新盤優惠比併 「折扣」與「回贈」大不同

 新盤為吸引買家，總有不同的優惠，最常見的包括不同名目的折扣以及回贈。表面看來，兩者分別不大。其實在繳付印花稅的角度上，折扣比起回贈較為實在。

印花稅角度　折扣更實在

新盤開售，會有多個價格，一個是價單上未扣除任何折扣的售價（Price）；另一個是扣除所有折扣後的成交價（Purchase Price）。折扣可以有不同的名目，常見的包括加入發展商旗下客戶專會的會員，甚至指定在某時某日之前購買單位的早鳥優惠等等。例如一個單位，售價是1000萬元，折扣10%，成交價是900萬元，後者亦會是買賣合同上的價格，原則上政府亦會按此合同價徵收印花稅。以一名本地居民，初次置業計，成交價900萬元的新盤，稅率是3.75%，稅額是33.75萬元。

 

如果發展商不是直接提供折扣，而是提供現金回贈，回贈額同樣為10%，表面上，回贈10%及折扣10%是同一回事。但現金回贈並不影響合同價。同樣以售價1000萬元，回贈10%的情況為例，合同價會維持在1000萬元，印花稅會按此價格計算，同樣一名本地居民，初次置業計，稅率是3.75%，稅額是37.5萬元。

按揭方面無大分別

在按揭方面，折扣及現金回贈反而沒有大分別，原則上銀行會以合同價再減去所有發展商回贈作為估值上限。以上文兩個例子來說，估值上限都是900萬元，再由此計算按揭金額。綜合而言，折扣和回贈兩者比較，前者對準買家較為實際。

中介回贈不影響按揭估值

要留意的是，以上我們討論的都是涉及發展商的直接折扣及來自發展商回贈的影響。至於市場上盛行，由物業中介提供的現金回贈，便是另一回事。多數情況下，銀行並不會處理物業中介向一手盤買家提供的現金回贈，此些回贈通常不會影響物業估值。例如上文提及折實價900萬元的新盤單位，如果中介另行提供20萬元的回贈予買家，此筆款項通常不會影響按揭估值。

原文刊於經濟日報網站2023年12月13日

新盤優惠影響按揭估價 送「入伙酒」銀行都要扣減？

 待售新盤數量上升，發展商為免存貨積壓，不時會為餘貨增加優惠。但要留意，不同的優惠會對銀行估價有不同的影響，有時買家可能因為優惠的存在，而令可獲得的按揭金額減少。

發展商要促銷旗下項目，有多種銷售手法，最直接的自然是更改樓價，或提升折扣。此兩種方法都會直接影響買賣合約上的成交價。例如定價(Price)1000萬元的物業，經過不同的折扣後，成交價/售價(Purchase Price)為900萬元。此一成交價便會是買家申請按揭時，可獲估值的上限。

影響買家可獲估值上限

折扣之外，另一個常見的優惠是現金回贈。現金回贈的形式，通常為定價或售價的一個指定百分比，又或是一個指定的金額，甚至是發展商代付印花稅等等。部份情況下，買家可能要符合一定條件，例如在指定日期前完成交易，才可獲得相應的現金回贈。價單中列明的現金回贈，在買家申請按揭，銀行為物業估價時，都需要由成交價中扣除。例如上文提及合約列明成交價900萬元的物業，另外有10萬元的現金回贈，那麼物業的估值上限便會是890萬元。另外，如果新盤價單列明一定條件下買家可獲回贈，而最終買家並未滿足相關條件，沒有獲得發展商的回贈，銀行一般會要求買家作出「沒有取得回贈」的聲明；此種情況下，估值便不需要扣除回贈金額。

 

發展商送「入伙酒一席」
銀行按市值扣減

如果價單中列明其他禮品，無論是買樓送車、送家具抑或管理費，估價時，原則上都要由成交價中扣除。如果優惠有列明價值，一般會直接按此扣減估價。有一些情況，優惠並沒有列明價值，銀行一般會按「市價」扣減估價。過去的例子中，有發展商向買家贈送「入伙酒一席」，未有列明價值。由於優惠列明在價單中，銀行也需要按入伙酒市值，在作出估值時扣減。

