按揭市場競爭激烈，銀行為吸引按揭客戶，開始提供高達貸款額2.6%的現金回贈，創下有紀錄以來的新高。對於部分按揭借款人來說，他們可能會考慮以「轉按」方式來取得銀行的現金回贈，以抵消利率上升的影響；然而，考慮轉按時，也有不少要留意的地方。
大概在20年前左右，香港的銀行開始為按揭借款人提供現金回贈，即在取用樓按時，銀行會向借款人提供貸款額一定比率的現金。去年，現金回贈大概在2%水平徘徊，但近日有銀行提供高達2.6%的現金回贈，數字創新高。在市場利率上升的大環境下，如果業主透過轉按，取得現金回贈，一定程度上可抵消加息的影響。但要實行此操作，有不少地方要留意：
首先，金管局規定，如果現金回贈高於貸款額的1%，整筆回贈金額必須計算為按揭成數的一部分。例如一個市值1000萬元的物業，申請五成按揭，借款額為500萬元，銀行提供2%回贈，理論上回贈額為10萬元。但500萬元本金+10萬元回贈，計算上總按揭成數會是510萬/1000萬=51%，超出金管局對1000萬元住宅，非按保下，成數上限50%的限制。銀行一般處理方式是將借款額下調至490萬元，回贈10萬元，以附合指引。
其次，目前市面上宣稱2.6%的回贈僅適用於按揭保險借款人。多數銀行計算按揭保險回贈時，不會計算保險公司擔保的部分，而是會以非保險公司搶保部分計算。以1000萬元物業，按保借八成為例，「非按保部分」為500萬元，回贈金額為會以500萬元為基數計算，而非以800萬元為基數。即實際回贈金額為10萬元，而非16萬元。要留意的是，部分銀行對涉及按保現金回贈的計算，會另有標準，申請按揭時，請向銀行職員查詢該行的具體計算方式。
第三，轉至新按揭時，H+的利率和P減的鎖息上限可能會比原有按揭高。例如如果新按揭的封頂利率高於舊按揭，借款人將需要多付利息。在申請轉按時，借款人需要計算回贈金額，以確定回贈金額是否足以抵消多付的利息。
最後，業主申請轉按時，需要留意物業的估值和新按揭的成數。由於樓價調整，可能會導致物業估值下降，進而影響借款人能夠借得足夠的金額償還舊有按揭。因此，借款人需要物業的最新估值對按揭金額的影響。
原則上，按揭回贈可以對抗市場利率上升的影響，但借款人需要注意上述情況，並仔細計算回贈金額。更重要的是，在申請轉按時，借款人應該仔細評估自己的財務狀況，避免借取高於自己負擔能力的債務。
原文刊於信報網站2023年5月16日
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