簡評「樓市辣招」

港府上周五推出兩大針對樓市熾熱的「辣招」，即將額外印花稅適用期由2年延長至3年、稅率由5至15%上調至10至20%；以及新增「買家印花稅」15%。兩招令樓市急速降溫，剛過去周末周日一、二手成交量急跌。但辣招的效用，仍有待觀察。
打擊非本地買家
討論新招效用前，值得注意的是，「買家印花稅」是港府首次推出針對非本地買家的稅務，可說一改多年以來「打開門做生意，不多作干預」的態度。此一轉 變，應該與人民幣近日再度上升有關。根據過去數年的經驗，人民幣升值，勢將加劇資金南流；如政府全無作為，樓價將失控上升。現時港府推出買家印花稅，標誌 着基本管治原則的修正，影響深遠。至於人民幣是否會持續上升，我們認為要留意中美兩國政府換屆後的取態。
是否有效 考慮兩點
至於港府的招數是否有效，先要釐定「有效」的標準。不少評論將焦點集中在「樓價會否回落」、「回落輻度會有多少」之上。我們認為除此之外，尚有兩個指標要考慮：
第一, 現時市民「難以置業」的情況會否因措施推出而得到改善？
第二, 措施能否減少日後樓價大幅回落時對經濟及銀行體系的衝擊？
買家印花稅等同變種「港人港地」
以第一個指標來說，我們認為措施有一定效用。首先我們認同額外印花稅的作用未必太大。市場上的炒家亦幾近絕跡，再加重短炒成本，也不會令此方面的需 求有明顯下跌。但另一方面，「買家印花稅」直接增加了非本地居民的入市成本，某程度上可說是以徵稅的方式，推出全港性的變種「港人港地」措施。眾所周知， 內地投資者購置本地物業的趨勢明顯，官方數字指有2成左右的購買力來自國內；此類需求在新盤銷售尤其明顯。再加上人民幣升值，內地買家佔本地樓市成交的比 重已越來越高。現時以開徵新稅種的方式來提高他們的入市成本，應該可壓抑此方面的需求。
如果內地買家的需求受控，相等於抽走市場上約2成的需求；市場上少了一群豪客，可以預期新盤開價與二手樓價的差幅會回落。一手開價回落，二手樓價升勢可望受壓，本地用家的入市難度亦應有所降低。
成交量回落 體系風險下降
對於第二個指標，我們認為措施同樣有效。在過去的升浪中，一般會出現升市後期成交量急增的現象。舉例來說，在1997年，有17.9萬宗一、二手住 宅成交。而在2011年，數字只為8.6萬宗，今年1至9月亦只有6.4萬宗。站在貸款人的角度，升市末段的大量成交，意味規模龐大的按揭貸款在升市後段 貸出。
1997年7月，新借出的按揭貸款額為325億港元，而未償還按揭貸款總額為3,954億元。即一個月新增的貸款，佔整體未償還貸款額的8.2%。 此一現象在1996年已開始出現，數字之高，代表大量新增貸款集中在升市末段貸出，當日後樓價大幅回落時，在升市後段借出的按揭貸款大都成為負資產按揭， 若再加上失業率高企，勢將大幅增加銀行體系的壞帳風險。
事實上，近兩年因額外印花稅的推出，短線投資者入市比例已下跌；金管局再收緊按揭指引，有關數字亦大幅改善。2012年9月，新借出的按揭貸款額為 183億元，而未償還按揭貸款總額為8,420億元，單月新增貸款佔整體未償還貸款額比例下跌至2.2%。加上600萬元以上物業按揭成數受壓，意味即使 樓價大幅下跌，銀行體系的壞帳風險較1997年已大幅下調。
當然，措施在理論上有效，但政府高官亦已表明，此為非常時期的非常措施。本地樓市問題，除了源於大量外來購買力搶高樓價，亦因供應長年不足，導致應 付本地初次置業、換樓需求亦左右支絀。即使新措施成功壓抑外來購買力，官方仍需要大幅增加住宅供應，才可解決樓價長期高企的問題。

原文刊於經濟日報網站 2012年10月31日