從高收入家庭增長看剛需

 不同的統計都反映，移民潮持續，不少人亦認為移民潮下，樓價勢受壓力，但看樓價指數，表現卻極為穩定。究竟原因何在？

移民潮下樓價未有調整的原因
雖然官方沒有移民數據，但看整體人口在近1、2年輕微下跌、英國統計上學年有逾8,500個來自香港的中小學生申請入學；香港機場出入境旅客仍是錄得淨流出。加上各行反業都有報告僱員流失，坊間的感覺就是移民潮持續。

 

不過，在移民潮之下，甚至碰上按息上升，本地樓價都未見明顯調整。究竟原因何在？

一個地產業界提及的原因，是「移民不等於賣樓」；固然不少決定移居他方的港人，會一併將持有的香港物業變賣，套現所得用於在移民所需支出。但另一方面，也不見得每個移民的家庭都會把物業出售。香港的稅率較低，不排除部份家庭會保留香港物業作收租之用，甚至留下物業作為萬一移民水土不服，需要回港生活時的退路。

另一個原因，是有效需求持續上升。雖然去年香港人口下跌，由2019年底的752萬，下跌至去年底的740萬人；但另一方面，如果去看一下統計數據，會發現2022年首季，中高收入家庭的數目仍在持續增長。

中高收入家庭數目續增長
以月入4萬元以上的家庭計，2021年首季數字約92.5萬戶，在2022年，數字升至97萬戶，數字按年上升4.5萬戶。今年港府將按揭保險適用範圍放寬，收入增長的家庭如有置業需要，儲首期的時間也大幅減少，也為樓市帶來更多的支持。

要留意，中高收入家庭增加，是疫情持續、香港仍然半封關的狀況之下的結果。雖然新增長的中高收入家庭不一定會置業，但數據仍顯示較有能力負擔本地樓價的家庭持續增加，而且增幅較每年新增的私樓供應為多。如果情況持續，意味本地樓市的剛需仍然強勁。往後如果香港逐步對外、對內通關，經濟環境改善，中高收入家庭的數字進一步增加，應該會對樓價帶來更大支持。

原文刊於經濟日報網站2022年7月6日