當傳統智慧落空

如無意外，下周美息將再上調；而在本地拆息與最優惠利率息差收窄、銀行體系結餘減少的情況下，預料本地最優惠利率亦會有較大機會上調。不知為何，坊間部分觀點認為加息後樓價將回調，甚至視之為「傳統智慧」。不過，此一觀點的論據並不充實。更嚴重的問題是，如果加息後樓價未見回調，之前因加息而觀望的購買力，可能催使新一輪升市。

加息不利樓市的觀點，建基於一個事實：在其他條件一樣的情況下，按息上升會令每月還款增加。按揭借款人的負擔增加，因此加息被視為不利樓市。問題是，此種想法太想當然。

H按利率上升多年
回顧歷史，自聯繫滙率以來，既有加息後樓價下跌的時候，也有加息後樓價上升的日子。1997至2002年，樓價持續回落，但那幾年也是按揭利率下調的年份。2003年之後，按息曾出現上升和下跌，而大致上樓價反覆上升。以近年主導按揭市場的拆息按揭(H按)計，2010年之後，按息已反覆上升逾1厘，而期間樓價一直上升。

也許，一般人心目中的加息，指的是最優惠利率上升，彷彿拆息上升不是正式的加息；要等最優惠利率上升，才會觸發樓價回調。有趣的是，雖然以上立論無理(拆息上升幾年，一定程度上，大部分按揭借款人負擔已反覆上升)，但似乎有一定市場。不少有入市條件的準買家，可能基於加息樓價跌的預期，而維持觀望。

如果樓價在加息後真的回落，此批買家較可能自我感覺良好，認為自己眼光獨到。而既然加息一次(以最優惠利率為準)後樓價回落，而往後利率看升，自然應該繼續觀望；相反，如果在等待加息多年後，樓價卻未見明顯回落，此批觀望人士或會承認看錯市，不再觀望，反而催使更多購買力入市。

綜合目前各方面因素，最優惠利率上調後樓價維持高企，是高機率事件。當然，人並非是全然理性的經濟人。如加息後樓價仍上升(一如過去幾年)，仍會有部分人堅持立場，尋找加息以外，另一個不利樓市的因素，繼續觀望。

原文刊於信報網站2018年6月5日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

一千萬人口的迷思

前財政司司長近日重申他主張香港宜有一千萬人口的觀點。如果搜索一下「一千萬人口」；會發現十多年來，由前特首曾蔭權，以至其他官方、半官方人士，也有類似表述。不同背景人士為何鍾情於建立千萬人口的大香港原因各有不同，但要留意的是，有關想法如落實，對未來樓市甚至香港居住環境都會有重大影響。

支持香港需要增加人口的理論有很多，最簡單易入屋的是「世界級大都會都有千萬級人口」(此點其實有爭議，東京、上海固然是千萬人口都市，但公認的國際都會如倫敦、紐約，人口都只是800多萬人)。

較複雜的理論可搬出外國學者Geoffrey West有關城市人口與創新的理論——人口多的城市與創意科技發展有某種指數關係，人口多一倍，創新科技成果會多不止一倍。在國家主席寄望香港為國家科研作貢獻的環境下，增加人口(尤其是科技相關專才)，似乎合情合理。

當然也少不了陰謀論的觀點：增加人口，其實是商家輸入外地勞工/專才的藉口，甚至可能有沖淡本地身份認同的考慮。

不論如何，如果千萬人口大都會成為政策目標，對樓市以至香港整體未來都會有重大影響。已展開一段時間的土地供應大辯論，背景是港府預期土地供應不足，長期缺地達1,200公頃。而有關土地需求，又建基於政府對人口增長的估計：人口增長會至2043年的822萬人，往後人口將減少。

如果要推動香港成為千萬人口都會，短缺的土地便遠遠不止於1,200公頃。算術上香港的確有條件容納更多人口：將部分郊野公園劃作發展，加上填海，便可接納更多人居住、工作。
當然，人口增長與土地供應有相互關係：如果增加輸入專才限額，對住屋需求(長遠土地需求)將上升；但萬一住屋供應跟不上，專才都應付不了本地住屋成本的話，也會打消專才來港的意願。

