利率升將令港府撤招？

市場上有一個想法，認為不必過分擔心聯儲局退市、甚至加息對本地樓市的影響。主要原因是近年政府因應樓價急升推出多項辣招，一旦美國退市，利率回升，樓價下跌，將觸發港府撤招，穩定樓價。

眾 所周知，政府推出政策需要有詳細數據支持。政府新近統計的按揭供款比率（450呎單位，七成按揭，20年還款期供款，相對於私樓住戶入息中位數的比率）在 56％水平。如以市場按息2.15厘為準，個案中的按揭貸款額約327萬元，月供約16,800元，相當於私宅住戶入息中位數三萬元的56％。假設按息上 升三厘，樓價、入息中位數不變；官方統計的按揭供款比率會升至73％左右，政府在此情況下撤招，便有一定難度——可能會被批評，明明供款負擔增加，卻去刺 激樓市成交。

假設按息上升三厘，樓價（及按揭貸款額）回落兩成，根據官方的計算標準，每月供款會是17,442元，相當於入息中位數58％——仍然較現時水平為高。

當 中吊詭的地方是：按息升「可能」令樓價回落，卻同時會令每月供款增加——以政府的計算標準來說，即使息升價回，按揭供款比率仍是會維持在一個官方認為「偏 高」的水平。而按揭供款比率偏高，一直是政府力言樓市有泡沫的主要理由，在數字仍然偏高的情況下，撤回眾多辣招有一定難度。當然，此處假設，樓價只微調， 如因任何理由暴跌，為求經濟穩定，政府不但可能收回遏市招數，更不排除推出救市措施。

原文刊於晴報 2014年1月14日

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由白居二看樓市需求

去年港府推出「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家計劃」，即市場俗稱的「白居二」。坊間對計劃毀譽參半，那些受惠於計劃入市的買家是不是接了火棒仍是未知數；另一個由白居二引伸的啟示，是樓市需求的堅實程度。

去年港府推出白居二，本來立意良好，既可協助一批白表客置業，也可活化居二市場。但未知是否倉猝上馬，措施也惹來不少批評：部分意見認為在樓價高企之際推出計劃，是增加市場需求，有如火上加油。去年中樓市氣氛仍然暢旺時，在居二市場新增一批合資格的準買家，的確促使居二市場出現一批高價成交紀錄。

另一方面，居二市場雖然有房委會擔保，可在不需按保的情況下申造9成按揭，但房委會擔保期有限，令部分購買高齡居屋的買家，較難取得合理的還款年期，令措施協助白表客置業的效果受限。

由白居二申請人的反應，也可看到樓市的需求受樓價左右。居屋白表資格，申請人不能擁有住宅物業，2人家庭月入上限在4萬元以下。既然沒有物業，此批申請人要不就是與家人同住，或自行租住單位。照說是有較實在置業需求的一群人。

但數據顯示，此群人士雖然有較堅實的置業需求，但當市場看淡後市時，有關需求卻會轉弱。

需求受升值預期左右

政府推出5,000個白居二名額，第一天派發9,000張申請表，最終有6.6萬宗申請。以數字看，置業需求不可謂不熾熱。當時市場人士估計，八成中籤者會如期入市。不過，截至去年底，首批「白居二」2,500名申請人中，當中只有三成人入市，另有逾兩成人申請延期半年揀樓：即有七成人未有在半年限期內置業。

第二批2,500個白居二名額將陸續取得購買資格證明書，可在半年內入市。但由於市場氣氛轉差，現時一般估計第二批白居二的入市比率會較第一批更低。

第一批白居二買家，有七成人未有在半年內以白表資格購買居屋第二市場單位。除非他們突然在私人市場置業，否則較可能的情況是維持原有居住狀況不變：繼續租樓/居於家人物業。

大半年以來，失業率未有上升、按息維持偏低，樓價平穩；樓市主要的變化，便是對後市看淡的觀點漸成主流。可以說，白居二由最初反應熱烈，到最後熱情冷卻，主要原因便是樓價升值預期退燒。

