同床異夢的置業風險

近幾年由於印花稅制的變動，本地人的置業習慣亦有大變化，其中最明顯的是夫婦等直系親屬置業，由過去普遍以聯權共有（長命契）方式持有，改為普遍以單名入市。此種改變，有時也會出現令人尷尬，甚至負上財務代價的結果。

早前我們處理一個個案，陳生陳太約在十年前購入自住物業，數年前陳太已將業權轉予丈夫，計劃未來自己以單名入市（在現時印花稅制下，可節省相當於樓價逾一成的印花稅）。

夫作擔保　「隱藏」債務拖累壓測
最近陳太計算過，自己收入不足以應付心水物業樓按的壓測，需要先生作按揭的擔保人。在口頭討論，獲丈夫承諾作按揭擔保人後，陳太不久便簽約買下一個新盤細單位。但在申請按揭時，才獲銀行告知，由於陳先生本身有其他債務，二人的樓按申請未能通過壓測。晴天霹靂的陳太才發現，丈夫原來在外面有一條金額不算少的「街數」。

此類個案在過去在夫婦習慣聯名置業的年代，較為罕見。原因可能是二人都是業主身份，即使大家財政獨立，在置業前會傾向將自己的財務情況和盤托出，小心計數再作入市決定。但單名入市的生態形成後，我們近年看到，一些財政獨立的夫婦在購買物業時，有時可能是其中一人未完全了解伴侶的財務情況便決定入市，獲得對方口頭承諾作擔保便會簽下買賣合約。

宜先確認擔保人財務狀況
而有債在身的一方，亦可能因為本身沒有置業計劃，沒有留意債務會影響壓測的計算，亦不好以任何理由拒絕支持配偶的置業決定，種種原因而隱瞞債務至最後一刻。到了銀行處理按揭申請，查閱信貸紀錄時，債務情況才曝光。

在個案中，陳太原本以即供付款購買單位，因成交期近，即使已找到其他擔保人，也因銀行處理不及，要與發展商安排更改至建築期付款。雖然過程中要多付樓價，卻避免了撻訂損失訂金，算是不幸中之大幸。

要避免類似的情況在自己身上出現，計劃單名入市，又需要家人作按揭擔保的業主，即使獲家人承諾作擔保，也宜多問幾句，確保對方無隱藏的債務，才好作出入市行動。

原文刊於經濟日報網站2020年4月22日

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債務睇到？睇唔到？

向銀行申請按揭，按揭及其他債務的供款要符合一定的入息比率。對於按揭申請人的債務資料，信貸資料庫便是銀行取得相關資料的主要來源。不過，信貸資料庫並不是貸款機構獲得申請人債務紀錄的唯一途徑，銀行其實有更多的途徑了解申請人的債務情況。

信貸資料庫的確是審批按揭申請時，銀行取得申請人債務資料的重要資料來源，但卻不是唯一的途徑。透過信貸資料庫，銀行可得悉申請人目前有多少私人貸款、多少張信用卡、會不會有備用的循環貸款，以至有沒有作為其他按揭的借款人或擔保人等。齊備的資料便是貸款機構計算借款人還款能力的依據。

不過，有一些債務是不會出現在信貸資料庫中的，例如以分期付款方式購買電器，又例如大學生由學生資助處取得的貸款等，都不在信貸資料庫之中；但卻不表示銀行無法獲悉此等債務。而在原則上，銀行由任何途徑知悉的申請人債務，都要計算為申請人債務負擔的一部分。

隱藏債務仍有可能被發現
銀行最常見發現上述債務的情況，是在申請人提供的銀行戶口紀錄中，發現有定期的固定轉賬。一般情況下，銀行都會要求申請人解釋有關轉賬的用途。如確定有關轉賬是用於償還學生貸款或電器的分期付款，有關支出一樣會計入申請人的債務供款一部分，從而影響供款與入息比率的計算。

技術上，有一定方法可以減低銀行發現類似隱藏債務的機會。不過，在財務上，不論債務有沒有反映在信貸資料庫中，為借款人帶來的影響是一樣的。按揭申請人與其思索如何隱藏債務，不如先行把有關債務清償，以減少對按揭申請及未來供款的影響。

原文刊於信報網站2017年5月16日

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