在樓市升浪持續十多年的情況下，有沒有樓在社會中漸漸成為一種階級分野。持有物業的話，最少物業會隨時間升值；甚至在地產為主的體制下，一眾小業主似乎也是制度中的既得利益者，甚至是幫凶。但此種流行的觀點值得商榷。
表面看來，即使是只持有一個自住物業的小業主，在樓價上升之際，物業會享受賬面富貴之餘，業主也不必受到租金上升的壓力。不過，小業主成為體制的一部分之時，同樣亦被體制所牽制。
先分享一個故事：港島西某個十多年前落成的大屋苑，提供約2200伙住宅，屋苑有500多個車位，發展商一直持有大部分車位，住戶要泊車，便向車場業主(發展商)租用車位，十多年來相安無事。
不過，年前業主忽然大幅提升車位租金；原本於2013年月租3500元的車位，租金大幅提升至2014年的4500元，升幅達28%。屋苑規模沒有 變，駕車住戶未見大增；在車位供求大致平衡的情況下，租金大升，主要解釋是車場業主有某程度上的壟斷地位(獨家供應屋苑車位)。
故事未因車位加租而完結，加租後數月，車場業主公告，會將所持有的出租車位出售。首批200個，售價由270萬元至350萬元。對數字較敏感的住戶 便指出，原來去年停車場租金大升是為出售車位鋪路──加租令出售車位時的租金回報率較好看；以開價最平的車位計，如不加租，回報率只有1.6厘，加租後回 報率起碼有2厘。
由於車場業主一直未有交代其餘車位往後是陸續出售，抑或維持放租。一眾駕車業主擔心泊車問題，競相認購車位，首批200個車位大部分售罄。車場業主 見反應理想，立即添食，再原價加推百多個車位，但據報第二輪推售反應卻一般，未能悉數出售。結果餘下近百個車位以5700元再次放租！
在此真人真事中，停車場業主行徑卻惹來小業主不齒：
一、物業車位以租用而非出售模式進行近10年，而在地鐵通車前一個月則以高價開售，車主有「侷住高價接貨之感」。小業主如不參加高價購買車位的遊戲，卻會面對發展商將繼續標高剩餘的車位租金的壓力，2年租金累積上升達63%。
二、車場業主以壟斷的地位為車位租金定價，開售車位時又佔盡資訊不平衡(Information Asymmetry)的優勢(只有發展商自己知道總共會推出多少個車位出售)，營造購買的迫切性。
此事的影響並不止於這屋苑的車主，部分不買車位的車主便到附近大厦找車位，因此週遭的車位價格及租金普遍上升近25%。
或者有人會說，自由市場就是如此，你不買是你的選擇。但此「選擇」其實大有疑問。如果物業開售時，發展商一早為車位標價，買家嫌車位貴，決定不買， 那是一個選擇。但在物業入伙多年，駕車業主對屋苑車位形成依賴後，對「繼續租用車位」有合理期望的住戶來說，車場業主以極高價由租改買是一種倫理破壞！有 些事情，合法並不一定合情、合理(倫理)。什麼是倫理？簡單地說，倫理就是指人與人之間應有的關係。
筆者於此處想到一個拉比的寓言：「誠信」與「精明」一起坐船過海，途中「精明」卻將「誠信」遺留在荒島。之後，在荒島上的「誠信」分別見到「快 樂」、「地位」和「財富」坐船路過，但他們都不肯停下救「誠信」，理由是「快樂」、「地位」、「財富」與「誠信」難以共存。最終，一個白髮老人救了「誠 信」；「誠信」好奇老人為何會救他，老人說：我叫「時間」。
至於為什麽「精明」要捨棄「誠信」，這大慨是「精明」追求的對象包括「快樂」、「地位」和「財富」。而是否只有「時間」才知道「誠信」的價值？「快樂」、「地位」和「財富」是否真的難容「誠信」？筆者未必同意！不過，可以肯定的是：大眾市民都想「時間老人」早點出現！
王建成
宏亞集團營運總裁及董事
原文刊於信報網站 2015年3月24日