如無意外，現時進行的「大辯論」，大概不會涉及未來人口可能較原先估算更高的可能性，那可能要待下一輪大辯論處理。不過，一旦引入更多人口成為政策，便意味本地房屋、土地供應將出現更長時間的短缺現象，對樓市的影響，不可謂不嚴重。

原文刊於經濟日報網站2018年5月30日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

「租平過供」出現，樓市將回軟？

近月樓價持續上升，樓價升幅明顯拋離租金，由地產代理到傳媒都報導市場陸續出現「租平過供」的現象。不過，究竟租平過供，對後市有何意義？對心大心細考慮是否入市的準買家來說，又應該如何看待租平過供的現象。

所謂「租平過供」，顧名思義，是指同一單位，租金較按揭供款為低。近十年樓按利率持續低企，卻曾出現「供平過租」的現象。即是在指定條件下，供樓支出比租金支出更低。

「供平過租」被視為推動租客入市的一大誘因。相對而言，「租平過供」如果成為普遍現象，便被視為購買力轉弱的訊號。兩年前市場出現小量「租平過供」的個案，便有傳媒形容為「樓市曙光」(少了租客入市，樓價可望回軟)。

根據差餉物業估價署數字，現時各類住宅物業的租金回報率約1.9%至2.6%。以600萬元樓價，6成按揭、25年還款期、利率2.15厘計，月供為15,523元。而同一樓價的單位，如租金回報率為2.6%，每月租金約13,000元。(大致上，在上述按揭條件下，租金回報率高於3.1厘，便是「供平過租」，否則便是「租平過供」。)

展望下半年，主流意見認定本地最優惠利率將回升，如無意外，供樓支出會進一步上升，「租平過供」的現象會更明顯。此種情況下，是否意味樓價升勢會放慢？

問題：樓市似高息股抑或增長股？

一般而言，如果「租平過供」成為普遍現象，照說會減低租客當下的置業誘因；但現象未必會減少投資者的入市意欲：租金回報率是按當前的租金及樓價計算，近年回報率下跌是因為租金升幅跑輸樓價升幅。但對包租公而言，租金、樓價仍是穩步上升，以現價計回報率不算理想，但以購入價計，回報卻甚「和味」，本地住宅仍不失為理想投資工具。

參考股市，股票市場有高息股，此類股票派息高，但股價增長較慢。相對的是增長股，股價升幅(或者說波幅)較大，但派息甚低。要判斷「租平過供」的現象是否會影響樓價，關鍵之一是判斷香港住宅樓價比較傾向高息股抑或增長股。如果市場上普遍買家認為，樓價升勢可望長期維持，恐怕不少買家不介意租金回報較低。

原文刊於信報網站2018年5月29日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

物業長揸必勝？

不時看到有人提出：樓價升得太快，人工根本追不上。事實上，長綫而言，本地樓價不單止長年跑贏薪金升幅，也長年跑贏通脹率以至租金。問題在於，你要如何解讀有關數據。

樓價30年升幅 跑贏租金薪酬
附表為1985年以來，政府統計處統計的綜合消費物價指數、個人入息中位數，以及差餉物業估價署統計的租金指數及樓價指數。將2017年數據與1985年比較，物價指數累升2.21倍，入息中位數升4.96倍，租金指數升3.63倍，樓價指數則升16.6倍。

如果看長期走勢，的確可以看到長揸必勝的結論。樓價長期跑贏，原因不外乎供求，尤其是在現代貨幣發行制度下，貨幣供應持續增加，只要印銀紙的速度快於起樓速度，正常情況下樓價會跑贏通脹。

入息方面，情況較複雜，就職人士的「生產速度」也慢於貨幣增長，因此整體上薪金增速會跑贏通脹。當然，上述只是中位數，而不同行業的收入增長，甚至有沒有就業機會，情況千差萬別。