此處引伸一個有趣的問題：即使是表明購入單位作自住用途的買家，置業決定多少帶點投資性質。因此，一旦市場預期樓市將見調整，看來有真實置業需要的買家也會打退堂鼓。

至目前為止，港府的房屋土地政策偏向增加供應，原則上此是最王道的處理方案。但矛盾的是，政府在樓市氣氛暢旺時計算需求，按此增加的供應卻需時落成。一旦增加碰上外圍因素轉差時，反而有機會令樓市跌幅擴大。到了市場氣氛轉差時，政府收緊供應，卻為日後供不應求埋下伏線。簡言之，政府政策反而擴大了樓市波幅，如何避免此一怪圈持續，似乎需要政府更深入的研究。

原文刊於信報網站 2014年1月11日 

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2014樓市 政府反成利穩因素？

多數分析看淡今年樓價，主要理由是利率可能調升的陰影、發展商新盤積壓的銷售壓力、港府逐步增加的土地供應等。但另一方面，也有意見認為，2013年樓價 成交量大跌，樓價高位橫行，都是政府眾多辣招所致。而一旦樓價出現明顯下跌，各種壓力將迫使政府收招，足以刺激成交價、量回升。我們認為上述意見有其道 理，但要留意，有一些招數，發出了，便難以回收，會對市場產生長遠影響。

在曾蔭權年代，坊間有一個觀點：董建華提早離任，原因之一是樓價持續下跌，本地逾半家庭屬有樓階級，身家大縮水，民怨四起；其他不滿在此基礎上放大，結果 董特首提早離任。曾蔭權上台，樓市房屋政策向另一個極端移動，終止居屋供應、土地供應幾乎全由發展商話事的勾地表主導。

到了梁振英競選特首，背景是樓價高企，梁氏順利上台，與其推銷自己「有辦法增加房屋供應」的形象有關。梁氏上任後，亦以增加額外印花稅徵收期、稅率，加推買家印花稅、雙倍印花稅等方式進一步調控樓市。

樓價如大跌 反有救市壓力
雖然梁氏的房屋土地政策至今為止都在應對偏高的樓價，但我們同意，一旦樓價出現較大跌幅，且跌勢有持續的跡象；政府將有壓力進行相反操作--由出招壓市， 改為收招救市。表面上，樓價下跌，雖然不利業主，但應該受有意入市的用家歡迎。但細心分析，置業從來就有投資成份，本地樓價一直有「寧買當頭起，莫買當頭 跌」的現象。在樓價下跌時，有相當一部分的「準買家」，即使樓價已跌至可負擔水平，仍會繼續觀察，甚至打消入市念頭。

換言之，樓價一旦明顯調整，業主的怨氣勢將增加，但不見得非業主會受惠，遑論要他們出言支持政府。因此，我們認同，一旦樓價出現顯著調整，輿論轉向至擔心資產價格大跌時，官方將有一定壓力撤招救市。

不過，需要強調的有兩點：一旦樓市下跌，政府收招是否可力挽狂瀾，完全是未知之數。尤其是樓價輕微下跌，本身不足以觸發政府收招；但當樓市暴跌時，卻未必是收招可以抗衡。

招數一出 或難以收回
其次要留意，一些招數一旦祭出，便可能難以收回。尤其是按揭方面的管理措施，包括壓力測試、正面信貸資料庫、收入非以本地為主人士按揭成數受限等風險管理 措施。此等措施在推出時，目標都是控制銀行體系風險而不是遏抑樓價；甚至物業代理抗議辣招上街遊行，主要矛頭都是不同的印花稅而不在按揭指引。但深究下 來，此等措施對遏抑樓市的作用，絕不亞於各種印花稅。

問題正是，上述按揭指引的公開目標是降低銀行風險，即使樓價明顯下跌，當局亦難以收回此類措施。如果未來樓價出於某種原因而明顯下調，當局只是撤回各種新增的印花稅，但按揭指引仍然從緊，收招的救市作用亦會大打折扣。

