加按創業日益艱難

特首在施政報告中提及一個「加按創業」的成功故事，勉勵青年人；但卻換來連番嘲諷——青年人現時的問題是難以負擔高企的樓價，樓都未買，何來物業可供加按創業？但嘲諷之外，多數人都沒留意到，過去不少創業者加按套現的門路，現時可能難以實行。

特首提及的青年，創業的部分資金來自物業加按套現。傳統上，這亦是不少中小企的創業資金來源。很多人反問，連自置物業都沒有，如何加按？擁有自置物業，是加按必要條件，卻不是充分條件。並不是有物業，就定可加按。

其他條件包括業主良好的信貸紀錄、物業未償還按揭餘額佔物業估值低於一定比例等。
舉 例而言，如果業主2010年8月前，持有一估值1,200萬的物業，當時尚欠銀行500萬，他可透過加按，或轉按，套現340萬。同樣是1,200萬物 業，同樣尚欠銀行500萬，在連串收緊按揭指引後，現時他加按，最多只可套現100萬。真的要套現創業，所得資金大幅減少。

近幾年樓價升幅過急，為保護銀行體系，當局收緊按揭指引也許是不得已的措施。不過，此舉會不會產生遏抑中小企創業動力的副作用，卻值得決策者思考。

原文刊於晴報 2014年1月21日

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加按創業有難度

特首梁振英在施政報告中，提及一個勵志故事，指一名完成碩士學位的青年，以加按、借貸的方式到內地創造一番事業。輿論對故事未見好評，但我們認為尚未有人觸及關鍵的技術問題：「加按套現」的先決條件是樓價有一定升幅—而阻止樓價上升，卻正正是港府的目標。

先抄錄施政報告原文：「兩個月前，我(梁振英)到內地訪問，認識了一位創業的年青人。他在香港完成碩士課程後，受到老師啟發，將物業加按套現，再加上積蓄和親戚的借貸，到廣西闖天下。10年後的今天，他擁有一家進口紅酒、咖啡和其他食品供應鏈企業，每年營業額超過一億元。」

網民的反應是：現時青年人連「上車」都困難重重，何來物業可供加按？個案中人，不但有物業，有財力完成碩士課程之餘仍有儲蓄；最後還有親戚借出資金。今天有此實力的年青人，可說鳳毛麟角；甚至有人批評，如此勵志故事，脫離現實的程度與「何不食肉糜」類似。

故事另一個令人奇怪的地方，是「10年後的今天」，故事主人翁有了一盤大生意。換言之，「加按」大概發生在2003、2004年。照說其時樓價低迷，除非物業主人翁的物業是繼承自家人，又或主人翁是在1996年之前置業，不然物業在2003、2004年很大機會是負資產，根本難以加按。

加按套現  樓價需有一定升幅

撇開故事細節不提，「加按套現」的確是不少創業人士的資金來源，而且其成本相對便宜—按揭利率遠較私人貸款為低。不過，要加按也有一定條件。其中一樣是：加按後按揭成數仍合乎按揭指引---除非樓價有明顯上升，否則加按套現難以執行。

舉例而言，如果購入一個300萬元的物業，以按9成，借入270萬元，還款年期30年，按息2.15厘計。假設利率不升不跌，3年後，尚欠銀行250萬元。如果樓價無變，按揭未償還餘額是樓價83%--根據現行按保指引，不可加按。

事實上，如果樓價、按息都不變，例子中業主，要在供款9年半後，按揭餘額才會跌至樓價7成。供樓滿10年，按揭餘額會減至198.5萬元，那時轉按，可套現----11萬5千大元。萬一還款期內，按息上升，每月供款增加之外，償還本金比例下跌，套現大計便要再延後。

上述例子較為極端，我們假設了樓價不再上升。其實只要稍為調整變數，樓價按年上升，在資產升值的威力下，業主可能3、4年後已可透過加按取得一筆現金。

問題正是，政府現時明顯以「成功阻止樓價上升」為施政功績；而在樓價沒有明顯升幅的情況下，創業者難以透過加按取得資金。沒有人想看到樓價急升暴跌，但施政者應當留意，穩定上升的樓價，某程度上有助於社會階層流動。如何平衡樓價過高帶來的風險，以及創業者、中小企老闆的加按套現需要，有待政府處理。

原文刊於信報網站2014年1月18日 

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「平均按息」是多少 ?

