供息不供本按揭

一手樓盤市場競爭激烈，除了多個新盤推出高成數一、二按外，亦有發展商推出置業初期按揭供款只供利息的安排，力求壓低置業初期的供款開支。但選用類似產品時，有不少地方要留意。
其中一個推出供息不供本計劃的樓盤，按揭成數8成，還款期5年，首年免供，第2、3年按息1厘，第4、5年按息為P。以一個600萬元單位，8成按 揭即借480萬元計，第二年起按息1厘只按息，即每月償還按息4,000元，第4年起按息以最優惠利率（5厘）計，每月供息則為2萬元。3年內如借款人提 早還款，可獲退回所有已支付利息。
單純以借貸條件考慮，上述安排可算優惠，如果借款人有能力在3年內全額還款，可視之為免息貸款。發展商作出如此優惠的貸款條件，自然因為發展商與銀行對貸款的視角完全不同之故。
對銀行或財務公司來說，按揭貸款是取得盈利的業務，當然不可能提供類似「提早還款退回利息」的安排。對發展商來說，按揭不過是吸引買家入市的工具，甚至有可能提供一定補貼。
對買家來說，要留意的是，類似的優惠安排，其實接近與發展商對賭。如果選用類似計劃入市後樓價上升，大可賣樓還債賺差價，又或以轉按方式還發展商一按，變相享受幾年免息貸款。
不過，如果樓價在期內下跌，便難以將按揭轉回轉統銀行較低息的產品。上文例子中的物業，樓價600萬元，如果樓價不升不跌，原則上幾年後仍可申請按 揭保險轉按；不過，如果購入的是樓價高於1,000萬元的物業，按揭成數上限5成，借款人便需要善用幾年，增加儲蓄，以便日後償還新舊按揭的差額。
當然，部分發展商也會有其他安排，例如提供另外一份二按供買家申請，雖然利率較高，但可降低未能轉按、又無足夠現金償還原有按揭的風險。
按揭產品是中性的，沒有絕對的好壞。如果投資者看好後市，認定幾年後樓價回升，只供息的按揭產品，未償不是一個有效降低供款支出的工具。但對用家來說，此類產品便會有欠款總額一直未有減少的問題，是否採用，宜細加考量。

原文刊於經濟日報網站2016年6月15日

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