原文刊於經濟日報網站, 2014年1月8日

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2014按息與樓價

2014年本地樓市最大變數之一，是本地按息會不會進入上升周期，進而帶動樓價下跌。多數人的直覺，按息上升利淡樓價，但回顧過去多年數據，按息與樓價走勢，未見明顯關連。

以1997至2003年為例，新造按息由平均逾10厘，下跌至2厘多；但期間樓價持續下跌近七成。2003年至今，樓價輾轉回升三倍，期間按息曾在2004至2005年上升，也曾在2005至2010年間下跌；而大致上樓價仍處上升軌道，未受影響。

以 最近兩年的數據來說，2010年銀行陸續上調拆息按揭利率後，現時新造按息平均較2010年初上升逾1厘，但樓價仍然維持升勢。總結而言，按息上升下跌， 只是推動樓價變化的眾多因素之一。大致而言，按息上升，代表透過按揭持有物業的成本增加，應屬利淡因素。但就歷年數據而言，仍然難以得出「息升樓價一定跌 的結論」。

需要強調的是，上文提及，按息變化與樓價無明顯關連。但在個人層面，只要借款人是以浮息按揭供樓，市場利率上升，便意味借款人每月供款 支出增加。雖然沒有人可以準確估計利率何時回升，但市場共識是利率已處於歷史低位多時，往後只有回升一途。置業人士宜為即將來臨的按息上升周期，進行一定 的財務部署，減少未來加息帶來的衝擊。

原文刊於晴報 2014年1月7日

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樓市還看本地經濟

美國宣布退市，市場上絕大多數分析估計明年樓價將回落。部分仍然看好樓市的理由縱使仍然存在，但威力卻在明顯回落。客觀來說，2014年樓市的確不容樂觀—成交價似是易跌難升，在看淡後市成為主流意見的情況下，市場觀望氣氛轉淡，成交量大概只能維持現時偏低水平。

展望2014年，政府加大土地供應的效果將逐步明朗化；美國聯儲局雖然表明將維持低息，但逐步減少買債，將是貨幣政策主流。聯儲局減少買債的影響，已反映在美國長息走勢上，美國10年期債券孳息已升穿3厘。雖然聯儲局表明聯邦基金利率會維持偏低一段時間；但減少買債令債券孳息上升的結果，卻難以避免。

債息上升，代表市場預期平錢充斥的情況不再。本地財金官員預警熱錢可能流走，本地利率上升的情況並不是一句空言。當然，由於現時的按息低企，加上近年新批按揭的平均供款與入息比率偏低(最新數字為35%)，按息微升，對借款人的影響不大，遑論對金融體系帶來衝擊。

不過，按息上升，結果仍然是每月供款增加、利息支出上升。近年樓價偏高，原因之一正是按息極低，一旦按息回升，代表樓價難在高位橫行。

現時居於私人住宅家庭的月入中位數3萬元；在壓力測試，及現行按息約2.15厘的情況下；入息正好處於3萬元的家庭，現時可順利借入的按揭貸款上限是329萬元。(還款期30年，按息較現時上升3厘，供款剛好不逾月入6成)

而一旦按息上升半厘，在還款期、月入不變的情況下，可借入按揭貸款上限會減至311萬元。如果按息上升3厘，其他條件不變，可借入按揭貸款上限更會跌至241萬元，較現時下調26.7%。(見表)

表：月入3萬元家庭於不同按息下可借入按揭上限

按息	通過壓力測試，可借入按揭貸款上限
2.15厘	329萬元
2.65厘	311萬元
3.15厘	295萬元
4.15厘	266萬元
4.15厘	241萬元

#假設年期為30年，壓力測試標準維持現有標準不變

上述數字的另一個演繹，是在市場按息上升後，可以負擔現水平樓價的潛力買家將逐步減少。香港樓市被評為泡沫化，原因之一正是近年樓價升幅遠高於一般打工仔入息增幅。過去5年，樓價上升約一倍，而同期私宅家庭入息中位數僅上升20%。

