解讀銀行調整按息

多家銀行調整拆息按揭(H按)利率，由原來的H+1.7厘，下調至H+1.6厘，市場形容為減息；但是否減息，其實有一定討論空間。

從表面看，H+1.6厘的利率當然比H+1.7厘低，而以100萬元貸款計，0.1厘的息差，代表每100萬元貸款，每年利息支出減少約1000 元，說是減息似無不妥。但需要留意，不少銀行有為H+1.7厘的H按組合提供存款掛鈎戶口，可獲等同按息的存款利率，存款上限為未償還貸款一半。以近日一 個月拆息0.23厘，按息H+1.7厘計，其實只要存入5.2萬元左右，一年利息收入已是1000元。兩種按揭條件比較下，何者實際利息支出較低，主要視 乎借款人本身有多少現金儲備而定。

截至目前為止，客戶只能在H+1.6厘的按揭戶口，以及H+1.7厘按息連存款掛鈎戶口中二擇其一。在銀行角度而言，提供H+1.6厘的按息而不同時提供存款掛鈎戶口，賺取的息差其實不一定減少。

或刺激轉按增加
對大市來說，H按利率輕微下調，刺激準買家入市的作用未必太大。但對於數年前入市的小業主來說，卻可能觸發他們轉按的意欲。

2012年初至2013年中，銀行較不積極推出H按，其時新批按揭中，八至九成為P按，利率一般為2.15厘。2013年中起，銀行開始下調H按利 率，H按比重於2014年2月再度反超P按，當時H按利率一般為H+1.7厘，至2015年，才有銀行為H按提供存款掛鈎組合。簡單來說，銀行推出 H+1.6厘的按息，未必足以吸引大批準買家入市，但對在2012至2014年取用按揭的業主，卻足以吸引他們考慮轉按。

今年以來一、二手樓市成交淡靜，1及2月成交量只有去年同期三成，暫時亦難見樓市成交量有大幅上升的條件，目前銀行在賬面上輕微調整H按利率，目標可能較偏重在吸引轉按客戶。
對於過去數年入市、按息又略高於現有水平的業主，如果供款紀錄良好、物業估值可配合、罰息期已過，轉按亦不失為慳息的選項。

原文刊於信報網站2016年4月5日

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