實際按息回升

10月底香港多家銀行將最優惠利率下調0.125厘，多數供樓業主的每月還款額會輕微下跌。不過，由另一個角度看，一般業主的實際按息支出其實有所上升。

今年以來，多家銀行上調新做按揭的利率，例如2年前的新批按揭，利率一般可達P(5.25厘)-3.1厘；而現時新批按揭的條件大概是P-2.7厘，息差約0.4厘。但對於2、3年前提取按揭貸款的業主來說，其實新批按揭條件如何改變，也不會影響他們每月還款金額，有影響的是最優惠利率及拆息的上落，在拆息相對偏高的情況下，實際影響的，便是最優惠利率的變化。

近日最優惠利率輕微下跌，小業主的實際按息當然有所回落。但考慮轉按的情況，結論可能有所改變。

過去幾年，不少業主習慣在按揭的罰息期(一般為2年)後轉按，在按息基本不變的情況下，獲得貸款額2%的現金回贈，扣除數千元的律師費，回贈大概可抵消接近一年的利息支出；在按息只是2厘多的情況下，幾乎等同利息減半。

但近月銀行調整新批按揭的利率，新批按揭一般比2年前的按揭利率上調0.4厘，而且轉按客戶可獲的現金回贈，也大幅削減至貸款額的0.5%至1%。簡單來說，在財政角度考慮，除非業主有加按、移除擔保人等需求，否則基本上欠缺轉按的誘因。

對已經習慣2年轉按一次的小業主來說，少了現金回贈的「收入」，其實也等於按揭的實際按息支出上升。

原文刊於iMoney 2019年11月16日

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轉按削優惠 拉高實際按息

近期多家大、中型銀行削減轉按的優惠，表面看來，既有的客戶不受影響，還款仍是按舊有協議進行。但在借款人的實踐角度看，實際按息已然上升，而且升幅甚高。

以一個兩年前取用的按揭為例，當時典型的按揭條件是H+1.4，鎖息上限大P-3厘，現金回贈貸款額1.6%。兩年前的9月下旬，一個月拆息約0.5厘，即第一個月的供款利率約為1.9厘。兩年後的今日，由於拆息上升，一個月拆息已達1.8厘，「H+」觸及封頂位，而最優惠利率亦較2年前上升了0.125厘，現時大P-3是2.375厘。以此計算，原有按揭業主的供款利率，已較兩年前的1.9厘，上升了0.475厘。

另一個影響實際按息的因素是現金回贈。過去兩年，按揭市場競爭激烈，銀行一度為轉按客戶提供貸款額2至2.1%的現金回贈，直接刺激轉按宗數高企，例如今年7月，新批按揭共11,102宗，當中轉按佔4,865宗，比重達44%，宗數較二手成交按揭的3,902宗及一手成交的2,335宗都多。數字反映具備財政條件的置業人士，大致上已習慣定時轉按--主要原因可能就是透過轉按，獲取現金回贈，抵銷按揭利息支出。過去銀行為新買賣按揭及轉按提供的利率、回贈都一樣，轉按大致上不會增加利息支出，而扣除律師費，獲得現金回贈可視為另類節省利息的方法。

回贈減利率升 轉按不再「必賺」
以2年一次轉按，每次可獲現金回贈為貸款額2%計，大致上等於每年節省1厘的利息支出。換言之，名義上按息是2厘多，考慮到轉按的回贈，實際按息其實只有1厘多。

但現時銀行開始為新買賣按揭及轉按作出差別待遇，轉按可獲的現金回贈會較少，而利率會較高。轉按對借款人來說，不再是「必賺」的操作，反而有可能帶來較高的長期利息支出。一般估計，轉按佔新批按揭比率將會在年底大幅回落。而「轉按賺回贈」不再活躍，一定程度上可視為借款人的實際按息支出被拉高。

由於整體上按息仍然偏低，而且在美國開始減息後，本地按息似乎也沒有多少上升空間。即使「轉按賺回贈」快成絕唱，料不會對樓市帶來額外壓力。

原文刊於置業家居2019年9月28日

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