人口與樓價

上周稅務局發出報稅表，數量較前一年度下跌；同時，統計數據顯示淨離境人數上升、本地勞動人口下跌。傳統上民間智慧相信香港地少人多、樓市可長升長有。當統計顯示人口開始下跌時，傳統智慧是否仍然有效？

稅務局上周發出今年度的247萬份報稅表，數量較前一年度的262萬份下跌5.7%。另外，統計處資料顯示，2022年第一季勞動人口為379.9萬人，較2019年高峰的399.4萬人，下跌約4.9%；入境處數據也反映，今年首季香港有14.2萬人口淨流出。先不論人口下跌的原因，但人口減少已是不爭的事實。人口外流，加上官方銳意增加住宅供應，對樓市又會有何影響？

 

教育界對學齡人口減少有時會有較正面的反應：建議多年的小班教學，終於有實現的可能。同樣樂觀的態度如應用在樓市，部分人可能會說：香港人終於有望不必捱貴樓；人口減少，居住環境可望改善。但部分人也擔心，香港的出生率已經夠低，如果人口外移的趨勢持續，樓價欠缺支持，可能出現急遽調整，負財富效應甚至會影響其他經濟環節。

我們認為，暫時的情況未需要對樓價太悲觀。繳稅的人數可能下跌，但去年稅收仍創新高。人口數字下跌，但香港銀行體系的存款卻甚為穩定，至少顯示香港在經濟上仍有吸引力。在按揭方面，銀行未償還按揭總額仍見穩定上升，今年4月按年上升9%，宏觀而言，未見人口減少有太大的影響。

另外，疫情之下，單程證*及各種專才入境計劃**來港的人數在近2年下跌(其中，單程證持有人入境人數，在2019年為3.6萬人；2020年為1.01萬人；2021年為1.79萬人)。可以預期，在正常通關後，數字會明顯回升、一定程度上可填補人口外流的空缺。雖然中國的出生率也減少，政府要千方百計鼓勵國人生育，但對比於小小的特區，中國應該仍有大量人口有興趣移居至此；加上過去10年整體住屋供應不足，香港即使在未來數年大幅增加住宅土地供應，也只算追回過去的欠賬，大量居住環境欠佳的市民，仍渴望改善居住環境，供不應求的情況一時難以扭轉。人口外移一時增加，未必反映為樓價下跌。

當然，展望未來，人口外移是否會持續、規模會否擴大，外移的家庭中又有多少會保留香港的物業，通通都會為樓市需求帶來影響。此方面的長期變化，仍需更多時間觀察。

原文刊於信報網站2022年6月7日