按揭現金回贈須知

新盤開售，有銀行以高額現金回贈吸引買家申請按揭，回贈可高達貸款額1.9%；但另一方面，有買家新做按揭，借款400萬元，回贈卻只有4萬元。究竟要符合什麼條件，才可取得較高按揭回贈？

過去十多年來，按揭市場有一個慣例，借款人成功向銀行申請按揭，取用貸款後，可獲銀行提供相當於貸款額1%的現金回贈：借款100萬元，現金回贈可達1萬元。數目看來不多，但考慮到現時新造按息只約2.15厘水平，即100萬元貸款，銀行首年收取利息不足21,500元，而在銀行分銀未收時，已要先向客戶回贈1萬元，按揭業務競爭之激烈可見一斑。

不少人可能以為，銀行按揭現金回贈1%的「上限」出於金管局指引；此理解不完全正確。金管局在2012年就按揭現金回贈發出指引，認為現金回贈不應過度，否則有違按揭風險指引，因此若果現金回贈金額超過住宅按揭貸款額的1%，在計算按揭成數時，必須將整筆回贈金額包括在貸款額內。換言之，銀行即使提供多於貸款額1%的回贈，也沒有違規——只要在計算按揭成數時，將「整筆」回贈計入貸款額內，而總貸款額不可超逾按揭成數上限指引。

舉例而言，一個1000萬元的物業，現時按揭成數上限是5成。銀行根據現時標準按揭成數上限，批出500萬元按揭，並提供5萬元回贈，完全合附規格。如果借款額是490萬元，銀行提供9萬元的回贈（貸款額的1.8%），計算按揭成數時，總貸款額便要算成499萬元（計算還款仍然是以490萬元計算）；也一樣沒有違反指引。換言之，對於貸款額低於按揭風險指引一定水平的客戶，銀行其實有一定彈性提供略高的現金回贈。

相反，如果同樣是1000萬元的物業，而借款人無論如何需要借盡按揭指引容許的上限500萬元，銀行的現金回贈上限便是貸款額的1%，亦即5萬元。

在上述兩種情況，如果其他條件，包括利率、還款期都一樣的話，除非借款人別無選擇，否則下調實際借款額，換取較高現金回贈會是較佳選項。要留意的是，部分情況，例如涉及按揭保險的高成數按揭，多數銀行會以樓價6成計算現金回贈，借款人所得的回贈會較同樣借款額，但不涉及按保的個案為低。

原文刊於經濟日報網站2018年5月23日

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