實質按揭利率仍不足2厘？

如果有人問你：香港的銀行按揭利率是多少？你可能會答：大約2.15厘。的確，不論是P按或H按，近期利率都是在此水平。不過，在部分「識玩」的借款人心目中，答案可能是「1厘多一點點」。原因在於，在計算回贈、掛鈎戶口存款優惠後，實際按息其實比名義利率大打折扣。

以近期幾家銀行落力宣傳的定息按揭為例，首年定息1.68厘，回贈最高為貸款額1.7%，次年起利率轉為H+1.3%或P-3.1%(低者為準)。意味不管今年拆息或最優惠利率如何變動，借款人在首年都是以利率1.68厘供樓。而計及借款額1.7%的回贈，更可說第一年其實是零息供樓──回贈已經相當於第一年的利息支出。

 而第二年起，利率改為H+1.3%或P-3.1%，如果最優惠利率不變，供樓利率將是2.15厘。假設第二年利率上升至3厘，兩年下來的平均利率都只是1.5厘。此處尚未計算銀行提供的按揭掛鈎戶口，存款利率等同按揭利率。

或者有人會說：定息是第一年的事，以還款期長達30年計，首年低息對全期還款節省利率的效果有限。不過，今時今日，實在不應假設一份30年還款期的按揭合約，真的會有30年壽命。不少業主在罰息期後，都會部署轉按，按揭合約的實際壽命可短至2至3年。業主不斷轉按，便可多次享受現金回贈等優惠，持續節省利息。

當然，要實行「罰息期後轉按」的策略，有一定條件限制。一個明顯的要求是樓價維持現水平，甚至持續上升。一旦樓價回落，而現行樓按指引又沒有放寬，新取得按揭貸款額便可能不足以償還舊債。借款人在利用轉按節省支出的同時，亦不宜「奉旨」假設有關策略永遠有效。

原文刊於信報網站2018年1月30日

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