內地人購買香港物業要注意事項

香港市場資金自由流動，中國內地的資金也一直是市場的主要購買力之一。但近年隨著香港政府推出遏抑樓市措施，非香港永久居民要在香港購買住宅物業，除了名目不同的稅費，在按揭上也有不少地方要注意。

在稅務上，非香港永久居民(包括在香港成立的公司)購買香港住宅物業，要支付房價15%的「買家印花稅」，而另一筆「從價印花稅」也劃一為15%。換言之，單是買房時的稅金支出，已是房價三成。而不管業主身份，如在買房後3年將單位出售，不論房價升跌，又要另外支付當時市值10%至20%的「額外印花稅」。
 
而在按揭方面，如果按揭申請人的主要收入來自香港以外，不論樓價，銀行按揭成數上限為房價四成。如果申請人在香港已另有按揭貸款，新購住宅的按揭成數會減至三成。

　　此外，如果主要收入來自港外，銀行會要求按揭供款不可逾月入四成；而當利率上升3厘時，供款不可逾月入五成。如果申請人在香港已另有按揭貸款；標準會收緊至：所有按揭供款不可逾月入三成，當利率上升3厘時，總供款不可逾月入四成。

　　最後要留意：部分國家或地區，支薪時會扣起應繳稅額。一般情況下，香港銀行會以扣稅後所得視為申請人收入。有興趣購買香港物業的境外買家，作出入市決定前宜小心留意上述種種規定。

原文刊於中金在線2018年2月5日

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有關按揭年期的數學討論

一位年逾40，當數學老師的客人考慮多買一個小單位投資，我們為他進行壓力測試時，告訴他要借入心目中的按揭金額，宜選用30年期按揭，以便通過銀行的壓力測試。此位老師問了一個很簡單，但卻很值得思考的問題：老師的退休年齡都在65歲，他再工作20年左右便要退休，為何銀行會批出30年期的按揭？

問題簡單得來卻直指思考盲點：壓力測試看來很客觀，不但保證借款人有能力還款，甚至為加息預留緩衝。但為什麼明明一個離退休20年的客人，銀行卻願意批出30年按揭？退休之後，借款人如何供樓？

首先要指出的是，近年新批按揭合約年期越來越長是客觀現象。原因不外乎樓價越來越高，越來越多借款人以延長還款期的方式壓低每月供款，以求通過審批要求。早幾年甚至有銀行一度推出40年期按揭，雖然被監管機構叫停；但也反映銀行不視長年期按揭有嚴重風險。

一個簡單的原因是：借款人的風險與貸款人的風險是兩回事。個案中的準借款人會擔心自己退休後無收入，到時不知如何負擔供樓。但對銀行來說：此是不需要擔心的。借款人無收入，但持有物業，如果借款人有子女（物業潛在的繼承人），就自然會有人供樓。即使借款人無子女，到了真的負擔不起供款時，銀行最壞的結果也只是收樓。按揭本來就是有抵押貸款，先不論正常情況下樓價會隨通脹上升；只要借款人持續還款，未償還貸款佔物業估值比例會越來越低。銀行收樓蝕本的風險好有限，因此30年按揭都不是問題。

除了上述對風險的不同觀點外，銀行也有更現實的考慮：根據往績，香港按揭合約生命期大概8至10年（業主或者換樓、或者轉按、或者提早還款），極少業主真的一供30年，貸款機構罕有考慮借款人退休後的還款能力問題。

對於上文個案中的老師而言，較長年期的按揭風險可能仍然不大：工作穩定之餘，收入可望按年上升，大概真的在十年八年後提早償還貸款，不會供足30年。不過，對於職位、收入未必穩定的中年借款人來說，在選擇以較長年期償還按揭時，便可能真的要思考退休後收入減少，如何應付供樓的問題了。

原文刊於經濟日報網站2018年1月31日

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實質按揭利率仍不足2厘？

如果有人問你：香港的銀行按揭利率是多少？你可能會答：大約2.15厘。的確，不論是P按或H按，近期利率都是在此水平。不過，在部分「識玩」的借款人心目中，答案可能是「1厘多一點點」。原因在於，在計算回贈、掛鈎戶口存款優惠後，實際按息其實比名義利率大打折扣。

以近期幾家銀行落力宣傳的定息按揭為例，首年定息1.68厘，回贈最高為貸款額1.7%，次年起利率轉為H+1.3%或P-3.1%(低者為準)。意味不管今年拆息或最優惠利率如何變動，借款人在首年都是以利率1.68厘供樓。而計及借款額1.7%的回贈，更可說第一年其實是零息供樓──回贈已經相當於第一年的利息支出。

