一手樓盤市場競爭激烈,除了多個新盤推出高成數一、二按外,亦有發展商推出置業初期按揭供款只供利息的安排,力求壓低置業初期的供款開支。但選用類似產品時,有不少地方要留意。
其中一個推出供息不供本計劃的樓盤,按揭成數8成,還款期5年,首年免供,第2、3年按息1厘,第4、5年按息為P。以一個600萬元單位,8成按
揭即借480萬元計,第二年起按息1厘只按息,即每月償還按息4,000元,第4年起按息以最優惠利率(5厘)計,每月供息則為2萬元。3年內如借款人提
早還款,可獲退回所有已支付利息。
單純以借貸條件考慮,上述安排可算優惠,如果借款人有能力在3年內全額還款,可視之為免息貸款。發展商作出如此優惠的貸款條件,自然因為發展商與銀行對貸款的視角完全不同之故。
對銀行或財務公司來說,按揭貸款是取得盈利的業務,當然不可能提供類似「提早還款退回利息」的安排。對發展商來說,按揭不過是吸引買家入市的工具,甚至有可能提供一定補貼。
對買家來說,要留意的是,類似的優惠安排,其實接近與發展商對賭。如果選用類似計劃入市後樓價上升,大可賣樓還債賺差價,又或以轉按方式還發展商一按,變相享受幾年免息貸款。
不過,如果樓價在期內下跌,便難以將按揭轉回轉統銀行較低息的產品。上文例子中的物業,樓價600萬元,如果樓價不升不跌,原則上幾年後仍可申請按
揭保險轉按;不過,如果購入的是樓價高於1,000萬元的物業,按揭成數上限5成,借款人便需要善用幾年,增加儲蓄,以便日後償還新舊按揭的差額。
當然,部分發展商也會有其他安排,例如提供另外一份二按供買家申請,雖然利率較高,但可降低未能轉按、又無足夠現金償還原有按揭的風險。
按揭產品是中性的,沒有絕對的好壞。如果投資者看好後市,認定幾年後樓價回升,只供息的按揭產品,未償不是一個有效降低供款支出的工具。但對用家來說,此類產品便會有欠款總額一直未有減少的問題,是否採用,宜細加考量。
原文刊於經濟日報網站2016年6月15日
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