實際按息回升

10月底香港多家銀行將最優惠利率下調0.125厘，多數供樓業主的每月還款額會輕微下跌。不過，由另一個角度看，一般業主的實際按息支出其實有所上升。

今年以來，多家銀行上調新做按揭的利率，例如2年前的新批按揭，利率一般可達P(5.25厘)-3.1厘；而現時新批按揭的條件大概是P-2.7厘，息差約0.4厘。但對於2、3年前提取按揭貸款的業主來說，其實新批按揭條件如何改變，也不會影響他們每月還款金額，有影響的是最優惠利率及拆息的上落，在拆息相對偏高的情況下，實際影響的，便是最優惠利率的變化。

近日最優惠利率輕微下跌，小業主的實際按息當然有所回落。但考慮轉按的情況，結論可能有所改變。

過去幾年，不少業主習慣在按揭的罰息期(一般為2年)後轉按，在按息基本不變的情況下，獲得貸款額2%的現金回贈，扣除數千元的律師費，回贈大概可抵消接近一年的利息支出；在按息只是2厘多的情況下，幾乎等同利息減半。

但近月銀行調整新批按揭的利率，新批按揭一般比2年前的按揭利率上調0.4厘，而且轉按客戶可獲的現金回贈，也大幅削減至貸款額的0.5%至1%。簡單來說，在財政角度考慮，除非業主有加按、移除擔保人等需求，否則基本上欠缺轉按的誘因。

對已經習慣2年轉按一次的小業主來說，少了現金回贈的「收入」，其實也等於按揭的實際按息支出上升。

原文刊於iMoney 2019年11月16日

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