置業的風險意識

政府高官多年來苦口婆心，呼籲入市的市民留意風險。但一直欠缺詳細論述，究竟現時入市，特別是透過按揭入市，會有何風險？

最直觀的回應，當然是樓價已處高位，入市可能遇上樓價調整。但這答案的內容卻沒有細究箇中。
早前金管局收緊按揭指引，市場集中討論，在新政策下那類買家更難借取按揭。此種討論予人一個錯覺：有關置業的最大問題都聚焦在「有沒有人肯承造按揭？」；彷彿只要借到錢買樓，就不必再有其他考慮。筆者認為此是一廂情願的錯覺。
買樓有什麼風險？一般市民買樓要做按揭，按揭不單止是借貸行為，而且是有槓桿效力：借貸需要負上財務責任，要付息和償還本金；槓桿卻提供倍數效應， 令市民可以用借來的錢去買自己年薪多倍的物業。市民要明白，銀行借貸上的原則是以借款人今天收入狀况和物業價值作考慮。銀行肯借，並不代表樓價沒有下跌的 風險。這個以槓桿借貸的置業行為，買家要承受「首虧損」(First Loss)的風險。即樓市下跌時，買家付上的首期會比貸款人更早承受損失。

想像一下，買家以按揭保險等等的高成數按揭產品購入600萬元物業，按揭成數8成，即共借480萬元。假設取用按揭後不久，樓價下跌3成，市值跌至 420萬元，銀行會有損失嗎？沒有。原則上，業主(借款人)會立即出現帳面損失，此即「首虧損」。到當借款人無力還款，銀行將抵押物業拍賣，仍然資不抵債 時，貸款人才會有具體損失。
(叉開一句：現時樓市的熱門話題是二按。同樣地，一個市民在借入一按後再借二按，承受「首虧損」的仍然是借款人。但要留意，一旦業主斷供，一按銀行 收回物業拍賣，銀行有第一優先取回欠款。如果業主斷供，而物業貶值幅度又高，提供二按的財務公司出現損失的風險較銀行為高。所謂高風險高回報，此亦解釋了 為何此二按的按息會較高。)

對市民而言，除了首虧損的風險外，更要留意，在樓市高位進場的話，樓價是有更大的潛在跌幅，因此按揭提供的槓桿效力，令借款人同時要面對更高的「虧損值」(Higher Loss Severity)。淺 白的說，有100萬元現金，單純以現金入市，可能的最大的虧損值就是100萬元 (即 樓價下跌100%，令本金全數虧損)；以按揭入市，100萬元是首期，假設可以買五百萬元的物業，只要樓價下跌20%，「虧損值」是100萬元，等同首期 全部泡湯。按揭的効力是令損失被放大了幾倍、同理也可將回報倍大。
在此要強調，重提置業風險，不在於建議市民不要入市(或不要借錢買樓)；而是作出有關決定時，必須有清晰的風險意識。至於認識到有關風險後，要怎樣管理，那便是另一種「方法論」，有機會再談。

原文刊於DBC數碼電台網站2015年3月19日

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