新按揭指引對首置人士實際影響

金管局2月底推出新按揭指引後，表面上最受影響的是已持有物業，打算再購置單位的換樓客或小投資者。至於未持有物業的上車客，由於仍可申請九成按保，影響似乎不大；但在新的壓測標準下，打算申造九成按保的買家，需要有較之前更高的財力。

上車人士雖然只要是固定收入，購買400萬元以下物業，仍可申請九成按保；但壓力測試的條件較之前嚴格。在未出招前，申請九成按保，壓測標準與其他按揭一樣，即在現行按息下，按揭月供不逾月入五成；按息加3厘，按揭月供不逾月入六成。

以購置400萬元物業，借360萬元(不包保費)，按息2.15厘，還款期30年計，月入要達32762元，才可通過壓測。
在新指引下，九成按揭(嚴格而言，是借多於金管局按揭指引逾兩成的按揭)，壓測標準是在現行按息下，按揭月供不逾月入45%；按息加3厘，按揭月供不逾月入55%。

同樣是購買400萬元物業，借360萬元(不包保費)，按息2.15厘，還款期30年計，月入要達35740元，才可通過壓測。實際供款仍是13578元，但壓測標準收緊，供款佔入息比率上限會由收緊前的41%被壓縮至38%。

值得留意的是，申請八成或以上按保，其中一個條件是申請人須為固定收入人士，換言之，如果申請人是佣金收入，又或收入並不固定，原則上都不會獲批八成以上的按揭申請。

過去一些準買家在二手市場如未能找到合適單位，往往會在一手市場，透過發展商提供的二按，以便以低首期入市。但在金管局的新指引下，選用發展商二按 (或任何高成數按揭產品)，只要按揭總成數高於一般限制(例如樓價700萬元以下是六成，樓價1000萬以上是五成)兩成，也要跟從較嚴格的壓測標準。一 般而言，如果申請人未能通過按保的壓力測試，按息更高的二按更是不必考慮。

由系統風險的角度上，收緊較高成數的按揭壓力測試標準，可確保此類借款人有較強的支付能力；進一步減低市況波動時，此類按揭帶來的系統風險。當然，在借款人角度來說，除了壓測，他們面對更現實的問題可能是，究竟還有多少400萬元以下放盤可供考慮。

原文刊於信報網站 2015年3月31日

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