當傳統智慧落空

如無意外，下周美息將再上調；而在本地拆息與最優惠利率息差收窄、銀行體系結餘減少的情況下，預料本地最優惠利率亦會有較大機會上調。不知為何，坊間部分觀點認為加息後樓價將回調，甚至視之為「傳統智慧」。不過，此一觀點的論據並不充實。更嚴重的問題是，如果加息後樓價未見回調，之前因加息而觀望的購買力，可能催使新一輪升市。

加息不利樓市的觀點，建基於一個事實：在其他條件一樣的情況下，按息上升會令每月還款增加。按揭借款人的負擔增加，因此加息被視為不利樓市。問題是，此種想法太想當然。

H按利率上升多年
回顧歷史，自聯繫滙率以來，既有加息後樓價下跌的時候，也有加息後樓價上升的日子。1997至2002年，樓價持續回落，但那幾年也是按揭利率下調的年份。2003年之後，按息曾出現上升和下跌，而大致上樓價反覆上升。以近年主導按揭市場的拆息按揭(H按)計，2010年之後，按息已反覆上升逾1厘，而期間樓價一直上升。

也許，一般人心目中的加息，指的是最優惠利率上升，彷彿拆息上升不是正式的加息；要等最優惠利率上升，才會觸發樓價回調。有趣的是，雖然以上立論無理(拆息上升幾年，一定程度上，大部分按揭借款人負擔已反覆上升)，但似乎有一定市場。不少有入市條件的準買家，可能基於加息樓價跌的預期，而維持觀望。

如果樓價在加息後真的回落，此批買家較可能自我感覺良好，認為自己眼光獨到。而既然加息一次(以最優惠利率為準)後樓價回落，而往後利率看升，自然應該繼續觀望；相反，如果在等待加息多年後，樓價卻未見明顯回落，此批觀望人士或會承認看錯市，不再觀望，反而催使更多購買力入市。

綜合目前各方面因素，最優惠利率上調後樓價維持高企，是高機率事件。當然，人並非是全然理性的經濟人。如加息後樓價仍上升(一如過去幾年)，仍會有部分人堅持立場，尋找加息以外，另一個不利樓市的因素，繼續觀望。

原文刊於信報網站2018年6月5日

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