客戶。同樣，銀行願意批出按揭，不代表銀行有替你着想，單純只是衡量過風險和回報後認為有利可圖。

雖然大家都說銀行按揭賺取的息差微薄，仿如雞肋。但由銀行角度考慮，按揭貸款有幾個特色；其中，按揭貸款額大風險低，雖然利潤微薄，卻是銀行「跑數」(起碼令營業額增加)的理想貸款產品。
所謂風險低，有兩層意義：其一是參考歷史數據，即使在經濟環境最差的時候，按揭拖欠3個月以上比率亦只在1.4%水平(相當於美國最理想時候的數 字)、目前數字更低見0.03%──平均一萬宗按揭，才有3宗會欠3個月以上供款的個案(留意，拖欠不代表一定會發生斷供)。另外，今時今日一般按揭成數 只是五成至六成，意思是即使借款人斷供，也要樓價下跌四、五成以上，銀行才會出現壞賬。

按揭貸款風險低額度大，銀行自然樂於批出此類申請。但對銀行來說風險低，卻不代表對借款人也沒有問題。以五成按揭來說，要樓價下跌一半，借款人又斷 供，銀行才會出現損失。但對借款人來說，樓價下跌多少也是損失，此即「首虧損」(First Loss)的風險。極端而言，400萬元的物業，按揭貸款200萬元，借款人取用按揭後一天，樓價下跌六成，借款人斷供破產，銀行損失40萬元，借款人損 失卻已損失200萬元首期；此即借款人較銀行有較大的虧損值(Higher Loss Severity)。

最後，即使是破產，表面上不再承擔償還債務的責任，但破產者卻會賠上信貸紀錄，影響未來借款的機會及利率。總括而言，同一筆按揭，對借款人及貸款人來說，風險完全不可同日而語。
或者有人會說，今時今日，借取按揭要通過壓力測試，銀行肯批，已表示借款人有足夠的償還能力。的確，有了壓力測試，的確在一定程度上保證了借款人的 償付能力。但所謂壓測，完全基於一時一刻的情況判斷未來，例如無從估計借款人收入可能下跌的風險，必須留意，樓價下跌，債務卻不會同步下跌，一旦收入減 少，甚至一時失去收入，沉重的債務仍足以為買家帶來沒頂之災。

必須強調，提出借貸雙方承受不同的風險，不是主張買家不要借錢買樓，而是指出，市場參與者必須了解有關風險──通過壓力測試，也只是風險管理的第一步。

原文刊於信報網站2016年1月12日

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