樓市的主流意見？

官方及私人的指數雖然都反映樓價自高位下調一成多後開始企穩，但主流意見(包括媒體)似乎仍認定樓價仍會反覆向下，某大行更估計樓價仍會跌三、四成。筆者嘗試看看兩個主要外圍因素，再回頭審視我們日常接觸普遍的樓市看法。
說主流意見認定樓價向下，可由幾則按揭新聞看出端倪：負資產宗數破千宗、樓按年期貼近歷史高位、發展商為一手新盤推出免壓測、只供息的按揭、財務公 司把手上按揭資產打包轉手。以上按揭市場上的幾個發展，無一例外被媒體演繹為樓市凶兆；負資產等同壞賬、按揭年期長反映借盡的情况、發展商要用特製按揭催 促入市顯示清貨需要和財務公司亂做按揭制造次按風暴等。
目前的樓價無疑偏高，樓價的調整，似乎已觸發部分過去觀望的買家入市。在任何角度看，由高位回落一成多的樓價仍屬偏高，但市場心理似乎已開始接受此 水平的樓價。偏高樓價在港已歷時多年，其中成因可能是本地供應問題、外來買家的因素、外圍量寬的影響和超低息的造就。種種可能和原因當中，筆者相信，美國 和中國兩者皆有着主宰的份量，今次先談美國因素。
美國因素
美國去年退市，年初加了一次息，數月前聯儲局主席耶倫預期在「未來數月」再加息。結果數月過去，美息維持不變，以利率期貨看，似乎大家都不預期美息 能有大升空間。一般分析指聯儲局未能按步加息，原因是新公布的就業數據轉差；新增職位數據不理想，自然是聯儲局對加息轉趨審慎的原因之一。但與勞動市場互 扣的其實是整體營商和投資市場的環境卻一直在變。
近期美國股市有一個罕見的集體現象：眾多上市企業股東都在回購公司股份。說他們看好後市，他們卻沒有把資金用於擴充業務；說他們看淡後市，卻用真金 白銀回購公司股份，讓股價堅實。說來說去，就是一眾股東找不到比回購公司股票更好的投資。本來有人辭官歸故里、有人漏夜趕科場，看好看淡就是自由市場的特 性，一家半家企業股東回購股份，可能只是個別事件；目前的情況卻是大量企業都在回購公司股份，原因何在？
出現普遍回購的原因，可能與股東認定聯儲局接受不了股票市場價格大跌有關：聯儲局延續低息政策，表面上在穩定就業市場，但內裏的目標，就是指向「不 容許美股大跌，影響財富效應從而推低消費」。每次聯儲局暗示要加息，股市下跌，主席耶倫便按兵不動，更是坐實聯儲局「保持財富效應>刺激消 費>維持就業市場」的策略。支持股市去保消費和就業，於2015年的中國A股也發生過，只是手法略有不同、對自由市場的認知有落差而已，並不是什麼 創新做法。
市場既然認為聯儲局不容股市大跌，股東回購公司股份便是相對風險不高、穩回報的作為，與其冒險擴大投資，不如買自己公司股票穩陣。
央行政策市下的資產市場
由國際環境看，歐日加碼推出量寬，應該是美國退市而加息的良機；反正熱錢仍然四處流竄，聯儲局收水，只要有人持續放水，美國企業仍有平價融資渠道。 此中道理就是「有人頂檔、早走早着。」因此耶倫幾年前已在叫嚷加息、退市，只是通縮陰霾一直在糾纏；然而，歐日最近再推負利率，這代表美國其實毋須急於加 息，因為那「頂檔的人」將會由短工變長工！在此情況下，預期未來美息上升不會急，步伐也不會大。
再進一步看歐日央行的政策，是明確以防止通縮為要務，在各國聯手下，未來一段時間將可能在溫和通脹的機會較高。如果大環境是溫和通脹、相對低息，對資產價格的預測便不宜過於悲觀。
過去3年，不時聽到市場分析指美股見頂，說了幾年，美股仍是在高位運行，這些分析雖然沒有錯、但也沒有對，如果市民聽了而去沽美股，這是市民的演 繹。美股的高價位、高P/E在在反映今天是「央行政策市」，類似的情況也在本地樓市出現，樓價見頂的分析說了幾年，目前較高峰稍回仍是在高位運行。
說到底，升升跌跌的預測誰都會說，「估市」欠了具體時間，不過是泛泛之言，無太大參考價值。當然，今時今日除美國因素外，中國也不容忽略。左看右看，中國因素亦是最難拿捏的。至於此對本地樓市有何影響，稍後再談。
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2016年6月14日