供樓扣稅報稅須知

又到報稅時節，不少人應該已收到由稅務局發出的報稅表。在報稅的時候，除了入息，報稅者亦不應忘記申報各種扣稅額。

在物業方面，每位香港人均有10個課稅年度年可扣減住所供樓利息，上限是每年最多十萬元。銀行每年均會向借款人發放對上一個財政年度的供樓本息明細，業主可據此填寫報稅表。

若讀者的住宅是聯權共有或分權共有，有關的居所貸款利息須視為由各聯權共有人以人數按比例繳付，或視為由各分權共有人以所佔擁有權按比例繳付。
值得留意的是，現時按息偏低，如在申造按揭時獲銀行批出H+1厘的按揭，過去一年的按息平均為1.2厘。以300萬元按揭來說，一年可扣減的利息開支為3萬多元。由於「可扣減10個財政年度居所按息」並不必須要連續使用。置業人士可考慮在按息回升的年度，才考慮申報扣稅，以節省稅務支出。

原文刊於 經濟日報生活區報

高位換樓猶如刀鋒舔血

本文轉載自香港經濟日報網站 2011-06-15

按息升令樓價下調？

銀行陸續上調拆息按揭利率，加上市場預期拆息及最優惠利率亦將回升，一般估計低息年代將終結。市場近日一個話題是：「利率上升至何水平，將令樓價止升回落？」

筆者認為，有關問題是問錯方向的利率升跌，不是一個影響樓價升跌的絕對因素。90年代利率及樓價均處於上升周期。97至2000年是利率上升、樓價下跌；2000至2003年是利率及樓價同時下跌；2008年至今是利率下跌，樓價上升。利率與樓價在統計上無明顯的關連。

筆者傾向認為，在2008年金融海嘯後，本地樓價升跌主要是一個貨幣現象：熱錢流入令本地資產價格上升。只要熱錢仍留駐於香港，樓價難見明顯調整。

要知道熱錢流向，可以看看金管局的統計的「銀行同業市場流動資金狀況」每日結餘，2008年海嘯前，此數字一般在數十億元水平。2008年底數字升上千多億元，近一年大致企穩在1,400億元左右。此數字如未見大幅回落，代表熱錢仍充斥市場。

另一個可留意的，是每天新聞必然會報導的「領先指標」。基本上，如港匯處於7.8以上，是為偏弱，也代表資金流走。相反，如港匯指數接近7.75，往往代表資金流入。

2008年海嘯之後，指數曾有一年時間處於7.76水平之下，曾數次觸及強方保證，代表熱錢持續流入。其後指數曾回升(代表港匯轉弱)，但不曾觸及7.8的關口，而2011年以來，港匯在1月曾觸及7.795水平，但大勢仍是偏強，4月底數字為7.765。

如果讀者同意，香港資產價格升升跌跌，基本上是貨幣現象；那麼便請留意：當你聽到新聞報導說，港匯指數觸及7.8關口，甚至觸及7.85的弱方兌換保證時，那可能是熱錢流走、樓價回調的重要訊號。

原文刊於2011年6月4日 imoney.

僭建物業按揭須知

僭建物業按揭

近期全城熱話之一，是物業僭建。一個單位有僭建物，而且有屋宇署發出的清拆令(俗稱「釘契」)，將影響物業買賣。而在按揭角度來說，一個單位有僭建，即使未有清拆令，都可能影響按揭申請。

首先要釐清，物業已「釘契」，不代表不可以買賣。以物業有僭建而被「釘契」來說，是官方於樓契註明，物業業主有責任完成某些清拆工程；地產代理及處理有關交易的律師，亦有責任提醒買家，單位已被釘契，如購買單位，將「繼承」有關清拆工程的責任。事實上，一個被釘契的物業仍可買賣，只是很多買家為免麻煩，可能不會考慮被釘契的物業，無形中令業主成功出售單位的機會減少。

在按揭的角度來說，一個單位有僭建物或清拆令，亦不代表一定不可獲批按揭；不同銀行對有僭建物/有清拆令的單位，處理情況有別。在高成數按揭的部分，幾可肯定不會批出按揭予有清拆令的單位。但部分銀行在處理按揭申請時，如發現單位有僭建，會評估有關僭建物的嚴重程度及還原費用。如果還原費用不高，銀行仍會批出按揭，但為彌補風險，按息可能較一般物業為高。當然，如果僭建情況較嚴重(極端例子如在村屋地底自建地牢)，批出按揭的機會便極微。

原文刊於 2011年6月3日 香港經濟日報‧生活區報 

年齡的問題

年齡的問題

銀行對於物業按揭的年期，一向有兩個限制，其一是「樓齡+按揭期」不可超逾某個期限，其二是「年齡+按揭期」不可超逾某個年限。

一般銀行提供的按揭，最長年期是30年。再加上「樓齡+按揭期」的限制，意味「高齡」物業的按揭還款年期會較短。具體而言，不同銀行有不同限制，一般限制為65至70年。即是說，如果有關銀行對「樓齡+按揭期」的限制是70年，一個樓齡45年的物業，最長的按揭還款年期便不可高於25年。

