SSD趕絕「黃牛黨」

上周政府推出兩招調控樓市，包括延長「額外印花稅」(Special Stamp Duty, SSD)的適用年期及調升稅率，以及新增「買家印花稅」(Buyer’s Stamp Duty, BSD)，向非本港永久居民或以公司名義的買家加收樓價15%印花稅。

多數分析認為買家印花稅可有效壓抑非本地買家的需求；但亦有不少意見認為加重SSD的效用不大。認為SSD無效，其中一個理由是SSD令放盤減少，反而刺 激樓價上升。由地產代理至經濟學者都說SSD令市場放盤減少，我們可以從不同角度去理解這種說法。其中一個可能性，是「放盤減少」只屬錯覺。

供求失衡中的炒家角色

在2010年11月港府推出額外印花稅後，市場一般的說法是二手放盤量減少，「理由」是少了炒家入市，市場上便少了炒家放盤。但來自炒家的供應(放盤)及需求(入市)，中長線來說應該是「打和」。

因為利益誘因隨SSD的出現而消失，市場少了炒家放盤，也同時少了炒家吸盤。供求會漸漸同步下跌而達致平衡點，從而不影響價格，簡單比喻：如果演唱會門票 有二手市場，而且需要遠高於供應，黃牛黨不會是演唱會門票價格上升的原因。打擊黃牛黨，不會令二手門票價格回落，但同樣地，少了黃牛黨放票，也不會令二手 門票價格上升。

相反，如同意「放盤量減少」的說法，則我們可以先從炒家及用家放盤方式作了解的切入點 : 炒家放盤，多數為「鎖匙盤」，準買家可透過代理安排隨時睇樓。用家放盤，卻多為「業主盤」，代理要相約業主睇樓時間。市場上少了炒家放盤，代表準買家可即時睇樓的鎖匙盤減少。

而用家作出入市決定前，一般要多次視察物業。鎖匙盤減少，才是引致市場出現「放盤量少」印象的原因。因此，放盤量減少的說法，其潛台詞是源於市場上投資者放盤減少！

投資者選擇坐盤帶來的市場失衡

因此「放盤減少」的真相是—SSD令短線投資轉型為長線持有。投資者「坐盤」，因為反正利率成本低，減低了持貨成本，甚致寧可將單位丟空，等待樓價上升、或待SSD稅階下跌時出貨；又或索性將單位出租2、3年，待不需支付SSD時再放盤。

兩種回應方式都會令短期內整體放盤量下跌。但如果此就是「放盤減少」的原委，這便意味著樓市充斥著大量投資活動而影響供或求。樓市便不是某界別所說的市況健康，用家主導。

在一個用家為主的市場，正常細樓換大樓不會令市場放盤減少；而在以投資者為主的場境下，只要有單邊的入市或出市誘因出現，便會出現量及價的失衡現象！用黃牛黨的例子，就是大量演唱會門票給炒票的投資者所包攬，他們買票動機只是為賺取差價而非為看演唱會。

樓市的死綫

今天的香港樓市或許就如演唱會的炒門票現象，門票在一定時間內(入場前)不售出，價值便會損耗。本來，物業沒有這樣一條死線，但現時市場看好後市的主要理 據是「2015年年底前利率都難以上升」；某程度上這就是一條死線---當市場預期的利率回升時間愈來愈接近，溢價便愈來愈少。

港府將SSD適用期延至3年，即現時入市，在2015年10月前出貨都要付最少10%印花稅，目的應該就是令炒家「2015年前炒一轉」的部署落空。

不論「盤源減少」的真相為何，但市場有炒家存在，同一個單位才可以多次轉手，代理才可收取多次買賣的佣金(更不用說炒家比起用家進行交易時更為爽快)。 SSD原則上不會令最終用家減少，要買樓自住的人，負擔得來還是會入市。但現時SSD加碼推出，卻會令市場長期欠缺短炒需求，成交量將維持低水平，地產代 理生態或將面臨調整。

原文刊於信報網站 2012年11月3日