低息期持續的影響

聯儲局3月議息，雖然刪去了「耐性」處理加息的字眼，但卻表明仍然不急於調整利息。市場一般估計美國要到今年9月才有機會加息，而即使加息，幅度亦會溫和。

今、明兩年，美息（及港息）料會維持在偏低水平，但受制於各種因素，港樓在低息環境下亦未必有大升空間。

現時市場一般估計，視乎美國就業及通脹數字，美息最快也要在9月才上調。由於歐元區、日本、中國、澳洲等主要經濟體都在量寬或減息；美國即使維持利率不變，都已令美元滙價高企，一旦落實加息，美滙進一步轉強，反過來可能影響出口。
在此情況下，市場主流意見已認為，美國不管是9月，抑或是於年底加息，幅度都不會太高。

按息低 美滙強 樓價何去何從
原則上，低息環境持續對樓價有一定刺激作用--即使港元按息上升1厘，一般新造按揭利率仍會在3厘水平，新近通脹率4.6%，技術上處於實質負利率水平；回顧過去多年數據，出現按揭實質負利率水平的年代，樓價大都處於上升階段。

不過，在低息此個利好因素之外，樓價亦同時存在多個制約因素。其中一個開始被注意的因素是強美元。美滙指數由去年中起開始回升，3月份一度高見100點， 為2003年以來新高。有趣的是，過去在「按揭實質負利率」的年代，樓價一般高企；但另一方面，在1983年港元與美元掛鈎後，美滙強勢的年代，如 1983至1985年、1997至2002年，香港樓價都呈弱勢。在息率維持偏低，但美滙走強的大環境下，對樓價會產生甚麼拉扯作用，值得注意。

在外圍環境之外，亦要留意本地因素，港府及金管局在過去數年推出的眾多措施，大幅增加投資者買賣物業的交易成本，以及降低非自住置業人士的按揭槓桿；大批購買力被擠出市場。在此情況下，樓價仍然上升，主要原因不外低息及供應緊張。

而數年前起，港府已着力增加土地供應。據港府估計，未來3至4年將有7.4萬個一手私營單位供應，為歷來新高，供應量明顯高於過去5年平均的1.14萬個單位。數年前批出土地的項目，在今年起理應陸續推出。

壓測嚴 具實力 恐慌拋售機會微
過去數年，港府及金管局推出的眾多措施，其中一個目標是換取時間--待供應量回升，令樓價供求恢復平衡。如果港府的數據與現實的情況沒有太大落差，今年一手新盤推售數字應會有較明顯回升。

當然，有時部分措施推出，不會只有單方面的效果。例如2月底收緊按揭，大方向上會遏抑需求；但發展商紛紛推出二按應對，一定程度上抵銷了措施的效果，甚至會吸引市場購買力集中於一手市場。今年新盤供應縱使增加，短期內亦未必會令一手平均價有明顯回落。

不過，在供應陸續有來，而中長綫美息仍是向上、美元又有較大機會出現單方強勢的情況下，本地樓價亦難見更大的上升空間。

不過，宏觀而言，在壓力測試日趨嚴謹的情況下，近年入市的買家，不論是用家或投資者，都較具實力，持貨能力因而較高，即使出現一定調整，亦難見上一高峰期的恐慌性拋售的局面。

 原文刊於置業家居 2015年3月28日

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