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2015年3月5日 星期四
按揭新指引對投資者限制遠大於上車客
金管局再度收緊按揭指引,市場一個主要回響是「上車客更難入市」了。但有關反應似乎流於情緒化,綜觀各項措施,較受影響的與其說是上車客,不如說是投資者。
說上車客受影響的人,大概着眼於700萬以下物業按揭成數上限由7成降至6成一項。至於其他兩項修訂,包括收緊第二套自住住宅及非自用物業的供款與入息比率要求,其實對上車客沒有多少影響。
以購買一個400萬元物業計,按揭成數由7成下調至6成,首期會由120萬元,上升至160萬元;上車客要儲蓄首期的時間大幅增加。不過,現實中,香港有按揭保險等的高成數按揭。即使在「加辣」後,符合以下條件,仍可申請9成按揭,包括:
一、 首次置業
二、 固定入息
三、 樓價400萬元以下
四、 供款與入息比率不逾45%,按息加3厘,壓力測試下供款不逾月入55%
對比加辣之前,只是略為收緊了供款與入息比率的要求。以400萬元物業,9成按揭,利率2.15厘,還款期30年為例,月供13,578元。之前月入 32,762元以上即可通過壓測要求;新例下月入35,740元才可通過。換一個角度看,有關要求令選用較長還款年期的借款人,實際供款比率由41%收緊 至38%。客觀而言,上車的要求的確較前嚴格,但影響不算太大。而措施的推出,主要仍是為了保證以高成數按揭入市的用家,有足夠的支付能力。
投資者加按套現空間大幅收窄
較受新措施影響的,反而是實力一般的投資者。一般樓市投資者的投資方法,就是以按揭購入物業後,待物業升值,再加按套現,作為新購物業的首期。程序不斷重複,以擴大投資(及債務)規模。
首先,700萬元以下物業按揭成數劃一為6成。以往一名投資者持有一個市值400萬元物業,按揭餘額5成,他有機會加按套現80萬元。新例下,他套現的空間便只有40萬元。
其次,在舊例之下,一名業主購入一個單位後,是有可能以「自住」名義購入第二,甚至第三個物業,只要提出的理由為銀行接受,銀行便可能以按自住條件批出按 揭。所謂自住按揭條件,主要便是指基本供款與入息比率為50%,按息加3厘,壓力測試下供款不逾月入60%。而新例下,銀行將不再接受任何豁免理由,只要 是第二個物業,便以較嚴格的壓力測試標準審批。
兩例並用的結果,是令欠缺現金的投資者加按套現投資的空間大幅收窄。至於小投資者入市門檻提高,是否意味樓市需求下降,那便是另一回事了。
原文刊於經濟日報網站 2015年3月4日
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