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表面看來，即使是只持有一個自住物業的小業主，在樓價上升之際，物業會享受賬面富貴之餘，業主也不必受到租金上升的壓力。不過，小業主成為體制的一部分之時，同樣亦被體制所牽制。
先分享一個故事：港島西某個十多年前落成的大屋苑，提供約2200伙住宅，屋苑有500多個車位，發展商一直持有大部分車位，住戶要泊車，便向車場業主(發展商)租用車位，十多年來相安無事。
不過，年前業主忽然大幅提升車位租金；原本於2013年月租3500元的車位，租金大幅提升至2014年的4500元，升幅達28%。屋苑規模沒有 變，駕車住戶未見大增；在車位供求大致平衡的情況下，租金大升，主要解釋是車場業主有某程度上的壟斷地位(獨家供應屋苑車位)。
故事未因車位加租而完結，加租後數月，車場業主公告，會將所持有的出租車位出售。首批200個，售價由270萬元至350萬元。對數字較敏感的住戶 便指出，原來去年停車場租金大升是為出售車位鋪路──加租令出售車位時的租金回報率較好看；以開價最平的車位計，如不加租，回報率只有1.6厘，加租後回 報率起碼有2厘。
由於車場業主一直未有交代其餘車位往後是陸續出售，抑或維持放租。一眾駕車業主擔心泊車問題，競相認購車位，首批200個車位大部分售罄。車場業主 見反應理想，立即添食，再原價加推百多個車位，但據報第二輪推售反應卻一般，未能悉數出售。結果餘下近百個車位以5700元再次放租！
在此真人真事中，停車場業主行徑卻惹來小業主不齒：
一、物業車位以租用而非出售模式進行近10年，而在地鐵通車前一個月則以高價開售，車主有「侷住高價接貨之感」。小業主如不參加高價購買車位的遊戲，卻會面對發展商將繼續標高剩餘的車位租金的壓力，2年租金累積上升達63%。
二、車場業主以壟斷的地位為車位租金定價，開售車位時又佔盡資訊不平衡(Information Asymmetry)的優勢(只有發展商自己知道總共會推出多少個車位出售)，營造購買的迫切性。
此事的影響並不止於這屋苑的車主，部分不買車位的車主便到附近大厦找車位，因此週遭的車位價格及租金普遍上升近25%。
或者有人會說，自由市場就是如此，你不買是你的選擇。但此「選擇」其實大有疑問。如果物業開售時，發展商一早為車位標價，買家嫌車位貴，決定不買， 那是一個選擇。但在物業入伙多年，駕車業主對屋苑車位形成依賴後，對「繼續租用車位」有合理期望的住戶來說，車場業主以極高價由租改買是一種倫理破壞！有 些事情，合法並不一定合情、合理(倫理)。什麼是倫理？簡單地說，倫理就是指人與人之間應有的關係。
筆者於此處想到一個拉比的寓言：「誠信」與「精明」一起坐船過海，途中「精明」卻將「誠信」遺留在荒島。之後，在荒島上的「誠信」分別見到「快 樂」、「地位」和「財富」坐船路過，但他們都不肯停下救「誠信」，理由是「快樂」、「地位」、「財富」與「誠信」難以共存。最終，一個白髮老人救了「誠 信」；「誠信」好奇老人為何會救他，老人說：我叫「時間」。
至於為什麽「精明」要捨棄「誠信」，這大慨是「精明」追求的對象包括「快樂」、「地位」和「財富」。而是否只有「時間」才知道「誠信」的價值？「快樂」、「地位」和「財富」是否真的難容「誠信」？筆者未必同意！不過，可以肯定的是：大眾市民都想「時間老人」早點出現！
王建成
宏亞集團營運總裁及董事
原文刊於信報網站 2015年3月24日
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