「年齡+按揭期」的限制，一般是70年，但在涉及多於一名借款人及擔保人的情況下，不同銀行有不同的計算標準。以二人聯名購買物業並申請按揭為例，有些銀行會以「業主中最年輕」者為計算標準；有些銀行會以「業主中收入最高」者為計算標準。以一對父子聯名申請按揭，父親年齡50歲，收入較高，兒子年齡20歲，收入較低；A銀行以「業主中最年輕」為計算年齡+按揭期標準，他們可以選擇30年按揭。B銀行以「業主中收入最高」為準，可批出的最長按揭年期可能便只有20年。

(原文刊於2011年5月27日 《香港經濟日報‧生活區報》)

買樓負擔比率 準確存疑

買樓負擔比率 準確存疑

銀行調整拆息按揭（H按）利息，有物業代理以新造按息，再配對指定條件，計算出現時的供樓負擔為44%。

此類要得出「一般香港人供樓負擔」的計算，都要代入一堆數字，在上述例子中，有關代理行代入的便是「一個市區600呎單位的成交價」、「私樓住戶入息中位數」、「六成按揭」、「供款20年」、「新造按息1.73厘」為計算準則。
現時私樓住戶入息中位數為$2.55萬，有關代理沒有提及「一個市區600呎單位的成交價」是多少，筆者以其結果「供樓負擔為月入44%」，計算出其按揭借款為$227.48萬，以六成按揭計，即樓價約為$379萬。
「合理」假設變成古怪結論
簡單來說，一個600呎的單位，現時平均作價$379萬；一個剛好處於私樓入息中位，月入$2.55萬的家庭，以一般人常用的按揭條件，即20年供 款期，1.73厘按息，以六成按揭供樓，供款約$1.122萬，為收入44%。至於為甚麼是六成按揭，應該與金管局統計的按揭貸款與估值比率（Loan To Value Ratio，LTV）大致在六成以下有關。
要計算「一般」/「平均」的數據，少不免要代入種種假設，上述計算標準，每一個部分的採樣亦算合理。問題是：此種個別部分採樣合理的標準，在結合成整體時，卻會出現種種荒謬的情況。
簡單而言，代理行以「六成按揭」去計算平均的供樓負擔比率，在採樣上是十分合理的，根據金管局統計，香港新批按揭的平均貸款與估值比率一般在60% 以下，以3月為例，平均的LTV是55.8%，2月是57.4%。其他的統計基礎，如600呎單位、私樓住戶入息中位數等，亦屬合理。但當幾個「合理的」 數據放在一起，我們卻會得出古怪的結論。
$2.55萬的月入，購買$379萬的單位，採用六成按揭，首期是四成，即$151.6萬，相當於一個月入$2.55萬的家庭59個多月，約6年的 收入。以家庭儲蓄率為月入三分之一，單是儲蓄首期，有關家庭要儲蓄約18年。收入中等的家庭，打算購買一個「一般」的單位，又要維持偏低的供樓負擔比率， 看來只好期望父母有較多儲蓄，可以資助子女首期。
此類「平均數」另有一個問題，有關代理行在計算時，煞有介事的列出50%、60%的界綫。（金管局壓力測試要求：以現時的供款利率計算，銀行批核按揭時，借款人供款不可高於月入50%，當利率上升2厘時，按揭供款不可高於月入60%）
問題是，如果當樓價再上升，當「平均按揭供樓負擔比率」升穿60%時，是甚麼意思？同一個統計，卻顯示在同類標準（六成按揭，20年期供款）下，在 1997年時，一個600呎單位的按揭月供，是私樓住戶入息中位數的112%，難道可以演繹為「香港人平均以月入的112%供樓」？

超低息環境下 任何假設亦徒然
出現此類古怪數據，原因是為了統計，統計者總要按某時某刻的樓價、收入、按揭條件作參數。就以97年中的數字為例，當時如果一個入息正處於私宅家庭 中位數的家庭，要以市價購買一個600呎的單位，按當時一般按揭條件，他的按揭月供的確就是收入的112%。問題是，真有此情況，銀行應該不會批出有關按 揭申請。
當然，類似的統計不會完全沒有意義，參考歷史數據，尤其是與成交量對比，如果發現供樓負擔處於某水平以上時成交量會放緩，甚至出現樓價回落，那仍然是一個有參考作用的數字。
筆者始終認為現在使用的負擔比率，是一個「利率敏感」工具；在超低息的環境中，縱然用上任何有用假設，都不能把扭曲的結果改正；這是一個不能反映今天買樓負擔能力的指標。



(原文刊於2011年5月28日 《置業家居》)