 而第二年起，利率改為H+1.3%或P-3.1%，如果最優惠利率不變，供樓利率將是2.15厘。假設第二年利率上升至3厘，兩年下來的平均利率都只是1.5厘。此處尚未計算銀行提供的按揭掛鈎戶口，存款利率等同按揭利率。

或者有人會說：定息是第一年的事，以還款期長達30年計，首年低息對全期還款節省利率的效果有限。不過，今時今日，實在不應假設一份30年還款期的按揭合約，真的會有30年壽命。不少業主在罰息期後，都會部署轉按，按揭合約的實際壽命可短至2至3年。業主不斷轉按，便可多次享受現金回贈等優惠，持續節省利息。

當然，要實行「罰息期後轉按」的策略，有一定條件限制。一個明顯的要求是樓價維持現水平，甚至持續上升。一旦樓價回落，而現行樓按指引又沒有放寬，新取得按揭貸款額便可能不足以償還舊債。借款人在利用轉按節省支出的同時，亦不宜「奉旨」假設有關策略永遠有效。

原文刊於信報網站2018年1月30日

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港房價收入比 低於京滬深

香港的樓價負擔比率再創新高，國際機構進行的調查中，香港平均樓價相當於中等家庭19.4年的收入；為有關調查進行以來樓價負擔最高紀錄。可惜的是，在報告欠缺大中華地區其他城市情況，如果以樓價收入比率為標準，其他中國城市的負擔比率又會是多少？

中國一家研究機構去年中公布過一份「全國城市房價工資排行榜」，也是以房價與收入作比較。當然，數據採集標準、計算方法在不同的研究中都會有一定出入，但數據仍可作一定參考，詳見下表。

原報告比較樓價，不是按指定面積的物業樓價計算，也不是以當地成交物業的平均價計算；而是將每平方米均價，與每月平均工資比較。以北京為例，住宅每平方米樓價約為6.8個月人工。為方便比較，假設內地城市住宅平均面積50平方米（約538平方呎），換算下來，北京的樓價相當於當地平均年收入28倍，上海是20倍。與此比較，香港的房價收入比會低於上海，全中國排名第五。

換一個計算方式，香港家庭收入中位數（所有家庭，包括居於資助房屋者）約$26,400，去年底全港平均呎價約$12,000，換成平方米價，即約$129,168，需要4.89月人工才可買一平方米樓面，排名也剛好是在上海之下。將眼光瞄向海峽另一岸，官方在2017年中公布的數字，台北市的樓價為居民收入15.2，一樣在大中華地區處於前列水平。

比較大中華各地樓價收入比率是想說明：大都市本身是資金、人才滙集的地方，購買力不限於當地，樓價收入比率偏高，可能會是一個長期維持的現象。而香港樓價以中國標準計，可能仍算偏低，未來北水流入的大格局料會維持。明年今日，國際機構發表的報告，香港樓價負擔比率超過20倍也不會令人意外。

原文刊於置業家居2018年1月27日

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有關「加息」的誤解

由電視台的理財節目，到香港的財金官員，在討論樓市時，事必提醒市民，今年美息很大機會上調3、4次，而港息很可能跟隨，有意入市的市民要小心衡量相關風險。每次看到有關說法，都有點令人大惑不解的感覺。

原因在於，對以拆息按揭供樓的業主來說，加息並非是「未來式」，而是「現在進行式」，過去2年的供款利率早已反覆上升，累計升幅約70至80點子，正好相當於加息3、4次。雖然拆息按揭的市佔率達市場9成，但在拆息上升的過程中，罕有評論建議借款人小心加息風險。

不知何故，當市場討論「加息」時，十之有九，焦點都集中在「最優惠利率」之上。但明明近幾年新批按揭中，逾9成為拆息按揭（H按），對絕大部分需要供樓的業主來說，利息起步上升是一年多之前的事；而且升幅不算低。但期內我們不但看不到各方人士提醒市民，小心拆息上升；而大家關心的樓價，在「加息」開始後，也一直升過不停。

