金管出招 新例下的轉按限制

上周五（19日）金管局公布新一輪按揭監管措施，對於各項措施的內容、對樓價會不會有影響，各方人士早已提出多項見解；反而是對個別按揭申請人的影響，較少人提及。其實新指引下，除了可能遏抑投資者置業需求，也會增加持有多項物業人士轉按的難度。

金管局上周推出的三項按揭措施，其中提高銀行風險權重下限的指引，理論上會提高銀行按揭業務成本，甚至有銀行表示或會上調按息。至於收緊主要收入來自境外人士的按揭申請，提升他們供款與入息比率的要求，對主要收入來自香港的申請人（比重佔新申請98%）無影響。反而對於有按揭負擔人士再申請按揭，會有較明顯的影響。

在新例下，如果借款人本身只持有一個按揭未供滿的住宅物業，又沒有擔保其他按揭；當借款人需要轉按時，仍然視為無其他按揭負擔，轉按的按揭成數與新措施推出前一樣：樓價$1,000萬以下物業，按揭成數上限為六成，貸款額不逾$500萬；樓價$1,000萬以上物業，按揭成數上限五成。

多樓業主轉按難度增
至於有多於一個按揭負擔（作為按揭借款人或擔保人）的業主，在新措施下，此類業主不單新購買物業的按揭成數受限，連帶為自住物業轉按，成數一樣受限：樓價$1,000萬以下物業，按揭成數上限為五成，貸款額不逾$400萬；樓價$1,000萬以上物業，按揭成數上限四成。

近年銀行按揭競爭激烈，除了新造按揭外，轉按也是銀行着力爭取的目標。以3月為例，新批按揭貸款金額$369億，當中轉按佔$104億，比一手市場的$75億更高。在新措施之下，多於一個按揭負擔的申請人轉按成數受限，或會影響未來新批及新取用的轉按金額。

上文提及，銀行風險權重下限上調，銀行按揭業務成本增加，理論上可能觸發銀行上調按揭利率。但另一方面，按揭指引收緊、整體按揭申請、包括轉按可能減少的情況下，銀行的競爭反而更為激烈。加上資金仍然充斥市場，一個月拆息更由上月中的0.4厘，下調至近日0.35厘水平，銀行是否可順利上調按息，其實有待觀察。

原文刊於置業家居2017年5月27日

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