好友淡友對錯 歷史才能評斷
有趣的是，長綫而言，租金升幅跑輸了通脹—如一個人自1985年起租樓住，理論上至今時今日，其租金支出比重會較當年為低。不過，要留意的是，部分原因是薪金下調彈性較低。2000至2010年，入息中位數大致上無變化，但反映不了當時經濟不景、失業率上升的情況。另外，如果以2005年之後為基準，則近17年租金升幅大致上是跑贏收入增幅。

當然，數據客觀但解讀由人，看好前景者會認為，數據反映樓價長期跑贏人工及通脹，最佳投資策略是儲到首期，有幾多買幾多。看淡的會看到，近十幾年樓價升幅過急，可能欠缺基本因素支持，甚至埋下類似90年代後期大幅調整的隱憂。問題是，恐怕要很多年後，再回望歷史數據，才可判定誰是誰非。


原文刊於置業家居2018年5月26日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

按揭現金回贈須知

新盤開售，有銀行以高額現金回贈吸引買家申請按揭，回贈可高達貸款額1.9%；但另一方面，有買家新做按揭，借款400萬元，回贈卻只有4萬元。究竟要符合什麼條件，才可取得較高按揭回贈？

過去十多年來，按揭市場有一個慣例，借款人成功向銀行申請按揭，取用貸款後，可獲銀行提供相當於貸款額1%的現金回贈：借款100萬元，現金回贈可達1萬元。數目看來不多，但考慮到現時新造按息只約2.15厘水平，即100萬元貸款，銀行首年收取利息不足21,500元，而在銀行分銀未收時，已要先向客戶回贈1萬元，按揭業務競爭之激烈可見一斑。

不少人可能以為，銀行按揭現金回贈1%的「上限」出於金管局指引；此理解不完全正確。金管局在2012年就按揭現金回贈發出指引，認為現金回贈不應過度，否則有違按揭風險指引，因此若果現金回贈金額超過住宅按揭貸款額的1%，在計算按揭成數時，必須將整筆回贈金額包括在貸款額內。換言之，銀行即使提供多於貸款額1%的回贈，也沒有違規——只要在計算按揭成數時，將「整筆」回贈計入貸款額內，而總貸款額不可超逾按揭成數上限指引。

舉例而言，一個1000萬元的物業，現時按揭成數上限是5成。銀行根據現時標準按揭成數上限，批出500萬元按揭，並提供5萬元回贈，完全合附規格。如果借款額是490萬元，銀行提供9萬元的回贈（貸款額的1.8%），計算按揭成數時，總貸款額便要算成499萬元（計算還款仍然是以490萬元計算）；也一樣沒有違反指引。換言之，對於貸款額低於按揭風險指引一定水平的客戶，銀行其實有一定彈性提供略高的現金回贈。

相反，如果同樣是1000萬元的物業，而借款人無論如何需要借盡按揭指引容許的上限500萬元，銀行的現金回贈上限便是貸款額的1%，亦即5萬元。

在上述兩種情況，如果其他條件，包括利率、還款期都一樣的話，除非借款人別無選擇，否則下調實際借款額，換取較高現金回贈會是較佳選項。要留意的是，部分情況，例如涉及按揭保險的高成數按揭，多數銀行會以樓價6成計算現金回贈，借款人所得的回贈會較同樣借款額，但不涉及按保的個案為低。

原文刊於經濟日報網站2018年5月23日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

由地王成交看非主流分析

早前新地投得啟德地皮，地價創新高；坊間主流意見自然是「麵粉價貴，勢推高未來麵包價」。不過，在主流之外，一定也有非主流意見。朋友A正正是此類非主流意見的捧場客。

話說年前內地發展商以超出市場預期價格投得啟德地皮，當時市場人士甚至說笑是否內地發展商不熟悉香港環境，以至計錯數。朋友A向來是樓市淡友，自然認同有關觀點。及至同一發展商接二連三投地，「計錯數」一說明顯不成立，朋友A的分析便是有關發展商可能肩負國家任務—例如不知為什麼要托起香港樓市。

