「釘契」如何影響樓按

 某屋苑單位被揭裝修時拆除了部份結構牆，引來管理公司、業主組織關注。一般來說，如住宅大廈單位有僭建、不合規的改建，都有可能被官方「釘契」。被釘契的物業，會因為按揭原因，而難以買賣。

僭建可被釘契

釘契(Encumbrances)，指物業的業主因為欠債、或牽涉法律訴訟、或單位涉及業權糾紛又或違反建築物條例時，相關的債主、政府機構都可向土地註冊處申請，就有關問題進行登記。當其他人為單位進行物業查冊的時候，便會被顯示出來。

 

以違反建築物條件來說，當屋宇署發現建築物有僭建，便會向業主發出清拆令或還原令，相關指令會在土地註冊處登記，亦即坊間說的「釘契」。其他人在查冊中通常會出現「BUILDING AUTHORITY UNDER S. 24(1) OF THE BUILDINGS ORDINANCE」，或者有關危險建築物「BUILDING AUTHORITY UNDER 26 OF THE BUILDINGS ORDINANCE」字眼，行內稱S24、S26。當業主遵行清拆令或還原令，屋宇署滿意後，便可撤銷登記，俗稱「解釘」。

情況嚴重者難獲批按揭

法律上並沒有說被釘契的物業不可買賣，但相關事項被登記在土地註冊處。原意是提醒物業的潛在買家，物業可能涉及糾紛，新買家可能要承擔潛在的法律責任。而在按揭方面，銀行一般不會為有法律訴訟或業權糾紛的釘契的物業提供按揭。如果涉及輕微的僭建，仍有機會有銀行批出按揭；但如果情況嚴重，按揭被批的機會便較低。不過，對於仍有按揭未償還，而物業接獲清拆令或還原令、物業被釘契的單位，銀行一般不會主動採取行動。

銀行對於被釘契的物業，是否提供按揭，自然有一定程序要遵守。但不是說只要物業沒有被釘契，銀行就會對建築物的狀態完全放任不管。一般來說，如果按揭物業是單棟式舊樓、沒有電梯的唐樓；尤其物業處於「劏房」集中區，銀行都有較高機會要求在批出按揭前，進行現場視察。如果發現建築物僭建情況嚴重，銀行都有可能拒批按揭申請。

原文刊於經濟日報網站2023年5月31日

僭建、釘契與按揭

近來報章的頭條多了有關官員物業僭建的報道，亦再次炒熱僭建話題。僭建不單可能影響建築物安全，亦會影響到物業按揭的申請，如果準買家在購置物業時發現物業有僭建物，更要小心留意。

首先要釐清兩個概念：「僭建」及「釘契」。僭建是指建築物上未經正式程序申請的加建或改動。屋宇署發現僭建物而發出清拆令，會在土地註冊處登記相關問題，俗稱「釘契」。

已「釘契」不代表不可以買賣

物業已「釘契」，不代表不可以買賣。以物業有僭建而被「釘契」來說，是官方於樓契註明，物業業主有責任完成某些清拆工程；地產代理及處理有關交易的律師，亦有責任提醒買家，單位已被釘契，如購買單位，將「繼承」有關清拆工程的責任。事實上，一個被釘契的物業仍可買賣，只是很多買家為免麻煩，可能不會考慮被釘契的物業，無形中令業主成功出售單位的機會降低。

在按揭的角度來說，一個單位有僭建物或清拆令，亦不代表一定不可獲批按揭；不同銀行對有僭建物/有清拆令的單位，處理情況有別。部分銀行對於單棟樓、村屋等物業，可能會在批出按揭前視察單位，即使物業沒有清拆令，銀行都可能會發現到明顯的僭建物。

僭建嚴重　批出按揭機會微

如果申請的是按揭保險之類的高成數按揭，幾可肯定不會批出按揭予有清拆令的單位。如果是一般成數的按揭，部分銀行在處理按揭申請時，如發現單位有僭建，會評估有關僭建物的嚴重程度及還原費用。以輕微僭建為例，部分銀行會要求估價公司提供報告，計算還原工程的費用，再要求借款人簽署文件，同意承擔因僭建物而衍生的所有責任，包括業主保證支付維修開支、還原僭建。但為彌補風險，按息仍可能較一般物業為高。

當然，如果僭建情況較嚴重（極端例子如在村屋地底自建地牢），批出按揭的機會便極微。

原文刊於經濟日報網站2020年5月20日

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僭建物業按揭須知

僭建物業按揭

近期全城熱話之一，是物業僭建。一個單位有僭建物，而且有屋宇署發出的清拆令(俗稱「釘契」)，將影響物業買賣。而在按揭角度來說，一個單位有僭建，即使未有清拆令，都可能影響按揭申請。

首先要釐清，物業已「釘契」，不代表不可以買賣。以物業有僭建而被「釘契」來說，是官方於樓契註明，物業業主有責任完成某些清拆工程；地產代理及處理有關交易的律師，亦有責任提醒買家，單位已被釘契，如購買單位，將「繼承」有關清拆工程的責任。事實上，一個被釘契的物業仍可買賣，只是很多買家為免麻煩，可能不會考慮被釘契的物業，無形中令業主成功出售單位的機會減少。

在按揭的角度來說，一個單位有僭建物或清拆令，亦不代表一定不可獲批按揭；不同銀行對有僭建物/有清拆令的單位，處理情況有別。在高成數按揭的部分，幾可肯定不會批出按揭予有清拆令的單位。但部分銀行在處理按揭申請時，如發現單位有僭建，會評估有關僭建物的嚴重程度及還原費用。如果還原費用不高，銀行仍會批出按揭，但為彌補風險，按息可能較一般物業為高。當然，如果僭建情況較嚴重(極端例子如在村屋地底自建地牢)，批出按揭的機會便極微。

原文刊於 2011年6月3日 香港經濟日報‧生活區報