當然，市民不大為意拆息上升，可能有幾個原因：一來是「加息」之後，利率仍是低。其次是H按多有鎖息的機制，拆息上調70點子，但按息升幅可能不會跟足。對近幾年取用H按的業主而言，可能之前一、兩年的供樓利率是1.5至1.7厘；在拆息上升後，按息暫時會在2.15厘水平便因鎖息機制而上步，升幅有限。真正「硬食」拆息升幅的，是那些在2010至2017年以超低息差取用按揭的業主，當年最佳的按揭條件達H+0.5厘至H+0.7厘。此類供樓人士供樓按息在2年內真的升足0.75厘，但計算下來，按息仍在2厘以下，加上在樓價低位入市，負擔仍然輕鬆。

不管如何，拆息上升，大多數業主供款增加，但樓價仍然上升。情況其實是再一次提醒市民：加息不一定令樓價下跌。市場現時普遍美息上調幅度有限，供款利率再增加0.75厘，但在資金充裕的大環境下，加息對大市的影響料較為有限。

原文刊於經濟日報網站2018年1月23日

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新盤按揭成撻訂陷阱？

住宅市場一手旺、二手靜，主流分析是發展商推出種種按揭計劃，令買家可以較低首期方式入市，尤其是樓價600萬元以上單位，二手市場基本上無低息高成數按揭的選擇，令購買力集中在一手市場。但一手市場中，發展商提供的按揭往往五花百門，選用時又有什麼地方要留意？

早前有傳媒統計，去年全年新盤撻訂數量近300伙。新盤買家撻訂，動輒損失數十萬元；過去有分析指出，撻訂或與買家看淡後市有關。但在經濟大局無大變化，股市上升和失業率低位徘徊的當下，實在難以想像有大批買家突然興之所至入票買新樓，又忽然看淡後市撻訂離場。據市場消息透露，近年新盤撻訂買家，大都是因未能取得所需按揭貸款，又難由其他途徑融資而被迫撻訂。

按揭申請被拒有多個可能。按揭如涉及銀行，批核自然要跟隨金管局的指引。但近年指引多次收緊，行外人可能難以掌握有關要求，向銀行申請按揭時，才發現未能符合要求，惟有取消交易。

發展商按揭非必批
另一個情況是發展商的按揭批核要求亦見收緊。數年前，市場上部分發展商提供所謂「包批」一按，即不管申請人條件，你敢申請他就敢批。不過，近一兩年此類包批按揭實際上大幅減少；發展商提供的一按，多數有一定批會要求。當然，財務公司的要求多數會比銀行寬鬆，例如供款與收入比率可以較高。不過，由包批到不一定批，便令一定數量的買家未能取得按揭融資，結果便是新盤撻訂數目有增無減。
對新盤準買家而言，在作出入市決定前，宜先行了解銀行及發展商指定財務公司的按揭批核要求。銀行的批核要求可參考金管局網頁的按揭指引；但財務公司的要求卻一般未見公開。可能的話，宜向發展商了解提供按揭的財務公司資料，並在入市前向有關公司了解基本的批核要求，盡量減少計錯數的風險。

原文刊於信報網站2018年1月23日

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香港按揭指引的效果

香港現時樓價高企是不爭的事實，官方樓價指數持續20個月上升並屢創新高。但不少業內人士都認為，現時樓價雖然高，但市場風險卻較上一個高峰期為低。原因之一，在於樓按債務受控。

香港樓市上一個高峰期是1997年，但遇上亞洲金融風暴後，樓價卻出現雪崩式下跌；背後的原因之一，是當年按揭借貸審批遠較現時寬鬆，不少買家，特別是投資者，出現過度借貸的現象。當經濟危機出現，借款人無力負擔還款時，便出現大量信貸違約。而持貨太多的投資者應付不了按揭還款，在市場上拋售單位，結果亦加大「價崩」的規模。

 而2009年以來，香港監管當局陸續收緊按揭指引，外加多項措施，避免當年大量買家過度借貸的情況再現：例如陸續收緊按揭成數、推出壓力測試、信貸資料庫加入按揭資料、透過土地註冊處電子通知杜絕借款人在提取一按後再違規借用二按等。結果是房價與收入比雖然屢創新高，但金管局統計銀行新批按揭的供款負擔比率卻較2009年前更低。

關鍵在於，嚴格執行的按揭指引控制了獲批按揭借款人的供款負擔，令成功借取按揭的，都是財政實力較佳的買家。旁證之一，是2016年人口普查發現，需要為住所償還貸款的家庭，每月供款只佔月入19%，較2011年時的20%更低。

沒有人知道經濟危機會在什麼時候重來，但在負債受控的情況下，上一個周期的價崩式調整，一般認為難以重現。

原文刊於中金在線2018年1月22日

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