其後市傳投得地皮的發展商要轉讓地皮，A君也自命英明，認定發展商或者是看錯市，或者國家任務已改，總之都代表當初地價太高。及至地皮轉讓價較當初地價有所調升，朋友A的分析是：可能是「阿爺」明示暗示，要本地財主為國出力，拯救重要企業，因此轉讓價格可能被人為因素影響—因此成交價也沒有代表性。

可惜新地投得啟德地皮後，未有機會見到A君，否則相信他應該也可提供一個地價高不利好樓市的獨到分析。

客觀而言，A的幾次分析，並非完全不合理：內地發展商第一次投地，便以超出香港市場預期價入市。認為價格太高的，非止是A君一人。其後有關發展商傳出財困要賣出地皮，似乎也印證了「計錯數」一說。而「阿爺指示」更是不少本地人相信的陰謀論。

說了一大堆，不是要取笑A君看錯市；但A君的故事解釋了一個現象：只要你堅持定見，總有方法對將事實演繹至合乎自己的分析模型。當然，本文不是要證明「地皮高價成交，勢利好樓市」--發展商都可以看錯市，包括物業發展在內，世上無必賺的生意。

另一方面，近年由於樓市辣招、逆周期按揭措施等因素，一定程度上壓抑了市場對利好消息的反應。在未有辣招、按揭又少限制的年代，一有「利好消息」出現，勢必刺激買家入市—甚至不惜負上自己應付不來的債務入市，務本盡用槓桿，賺到最盡。

但現時即使個別準買家極度看好後市，要借多一點已有重重限制。此是分析現時樓市不可忽視的重要因素。

原文刊於信報網站2018年5月22日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

強積金供樓多面睇

積金局早前曾研究，容許供款人退休前提取部分強積金累算權益作首次置業用途。據報初步結果是「現時樓價太高，推出有關措施會令樓市火上加油」，已擱置進一步研究。上述消息並不令人意外，以現時的樓價，官方不太可能推出任何被認為增加需求的措施。反而要留意的是，政府手上積存了眾多招數，未來外圍一旦有變，反而會成為托市措施。

反對以強積金挪作首次置業的理由眾多。出於原則的理由是強積金應用於退休，作作置業有違原意。出於實務的理由是打工仔強積金戶口平均結餘只約20萬元，提取部份以買樓，不過杯水車薪。但影響最大的，應該是考慮到對樓價的影響、以及輿論對措施的解讀。

論效果，平均20萬元的結餘，即使制度容許，也未必有太多打工仔會動用強積金買樓。但要留意，現時入市的買家，一般收入應該遠高於本地中位數；而強積金實行多年，也有一批高額結餘戶口出現，總會有一批高收入打工仔可善用政策改變而入市。整體上，一旦容許市民挪用部分強積金置業，有效需求仍是會輕微上升。受惠的人數不多，但政策卻會予人「官方推市民買樓」的印象，所謂「不做不錯」，不如維持現狀。

不過，今時今日不推強積金買樓，不代表往後永無機會。近十年樓市在重重辣招、逆周期措施下反覆上升，固然有眾多外在因素：熱錢充斥、利率低企、住宅供應不足都是令樓價高企的原因。不過，眾多辣招的確也壓抑了入市的需求，一些本來蠢蠢欲動入市的準買家，正正因為官方措施而打消入市念頭。

反過來，我們也可以說，官方手上積存了大量招數，可在樓價回落，而官方認為需要托市時使用----例如幾種名目不同的印花稅、放寬按揭成數、按揭保險的應用範圍、以至挪用強積金置業等等。以按揭成數而言，只要壓力測試有嚴格執行，不見得放寬按揭成數會為借貸雙方帶來較高風險。

當然，要到外圍因素逆轉，以至官方判斷收回辣招、甚至主動出招托市不會招來一面倒批評，大概不是樓價輕微回落便會實現的事。但持續十年的出招，客觀上的確為官方累積了大量的資源，為不知何時出現的大風暴，多了應對的方案。

原文刊於iMoney2018年5月19日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站