加息後的供款負擔指標變化

眾所周知，在討論樓按負擔能力時，官方一直有兩種指標，一個已經屢創新高，反映樓價脫離一般人負擔能力；另一個卻近年仍在歷史低位徘徊，反映買家實質負擔水平偏低。有趣的是，如果按息上升而其他因素不變，此種兩極化的現象會更為明顯。

表面看，同樣討論按揭負擔的官方數字，刊於政府經濟報告的「按揭供款相對入息的比率」，於第二季處於62%水平，遠高於1995至2014年的長期平均數：46%。另一個官方數字，由金管局定時向立法會匯報的「平均供款與入息比率」數字卻是36%，遠低於按揭逆周期措施推出前約40%的平均水平。有此差距，主要原因是前者是一個假設數字：假設中等收入家庭以「7成按揭、20年還款」購買一個45平方米單位；後者卻是實際上新批按揭個案的統計，現實中，新批按揭成數只是50%左右，年期略高於25年。假設數字與實際數字的出入，結果便是兩組數據差天共地。

表面看來，兩經組據都是討論按揭負擔能力，但意義並不一樣。經濟報告的數字雖然假設條件與現實有一定差距(最明顯的是按揭成數，現時標準按揭成數已下跌至6成以下，報告的假設條件仍是7成)，但多年來計算條件維持一致，方便反映「一般家庭」是否有能力負擔現時樓按供款。而金管局的數據卻是根據實際批核個案統計，反映新獲批按揭個案的負擔情況。簡單的說：實際上獲批按人士的供樓負擔仍然偏低。

值得留意，統計上為了追蹤及比較不同時期的數字，經濟報告中計算按揭供款及入息比例的條件不需要亦不應該調整。極端而言，那怕按揭指引將標準按揭成數修訂至2成，報告之中以「7成按揭」作為計有基準亦不宜修改。如果加息，新造按息上升，而其他條件，包括樓價、家庭入息中位數不變，我們將會看到經濟報告的「按揭供款相對入息的比率」進一步上升。

相對而言，不管按息上升多少，只要現行按揭壓力測試的要求不變，金管局統計的「平均供款與入息比率」都不會有明顯上升。原因在於，統計只反映當前新批按揭的數據，名義上，新批按揭供款與入息比率上限是50%，但由於有壓力測試的存在，實際上每宗新批按揭供款與入息上限是4成多，加上已持有按揭物業人士再申請按揭的供款與上限上限會進一步收窄，平均下來，35-36%的平均數便是常態。要留意的是，一旦加息，而新批按揭供款與入息維持三成多，固然可以演繹為「新借用按揭人士償付能力較高」；但也代表有一群本來付擔得起供樓的人被排除在有關統計之外。更重要的是，此統計也不會反映，在加息之前獲批按揭人士，每月供款佔入息開支隨利率上升而逐步增加的壓力。未來加息後，面對走向兩極的供款負擔指標，便要小心解讀了。

原文刊於iMoney 2015年10月17日

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