統計處上周公布9月消費物價指數,按年只上升2%,較8月數字2.4%再度回落,較去年全年4.4%的通脹率更是大幅下調。不經不覺之間,支持樓價高位運行的一個主要因素-按揭負利率已慢慢消失。
視乎計息方法,現時一般新造按揭的名義利率約為1.9厘至2.15厘不等。當貸款的名義利率較通脹率為低時,便叫「實質負利率」,例如去年通脹率
4.4%,假如當時新造按揭名義利率為2厘,實質負利率便是-2.4厘;意思是取用貸款的一年利息成本,都及不上貸款本金購買力被通脹蠶食的程度。在實質
負利率環境下,對借款人較有利,理論上會刺激投資者借款購置固定資產,造成樓價上升。
而由2008年以來,過去幾年,新造名義按息大致上維持在2厘水平,而過去數年通脹大致在4至5厘水平--名義按揭利率均低於通脹,處於實質負利率水平。
樓價亦一如理論,持續上升。9月通脹率下調至2%,意味新造按息已貼近通脹;如果按息微升,又或通脹持續回落,都意味實質按息重回正數。
實質利率仍處偏低水平
當然,所謂實質負利率並不是一條生死綫,不是說實質按息為負,則樓價必升;又或相反,如實質按息為正,則樓價必跌。現時即使按息微升,又或通脹再回落,實
質利率仍然處於一個偏低水平。對投資者來說,借錢買樓的吸引力可能減少;但卻不足以改變用家決策。要買樓自用的,在此情況下還是會入市,已經入市的用家,
更不太可能因為實質利率由負轉正而售樓離場。
另外,在新造按揭申請人的觀點來看,現時按息的確貼近通脹率;但不要忘記,過去數年銀行按揭戰激烈,2010年前後,新批按息一度低至H+0.7厘水平,
吸引大量客戶轉按,以現時一個月拆息0.22厘計,此批在數年前轉按的用家,供款利率仍不足一厘;對他們來說,現時仍處於按實質揭負利率的年代。
綜合而言,實質按揭負利率作為利好樓市的一個重要因素,已然大幅削弱。不過,在實質按息仍然偏低的環境下,預期不會單單此而觸發樓價出現明顯調整。分析樓
市時,較少人談及實質負利率的影響,但回顧過去數年數據,按揭負利率的確與樓市上升同步出現,其變化因此值得參考;新造按揭實質按揭利率由負轉正,或會為
樓市帶來更大的壓力。
原文刊於經濟日報網站2015年10月28日
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