不過，對於新盤交樓時連單位提供的電器，雖然有時價值不菲，但只要不在價單中列明，都不會影響按揭估價。

原文刊於經濟日報網站2023年11月1日

新盤優惠，折扣好？抑或回贈好？

商界響應政府呼籲，推出各種優惠吸引市民注射新冠肺炎疫苗。個別新盤項目為已注射疫苗買家提供額外折扣或回贈。不少新盤買家視回贈與折扣為同一件事，但兩者其實會有細微差異。

之前我們提過，任何見諸價單的優惠，在申請按揭時，都要自估價中扣除。扣減樓價的折扣當然直接影響成交價及按揭估價，而發展商提供的回贈，不影響成交價，但卻會影響按揭估價。

以一個售價800萬元，折扣5%的新盤單位為例，成交價即760萬元，正常情況下一般銀行會以760萬元為估值提供按揭。

 

如果另一個新單位，售價800萬元，無折扣，但提供5%回贈，即成交價為800萬元，成交後買家可獲40萬元回贈。銀行處理按揭申請時，同樣會以760萬元作估價提供按揭。

但要留意，在計算印花稅時，卻會以成交價為準，以上兩個案例中，由於後者的成交價仍是800萬元，因此要支付的印花稅也略高。以香港永久居民買家未持有本地住宅物業計，購買成交價760萬元的單位，支付印花稅為28.5萬元。如果單位成交價是800萬元，印花稅支出是30萬元。錙銖必計的話，同一比例的折扣及回贈，對買家來說，會以前者較為有利。

在發展商角度看，折扣與回贈的意義也有不同。前者會直接在成交紀錄冊反映，而後者不會。對於某些希望提供更多優惠吸引買家，但又不希望「成交呎價」減少的發展商來說，提供回贈便是比提供折扣更好的方法。

除了「谷針」，近年較常見的回贈出現於建築期付款提早成交。一般樓花項目，同一單位的即供付款成交價會較建築期成交價為低；但不少發展商為鼓勵選用建期付款的買家提早成交，如果買家提早成交，可獲一定現金回贈。此些現金回贈，在申請按揭時，都要由成交價中扣除。但在計算印花稅時，卻仍然會以當初建築期付款的成交價為準，需要繳付的印花稅也會高一點點。

 

原文刊於經濟日報網站2021年6月16日

新盤優惠 對按揭有何影響？

在FACEBOOK看到兩個有關物業的帖，一個是內地發展商宣傳在大灣區的樓盤，說單位的窗台是免費贈送的。另一個是香港地產KOL評論，某新盤連電梯大堂都算成銷售面積。感覺上，買樓有額外優惠似乎較好，但事情又未必可以如此計算。

在香港，窗台面積在過去會算成建築面積，但近年的新例不計入實用面積(情況一如大陸)，如果新落成物業有窗台的設計，其實也可以說是「送」的。當然，近年改例之後，的確少見了新盤有窗台的設計。至於某些低密度屋苑，如果電梯大堂本身只有一戶可用，其面積究竟應不應算成銷售面積，其實也是數字遊戲，影響的是名義的呎價，但買家可排他地使用的空間面積其實一模一樣。

另一方面，有一些「賣方贈送」的優惠，反過來會影響到買方。雖然我們經常聽到，一手樓（尤指即供付款）一般不會有估價問題，但一涉及優惠，卻反過來一定會影響到按揭估值。最常見的是新盤的各類回贈、或標明「價值N元」的裝修、禮物甚或律師費。銀行在處理新盤按揭申請時，按指引需要自樓價扣除所有優惠，再計有按揭成數。

例如一個樓價800萬元的一手物業，發展商標明贈送價值10萬元的家具，那麼銀行在提供按揭時，估值便要扣除10萬元，按790萬元計算，並由此再計算按揭成數。但要留意，任何標明的回贈、優惠，會影響按揭估價，但卻不會影響成交價，印花稅的計算，仍是會按面價為準。

原文刊於經濟日報網站2020年1月22日



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