金管局2月底推出新按揭指引後,表面上最受影響的是已持有物業,打算再購置單位的換樓客或小投資者。至於未持有物業的上車客,由於仍可申請九成按保,影響似乎不大;但在新的壓測標準下,打算申造九成按保的買家,需要有較之前更高的財力。
上車人士雖然只要是固定收入,購買400萬元以下物業,仍可申請九成按保;但壓力測試的條件較之前嚴格。在未出招前,申請九成按保,壓測標準與其他按揭一樣,即在現行按息下,按揭月供不逾月入五成;按息加3厘,按揭月供不逾月入六成。
以購置400萬元物業,借360萬元(不包保費),按息2.15厘,還款期30年計,月入要達32762元,才可通過壓測。
在新指引下,九成按揭(嚴格而言,是借多於金管局按揭指引逾兩成的按揭),壓測標準是在現行按息下,按揭月供不逾月入45%;按息加3厘,按揭月供不逾月入55%。
同樣是購買400萬元物業,借360萬元(不包保費),按息2.15厘,還款期30年計,月入要達35740元,才可通過壓測。實際供款仍是13578元,但壓測標準收緊,供款佔入息比率上限會由收緊前的41%被壓縮至38%。
值得留意的是,申請八成或以上按保,其中一個條件是申請人須為固定收入人士,換言之,如果申請人是佣金收入,又或收入並不固定,原則上都不會獲批八成以上的按揭申請。
過去一些準買家在二手市場如未能找到合適單位,往往會在一手市場,透過發展商提供的二按,以便以低首期入市。但在金管局的新指引下,選用發展商二按
(或任何高成數按揭產品),只要按揭總成數高於一般限制(例如樓價700萬元以下是六成,樓價1000萬以上是五成)兩成,也要跟從較嚴格的壓測標準。一
般而言,如果申請人未能通過按保的壓力測試,按息更高的二按更是不必考慮。
由系統風險的角度上,收緊較高成數的按揭壓力測試標準,可確保此類借款人有較強的支付能力;進一步減低市況波動時,此類按揭帶來的系統風險。當然,在借款人角度來說,除了壓測,他們面對更現實的問題可能是,究竟還有多少400萬元以下放盤可供考慮。
原文刊於信報網站 2015年3月31日
更多按揭資訊,請瀏覽按計劃網站
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
建築期付款買家提早完成交易的考慮
過去幾年,樓花新盤交易中,選用建築期付款的買家佔絕大多數,個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動,影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉,曾選用建築期付款購入樓花的買家,或可考慮提早完交易,一方面避開估價不足的風險,另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。 在港府撤辣...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言