政府高官多年來苦口婆心,呼籲入市的市民留意風險。但一直欠缺詳細論述,究竟現時入市,特別是透過按揭入市,會有何風險?
最直觀的回應,當然是樓價已處高位,入市可能遇上樓價調整。但這答案的內容卻沒有細究箇中。
早前金管局收緊按揭指引,市場集中討論,在新政策下那類買家更難借取按揭。此種討論予人一個錯覺:有關置業的最大問題都聚焦在「有沒有人肯承造按揭?」;彷彿只要借到錢買樓,就不必再有其他考慮。筆者認為此是一廂情願的錯覺。
買樓有什麼風險?一般市民買樓要做按揭,按揭不單止是借貸行為,而且是有槓桿效力:借貸需要負上財務責任,要付息和償還本金;槓桿卻提供倍數效應,
令市民可以用借來的錢去買自己年薪多倍的物業。市民要明白,銀行借貸上的原則是以借款人今天收入狀况和物業價值作考慮。銀行肯借,並不代表樓價沒有下跌的
風險。這個以槓桿借貸的置業行為,買家要承受「首虧損」(First Loss)的風險。即樓市下跌時,買家付上的首期會比貸款人更早承受損失。
想像一下,買家以按揭保險等等的高成數按揭產品購入600萬元物業,按揭成數8成,即共借480萬元。假設取用按揭後不久,樓價下跌3成,市值跌至
420萬元,銀行會有損失嗎?沒有。原則上,業主(借款人)會立即出現帳面損失,此即「首虧損」。到當借款人無力還款,銀行將抵押物業拍賣,仍然資不抵債
時,貸款人才會有具體損失。
(叉開一句:現時樓市的熱門話題是二按。同樣地,一個市民在借入一按後再借二按,承受「首虧損」的仍然是借款人。但要留意,一旦業主斷供,一按銀行
收回物業拍賣,銀行有第一優先取回欠款。如果業主斷供,而物業貶值幅度又高,提供二按的財務公司出現損失的風險較銀行為高。所謂高風險高回報,此亦解釋了
為何此二按的按息會較高。)
對市民而言,除了首虧損的風險外,更要留意,在樓市高位進場的話,樓價是有更大的潛在跌幅,因此按揭提供的槓桿效力,令借款人同時要面對更高的「虧損值」(Higher Loss Severity)。淺
白的說,有100萬元現金,單純以現金入市,可能的最大的虧損值就是100萬元 (即
樓價下跌100%,令本金全數虧損);以按揭入市,100萬元是首期,假設可以買五百萬元的物業,只要樓價下跌20%,「虧損值」是100萬元,等同首期
全部泡湯。按揭的効力是令損失被放大了幾倍、同理也可將回報倍大。
在此要強調,重提置業風險,不在於建議市民不要入市(或不要借錢買樓);而是作出有關決定時,必須有清晰的風險意識。至於認識到有關風險後,要怎樣管理,那便是另一種「方法論」,有機會再談。
原文刊於DBC數碼電台網站2015年3月19日
更多按揭資訊,請瀏覽按計劃網站
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
建築期付款買家提早完成交易的考慮
過去幾年,樓花新盤交易中,選用建築期付款的買家佔絕大多數,個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動,影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉,曾選用建築期付款購入樓花的買家,或可考慮提早完交易,一方面避開估價不足的風險,另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。 在港府撤辣...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言