今年眾多分析估計按息不會明顯上升，平均按息將維持在2.2厘左右。對於大眾最關心的樓價走勢，有意見便認為，即使按息回升至近年平均的3厘多水平，也不會嚴重影響市民的負擔能力。但此觀點有一大問題：「平均數」的採樣時間。

的確，如果利率上升，僅是升至3厘多的水平止步，應該不會對樓市有太大的負面影響。但「利率升至『平均水平』也沒有問題」。此一說法，其實有一個盲點。

理論上，當我們不確定未來發生甚麼時，我們只好參考過去。以利率為例，要考慮未來利率走勢，「過去的平均數」的確是重要的參考。問題是：取樣範圍是否合理？

香港近30年來的按揭利率，最高是聯繫滙率實施前，因香港前途問題未定，市場對港元信心下跌，利率上升，按揭利率一度高逾20厘。1997年回歸前，因投 資需求旺盛，按息在8厘多；97年金融風暴後，按息曾逾12厘。2000年科網熱後聯儲局減息，香港跟隨，按息低至2厘多。2008年金融海嘯後，美國推 行量化寬鬆，美息及港息因此跌至歷史新低，並大致維持至今。上文提及的「近年平均按息約3厘多」，數字便是以近10年（2007至2011年）新造按息， 平均計算而來。問題是，數據採集範圍有明顯問題。

近年按息被壓至極低
一般經濟周期約5至7年，理論上採集10年數字，大致覆蓋一個經濟周期，足夠反映經濟由盛至衰的利率變化。問題是：2008年的金融海嘯，並不是一般的經 濟循環事件。過去美國聯儲局不曾維持如此長時間的低息政策。簡單來說，2008年之後的市況是一個特例，利率是不正常地偏低。

如果置業人士擔心未來按息一旦回升對供樓的影響，要計算「歷史平均按息」時，要考慮的，不是近10年（當中有6年時間是量化寬鬆下的極度低息）平均數字；而應該考慮更長時間的按息走勢。

參考1992年至今的最優惠利率、拆息及期間大致的按息條件。如果計算過去5年（2009至2013年）的數字，平均按息是1.86%；過去10年 （2004至2013年，平均按息是3.07%。如果讀者認為未來一段展時間，按息會維持在過去十年的平均值左右，那按息的確是不值得擔心的。但如果參考 1992年以來的數字，20年平均按息是5.08%，比現時一般新造按息2.15厘高逾一倍。

20年平均按息約5厘
當然，近20年有一些基本因素的改變，令利率偏低；例如本地銀行取得利率協議，加強了競爭。但當我們要收集過去數據，計劃未來時，不應忽視近幾年的利率環境極不正常。要矯正原始數據偏頗的問題，惟有參考更長時間的數字。
而過去20年的平均數告訴我們，「歷史平均按息」，大概在5厘左右，即比現時一按新造按息上升3厘。置業人士在計算自己的中長期的按揭負擔時，宜以此個數 字作為參考。參考近年數字，最優惠利率在2004底至2006年初，在年半的時間內上升了3厘，置業人士必須計算未來面對按息類似升幅時，是否仍可應付， 才作出入市決定。

原文刊於經濟日報網站2014年1月15日

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利率升將令港府撤招？

市場上有一個想法，認為不必過分擔心聯儲局退市、甚至加息對本地樓市的影響。主要原因是近年政府因應樓價急升推出多項辣招，一旦美國退市，利率回升，樓價下跌，將觸發港府撤招，穩定樓價。

眾 所周知，政府推出政策需要有詳細數據支持。政府新近統計的按揭供款比率（450呎單位，七成按揭，20年還款期供款，相對於私樓住戶入息中位數的比率）在 56％水平。如以市場按息2.15厘為準，個案中的按揭貸款額約327萬元，月供約16,800元，相當於私宅住戶入息中位數三萬元的56％。假設按息上 升三厘，樓價、入息中位數不變；官方統計的按揭供款比率會升至73％左右，政府在此情況下撤招，便有一定難度——可能會被批評，明明供款負擔增加，卻去刺 激樓市成交。

