早前有美資銀行對聯儲局年內加息75基點的預測，以及對港元拆息、最優惠利率(P)與樓市的潛在影響。若讀者手頭仍有按揭未供滿，且認同下半年港元利率有回升機會，現在正是檢視按揭安排的關鍵時刻。其中一個值得認真考慮的策略，便是趁部分銀行仍提供具競爭力的定息按揭計劃，及早轉按以鎖定未來3至5年的利息支出。
定息按揭的吸引力在於「確定性」，現時大多數按揭借款人主要選擇H按(拆息按揭)或P按(最優惠利率按揭)。P按現時主流的按息是3.25厘，同樣，H按現時多用封頂利率還款，普遍亦在3.25厘左右。但一旦最優惠利率跟隨美息上升，H按業主將率先面對每月供款增加的壓力；定息按揭的最大好處，正是把未來一段時間的按揭利率「鎖死」。目前市場上仍有銀行推出3年或5年定息計劃，定息期內利率固定，不受HIBOR或P波動影響，而且定息期內的利率較浮息按揭為低，現時為2.73厘。定息期結束後，利率通常會轉為浮息(普遍為「細P」減 1.75%，即實際利率約為 3.25%)。
即使未來美息及港元拆息累升75基點甚至更多，業主在定息期內的每月還款額仍可保持穩定，有助做好家庭現金流規劃。
轉按的實際考慮因素：
一、轉按時機與銀行取態：目前仍有銀行願意提供較吸引的定息按揭額度，但隨着加息預期升溫，銀行可能逐步收緊定息計劃的優惠或提高鎖定利率。因此，行動宜早不宜遲。建議先比較多家銀行的定息按揭報價，包括鎖定期、罰息條款(提早還款或轉按的罰款)及現金回贈等。
二、供款能力：即使轉做定息，銀行審批時會以鎖息期之後的利率，評估借款人的還款能力。業主應確保家庭財務有足夠緩衝，以應付萬一樓價調整或收入波動的情況。
三、樓市環境配合：過去一年樓價回升逾一成，部分業主在轉按同時可考慮重新估值。若物業估值理想，或可考慮在轉按時順便套現，以增加理財彈性。
當然，定息按揭並非適合所有人。若你預期美息只會短暫微升，之後便會回落，那麼以不變應萬變，可能更划算。此外，現時市場上的定息按揭，都不附設高存息戶口，對於轉按後手上仍有較多流動資金的人士，這會是一個小缺憾。
總括而言，在利率不確定性增加的環境下，「鎖定成本」是保守型業主的重要風險管理工具。建議及早聯絡銀行或按揭顧問，取得最新定息按揭報價及個人化分析，盡快作出決定。
原文刊於信報網站2026年7月7 日
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