新批按揭年期偏高原因

金管局最近公布的4月住宅按揭統計調查結果顯示，新批出按揭貸款中，供樓貸款合約期由3月的304個月，升至4月的310個月；有分析指此顯示本地樓市仍處於史上最難供斷地步。但同一數字，其實有眾多解讀方向。
根據紀錄，新批樓按還款期的歷史高位是2015年的312個月，即當時新批樓按平均還款期為26年，相對而言，2008年金融海嘯前後，新批樓按平 均還款期約260個月(21.7年)，近兩年的按揭合約期的確處於較高水平。如果將「還款期愈長」等同於「按揭最難供斷」，那麼4月數字為310個月，的 確可演繹為「樓市處於很難供斷地步」。但作出以上判斷前，宜留意一件事：過去24個月，新批按揭平均年期其實一直在304至312個月之間波動，以年期計 上下波幅約8個月，以百分比計上落不足3%，4月數字上升，仍在正常波幅範圍，暫時看不到「供樓年期愈來愈長」的趨勢。
「供樓年期未見愈來愈長」，原因之一是近兩年的新批按揭還款期已經很長，早已到了難以進一步增加的地步──金管局容許的銀行按揭還款年期為30年即 360個月；由於總有一些選擇較短的還款期，另一些個案因為樓齡、借款人年齡的因素，獲批較短的還款期，平均下來，25、26年便是極限。
負利率、高還本比例鼓勵債仔拖長還款期
近年本地按揭還款期偏長有幾個原因；原因之一是樓價高，樓按貸款額亦高，攤長還款可減少每月供款支出，也較容易通過壓力測試；另一個原因，在於近年 按息大致處於實質負利率，即名義按息比通脹率低。以4月數字為例，一般新造按息大約在2厘左右，而消費物價指數為2.7%，在按揭負利率的情況下，理論上 拖長還款期對借款人有好處，在目前的利率及通脹水平下，有錢供斷樓債，都應該按兵不動。
另一方面，過去利率處於4、5厘水平，甚至如1997年的8厘、10厘水平時，初期供款中還本比例低，會促使借款人選用較短的還款年期，甚至主動提 早還款。至於目前新批按揭平均按息不足2厘，即使還款期長達30年，初期供款中還本額度也高於利息支出，根本沒有多少動力促使借款人縮短還款期。此都是吸 引借款人選用較長還款期的理由；對不少業主來說，他們不是「難供斷」按揭，而是選擇不去供斷按揭。
按揭年期偏長是事實，有眾多原因，但單單由按揭貸款合約期較長，而說按揭較難供斷，便不是事實的全部。

原文刊於信報網站2016年6月7日

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