樓市調整與銀行按揭取態

眾多大行、專家發出樓市調整預警，市場亦出現零星蝕讓、撻訂個案。雖然市場氣氛轉淡，幸而至目前為止，未見銀行收緊信貸的迹象，甚至有報道指，個別屋苑出現銀行估價遠高於二手成交的罕見現象。原因何在？

過去在升市時，往往出現創新高成交價高於銀行估價的現象，買家一般會以「銀行估價不足」作為議價理由。但近期樓市氣氛轉淡，市場出現樓價明顯回落個案，準 買家為物業估價時，可能發現叫價低於銀行估價的情況，個別人士更認為，是否銀行認定樓價不會大跌，透過估價機制去鼓勵買家多借，甚至是托市行動。

樓市價轉向時 估價會有一定滯後
出現以上情況，主要原因是銀行（或估價公司）估價，主要參考之前的成交，在市價出現較急劇變化時，估價會有一定的滯後。升市時出現估價不及成交價，或跌市 時出現估價高於成交價的，都是正常情況。值得留意的是，在批核按揭時，一般會以估價及成交價中的低者為準，換言之，在銀行或估價公司的角度而言，並沒有動 機去托價。
按揭是以物業作抵押的貸款，抵押品的價格自然會影響貸款機構的風險及貸款取態。但由各種數據看來，即使樓價有較明顯的調整，也不見得貸款機構的風險真會明顯增加。
讓我們再次重溫，銀行貸出按揭，只有在物業成為負資產及借款人斷供兩個情況同時出現，銀行才會有壞帳。現時新批按揭的平均按揭成數只是50.4%，即使是「最熊」的分析，也未見有估計高達5成的跌幅。

其次要看斷供的風險，一般出現斷供原因，都是借款人失業，拖欠數月供款後正式斷供。現時較悲觀的看法，是隨經濟收縮，失業率可能上升1個百分點。附圖為2008年以來的每季失業率及拖欠供款（90日）的數字。

最新失業率3.2%，2009年高位是5.3%，失業率較現時高2百分點時，按揭拖欠比率亦僅僅為0.05%，輕微高於現時0.03%水平。即使失業率真的回升至4%水平，似乎亦不足以觸發拖欠比率明顯惡化。
在新批按揭成數偏低及預期按揭拖欠比率仍處低水平的情況下，相信現時零星的平價成交個案，遠遠未到觸發銀行調查按揭貸款策略（例如收水）的時候。在銀行體系資金仍然充裕的情況下，銀行放款意慾將維持此不足以刺激樓價上升，但卻是穩定樓市的一個重要因素。

原文刊於經濟日報網站2015年10月14日

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