市場上有一個說法，認為加息不一定利淡樓市，原因是加息往往代表經濟擴張；過去亦不乏利率與樓價同步上揚的局面。展望未來，如果香港一般打工仔收入見明顯上升，的確可抵銷按息上升的影響。問題是，美國退市、本地熱錢流走，不一定代表本地經濟擴張。

支撐樓價屢創新高的主要原因，便是按息處於極低水平。按息低令業主持貨成本下跌，一度出現的「供平過租」吸引大量租客加入買樓行列；按息低至一、兩厘，亦令偏低的租金回報率合理化。但美國退市卻為此個支持樓市的因素效力漸減。美國退市究竟會掀動本地按息上升多少，暫時難以估計，如果本地經濟增長未見新動力，而利率上升，對樓市的影響不容低估。

原文刊於iMoney 2014年1月4日

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中國版「房利美」引伸的問題

買樓難不單是香港的問題，內地大城市樓價升幅高於打工仔收入，望樓興嘆的年輕人埋怨的聲音未必比香港低。可能為了維持穩定和諧局面，內地傳媒報導，內地將成立類似美國「房利美」的機構，為初次置業者提供較利率較低的房貸。

有關報導引伸兩個問題，其一是，出現中國版的房利美，與此相關的次按危機有沒有機會在中國重演？

2008年金融海嘯，導火線是次按危機。市場出現次按，原因又與房利美Fannie Mae、房貸美Freddie Mac兩家政府贊助的機構向銀行收購按揭資產，再以有關資產抵押發債有關。當樓價下跌，經濟轉差，按揭斷供上升，兩房的債券價格暴跌，與此相關的衍生產品亦出現連鎖價崩，最終便是金融海嘯。

現時內地計劃成立機構為初次置業者提供低息按揭，由於有美國兩房經驗在前，內地媒體的消息是中國版房利美不會購入按揭資產發行債券，而是以自行融資的方式為買家提供低息貸款。簡單來說，萬一出事，也不會有嚴重的連鎖效應(購入有關機構債券、以此衍生的其他金融產品同時受牽連)。

港人置業難  非關按息高

另一個引伸出來的問題是，如果中國內地都可考慮效法房利美，以低息協助初次置業人士上車，香港又可否考慮引入類似的制度？可惜的是，初步看來，不管是中國版還是美國原版的房利美，對本地年輕買家難以置業的幫助不會太大。

原因很簡單：近幾年令年輕人難以置業的原因不是按揭利率太高，相反，按息近年處於歷史低位。一般新造按息處於2厘多的水平，即使官方機構提供補貼，為初次置業者提供「更低息」的貸款，實質幫助並不大。

事實上，現時不少準買家對樓市的抱怨，是「雖然供得起，但難以負擔首期」。畢竟以現時「上車級」物業樓價動輒由300萬元起跳計，三成首期已是90萬元，連同其他印花稅、交易費用等開支，需要的現金高達100萬元。而監管機構為了控制銀行體系風險，近年多次更新按揭指引，方向都是減低按揭成數，一般按揭成數似乎難以向下調。

雖然現時市場上有按揭保險等不同的高成數按揭產品可壓低買家首期開支，但半官方機構的審批較欠彈性。一些有足夠負擔能力的初次置業人士，可能由於職業、其他信貸紀錄等因素難以透過半官方機構主導的按揭保險入市。

另一方面，在現時樓價仍然高企的時候，重新推出官方資助的首貸、自貸似乎亦欠妥當---有了大規模的官方資助，更多資金湧入樓市，不但可能形成新一輪升浪---萬一樓價在稍後基於任何因素下跌，政府都將被指鼓勵初次置業者接火棒。