假設按息上升三厘，樓價（及按揭貸款額）回落兩成，根據官方的計算標準，每月供款會是17,442元，相當於入息中位數58％——仍然較現時水平為高。

當 中吊詭的地方是：按息升「可能」令樓價回落，卻同時會令每月供款增加——以政府的計算標準來說，即使息升價回，按揭供款比率仍是會維持在一個官方認為「偏 高」的水平。而按揭供款比率偏高，一直是政府力言樓市有泡沫的主要理由，在數字仍然偏高的情況下，撤回眾多辣招有一定難度。當然，此處假設，樓價只微調， 如因任何理由暴跌，為求經濟穩定，政府不但可能收回遏市招數，更不排除推出救市措施。

原文刊於晴報 2014年1月14日

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由白居二看樓市需求

去年港府推出「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家計劃」，即市場俗稱的「白居二」。坊間對計劃毀譽參半，那些受惠於計劃入市的買家是不是接了火棒仍是未知數；另一個由白居二引伸的啟示，是樓市需求的堅實程度。

去年港府推出白居二，本來立意良好，既可協助一批白表客置業，也可活化居二市場。但未知是否倉猝上馬，措施也惹來不少批評：部分意見認為在樓價高企之際推出計劃，是增加市場需求，有如火上加油。去年中樓市氣氛仍然暢旺時，在居二市場新增一批合資格的準買家，的確促使居二市場出現一批高價成交紀錄。

另一方面，居二市場雖然有房委會擔保，可在不需按保的情況下申造9成按揭，但房委會擔保期有限，令部分購買高齡居屋的買家，較難取得合理的還款年期，令措施協助白表客置業的效果受限。

由白居二申請人的反應，也可看到樓市的需求受樓價左右。居屋白表資格，申請人不能擁有住宅物業，2人家庭月入上限在4萬元以下。既然沒有物業，此批申請人要不就是與家人同住，或自行租住單位。照說是有較實在置業需求的一群人。

但數據顯示，此群人士雖然有較堅實的置業需求，但當市場看淡後市時，有關需求卻會轉弱。

需求受升值預期左右

政府推出5,000個白居二名額，第一天派發9,000張申請表，最終有6.6萬宗申請。以數字看，置業需求不可謂不熾熱。當時市場人士估計，八成中籤者會如期入市。不過，截至去年底，首批「白居二」2,500名申請人中，當中只有三成人入市，另有逾兩成人申請延期半年揀樓：即有七成人未有在半年限期內置業。

第二批2,500個白居二名額將陸續取得購買資格證明書，可在半年內入市。但由於市場氣氛轉差，現時一般估計第二批白居二的入市比率會較第一批更低。

第一批白居二買家，有七成人未有在半年內以白表資格購買居屋第二市場單位。除非他們突然在私人市場置業，否則較可能的情況是維持原有居住狀況不變：繼續租樓/居於家人物業。

大半年以來，失業率未有上升、按息維持偏低，樓價平穩；樓市主要的變化，便是對後市看淡的觀點漸成主流。可以說，白居二由最初反應熱烈，到最後熱情冷卻，主要原因便是樓價升值預期退燒。

此處引伸一個有趣的問題：即使是表明購入單位作自住用途的買家，置業決定多少帶點投資性質。因此，一旦市場預期樓市將見調整，看來有真實置業需要的買家也會打退堂鼓。

至目前為止，港府的房屋土地政策偏向增加供應，原則上此是最王道的處理方案。但矛盾的是，政府在樓市氣氛暢旺時計算需求，按此增加的供應卻需時落成。一旦增加碰上外圍因素轉差時，反而有機會令樓市跌幅擴大。到了市場氣氛轉差時，政府收緊供應，卻為日後供不應求埋下伏線。簡言之，政府政策反而擴大了樓市波幅，如何避免此一怪圈持續，似乎需要政府更深入的研究。

原文刊於信報網站 2014年1月11日 

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2014樓市 政府反成利穩因素？

多數分析看淡今年樓價，主要理由是利率可能調升的陰影、發展商新盤積壓的銷售壓力、港府逐步增加的土地供應等。但另一方面，也有意見認為，2013年樓價 成交量大跌，樓價高位橫行，都是政府眾多辣招所致。而一旦樓價出現明顯下跌，各種壓力將迫使政府收招，足以刺激成交價、量回升。我們認為上述意見有其道 理，但要留意，有一些招數，發出了，便難以回收，會對市場產生長遠影響。

