近期有銀行調整按揭申請人的年齡資格限制,金管局亦隨即表示關注,要求銀行注視相關風險。一葉知秋,情況可能顯示樓價日益上升,銀行不得不調整審批標準,以求維持按揭業務。
金管局對銀行按揭審批有一定指引,這些指引銀行都需要嚴格跟隨,例如不同樓價的按揭比率、借款人的供款與入息比率、壓力測試的要求等,基本上沒有什麼彈性執行的空間。但另外一些規定,其實只是銀行內部指引,有一定的彈性,例如借款人年齡、樓齡及按揭年期的限制。
現行按揭年期上限30年是金管局的規定,沒有一家銀行可以提供長於30年的按揭。至於借款人年齡和樓齡的限制,則屬銀行內部指引,不同銀行的標準都有不同。以樓齡及按揭年期為例,如果一家銀行要求樓齡加按揭年期不可長於70年,則一個樓齡45年的單位,理論上只會獲該行提供25年期按揭。不過,由於只是內部指引,不少銀行對樓齡大,但流通率高的屋苑,會有較寬鬆處理。
與此類似的是借款人年齡,過去一般銀行會規定借款人年齡加按揭年期上限為70至75年;假設某銀行的相關限制為75年,一名55歲的借款人,可取得的按揭年期上限便是20年。但年期縮短,會令每月供款增加、對月入的要求亦上升,借款申請人可能因此未能通過壓測。據了解,個別銀行近期便調整了年齡計算標準至80年以上,由於還款期拖長,每月供款減少,對收入的要求較低。
此種調節理論上隱含一定風險:如有關申請人退休,是否仍有能力償還樓按貸款?因此,金管局關注可說合理,問題是,劃一執行的指引始終不能涵蓋所有情況,在整體成交放緩,銀行面對大量競爭的環境下,以較具彈性方式處理審批的情況,料會持續出現。
原文刊於信報網站2017年5月2日
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