如何在平衡銀行體系風險，與協助初次置業人士上車兩個目標之間作出平衡，還要避免萬一樓價上升下跌時影響政府民望，港府高官看來要還是要費煞思量。

原文刊於信報網站 2014年1月4、5日

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2013樓市總結

2013年過去，樂壇有不同名目的頒獎禮總結全年表現。如果樓市也有頒獎禮，結果可能會有以下獎項：

最先甜後苦獎：「白居二」買家
2013年政府將購買居屋第二市場（未補價二手居屋）的資格，擴闊至白表買家，計劃俗稱「白居二」。在樓市連升多年後，出現一大批夾心買家：一方面不合資 格申請公屋（也就沒有綠表資格）；另方面也難以負擔節節上升的私樓。在政府停建居屋多年後，他們更感置業無門。政府推出「白居二」，此批夾心買家一方面可 以在售價較相宜的居屋第二市場購買單位；另一方面房委會提供擔保，令他們可借用九成按揭，連籌措置業首期的難度也大幅減少。可以說，在年內獲確認白居二資 源的準買家，感覺有如中獎一般。
但白居二計劃明顯有考慮不周之處：居二市場長年成交疏落，政府一下子批出2,500個白居二名額，僧多粥少的結果是連居二市場成交價也被炒起，多個居屋屋 苑出現第二市場創新高成交。但此獨特市場規模受限，居二市場近日也出現成交價回落的情況。部分以「白居二」資格高價入市的買家，技術上已成負資產。此批買 家可能是最能感受先甜後苦的一群。

無可奈何金獎：發展商
不論旺市淡市，發展商以出神入化的銷售技巧，往往能創造大型新盤一天售罄的佳績。但今年政府加辣壓市，一手住宅銷售條例生效，新盤樓書、宣傳、價單公佈、 銷售紀錄等全部受限。不過，政府出招，經驗老到的發展商，亦做到見招拆招的效果，新盤仍然不乏幾天銷售一空的佳績。不過，銷量維持理想的代價，是樓價要貼 近市價，新盤高開同區二手2、3成的日子暫難復現。更無奈的是：此種情況似乎會維持一段時間。

頂硬上獎：物業代理
2013年樓市成交量可能創十多年新低，收入與交易量息息相關的物業代理自然首當其衝。年內地產代理亦出現多年難得一見的團結行動，齊齊上街呼籲政府撤回 樓市辣招，但至目前為止，尚未見到具體成果。展望2014，美國逐步退市、負利率環境持續、政府揚言未到收招時候，都不利樓市成交量回升。2014年，物 業代理仍需咬緊牙關，頂硬上的情況可能持續。

郁不得其正獎：換樓客
在樓市上升周期，多數換樓客會以「先買後賣」的方式進行換樓部署，即先買入新居，待新居交易完成，順利遷入，再放售舊居。但近年的官方措施令此類部署的難 度急增：去年年初政府推出雙倍印花稅，令持有舊物業的業主現金支出大幅增加；如果舊居仍有按揭貸款未償還，業主為新居借用按揭，通過壓力測試的難度亦大 增。不少人更因手續麻煩而暫緩換樓計劃，縱有換樓意慾，亦難以執行。

最受保護金獎：銀行
回顧2013，銀行可說是最「備受呵護」的行業。除了沿用2011、12年的按揭審慎監管措施；年初壓力測試收緊、使用「內評法」銀行的按揭貸款風險加權 比例被調高；在在令銀行的按揭風險降低---新批按揭的平均供款與入息比率下調至35%，平均按揭成數只是5成多。各種數據顯示即使未來樓價有較大調整， 銀行承受的壞帳風險仍低。不過，以上結果一定代價，2013年按揭取用金額是連續3年下調，受周全保護的銀行，無可奈何程度可能與發展商不相伯仲。
展望2014，樓價似乎處於高處不勝寒局面；官方種種令樓市凍結的招數，卻頗受市民歡迎；上述無可奈何、備受保護的情況很可能持續下去。


原文刊於經濟日報網站 2014年1月1日

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