在曾蔭權年代，坊間有一個觀點：董建華提早離任，原因之一是樓價持續下跌，本地逾半家庭屬有樓階級，身家大縮水，民怨四起；其他不滿在此基礎上放大，結果 董特首提早離任。曾蔭權上台，樓市房屋政策向另一個極端移動，終止居屋供應、土地供應幾乎全由發展商話事的勾地表主導。

到了梁振英競選特首，背景是樓價高企，梁氏順利上台，與其推銷自己「有辦法增加房屋供應」的形象有關。梁氏上任後，亦以增加額外印花稅徵收期、稅率，加推買家印花稅、雙倍印花稅等方式進一步調控樓市。

樓價如大跌 反有救市壓力
雖然梁氏的房屋土地政策至今為止都在應對偏高的樓價，但我們同意，一旦樓價出現較大跌幅，且跌勢有持續的跡象；政府將有壓力進行相反操作--由出招壓市， 改為收招救市。表面上，樓價下跌，雖然不利業主，但應該受有意入市的用家歡迎。但細心分析，置業從來就有投資成份，本地樓價一直有「寧買當頭起，莫買當頭 跌」的現象。在樓價下跌時，有相當一部分的「準買家」，即使樓價已跌至可負擔水平，仍會繼續觀察，甚至打消入市念頭。

換言之，樓價一旦明顯調整，業主的怨氣勢將增加，但不見得非業主會受惠，遑論要他們出言支持政府。因此，我們認同，一旦樓價出現顯著調整，輿論轉向至擔心資產價格大跌時，官方將有一定壓力撤招救市。

不過，需要強調的有兩點：一旦樓市下跌，政府收招是否可力挽狂瀾，完全是未知之數。尤其是樓價輕微下跌，本身不足以觸發政府收招；但當樓市暴跌時，卻未必是收招可以抗衡。

招數一出 或難以收回
其次要留意，一些招數一旦祭出，便可能難以收回。尤其是按揭方面的管理措施，包括壓力測試、正面信貸資料庫、收入非以本地為主人士按揭成數受限等風險管理 措施。此等措施在推出時，目標都是控制銀行體系風險而不是遏抑樓價；甚至物業代理抗議辣招上街遊行，主要矛頭都是不同的印花稅而不在按揭指引。但深究下 來，此等措施對遏抑樓市的作用，絕不亞於各種印花稅。

問題正是，上述按揭指引的公開目標是降低銀行風險，即使樓價明顯下跌，當局亦難以收回此類措施。如果未來樓價出於某種原因而明顯下調，當局只是撤回各種新增的印花稅，但按揭指引仍然從緊，收招的救市作用亦會大打折扣。

原文刊於經濟日報網站, 2014年1月8日

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2014按息與樓價

2014年本地樓市最大變數之一，是本地按息會不會進入上升周期，進而帶動樓價下跌。多數人的直覺，按息上升利淡樓價，但回顧過去多年數據，按息與樓價走勢，未見明顯關連。

以1997至2003年為例，新造按息由平均逾10厘，下跌至2厘多；但期間樓價持續下跌近七成。2003年至今，樓價輾轉回升三倍，期間按息曾在2004至2005年上升，也曾在2005至2010年間下跌；而大致上樓價仍處上升軌道，未受影響。

以 最近兩年的數據來說，2010年銀行陸續上調拆息按揭利率後，現時新造按息平均較2010年初上升逾1厘，但樓價仍然維持升勢。總結而言，按息上升下跌， 只是推動樓價變化的眾多因素之一。大致而言，按息上升，代表透過按揭持有物業的成本增加，應屬利淡因素。但就歷年數據而言，仍然難以得出「息升樓價一定跌 的結論」。

需要強調的是，上文提及，按息變化與樓價無明顯關連。但在個人層面，只要借款人是以浮息按揭供樓，市場利率上升，便意味借款人每月供款 支出增加。雖然沒有人可以準確估計利率何時回升，但市場共識是利率已處於歷史低位多時，往後只有回升一途。置業人士宜為即將來臨的按息上升周期，進行一定 的財務部署，減少未來加息帶來的衝擊。

原文刊於晴報 2014年1月7日

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