樓市吹淡風 辣招收唔收？

樓市吹淡風，二手樓成交量據報「慘過沙士」，對於樓市可能調整，財政司司長說，政府會留意樓市發展，有需要時作出政策調整。語音未落，特首卻強調不會「減辣」，並會繼續增加土地及樓房供應。二人發言予人南轅北轍的印象，究竟政府葫蘆內賣甚麼藥？

將二人發言比較，一個言談間予人辣招可能調整的印象，另一方卻強調不會減辣；看得宮廷內鬥片多的人，可能會認為2017特首競選活動提早進行。不過，至少 在字面上，二人發言其實沒有矛盾：財爺說的是「有需要時調整政策」，特首說不會減辣，也許只是認為現時未是「有需要」的時間。

客觀而言，政府在2010年11月推出額外印花稅，是為樓市需求管理措施（即坊間說的辣招）第一式，其後並多次「加辣」，包括增加額外印花稅的稅率、推出 針對非本地買家的買家印花稅及已持有住宅物業人士的雙倍印花稅等，由政府推出的三項印花稅，一般統稱三辣招，原則上都是以增加買賣交易成本的方式，調控需 求。成交量減少，某程度上可說是有關措施的目標。問題是，一般人討論官方招數的成果，卻着眼於樓價。

現時不是調整辣招好時候
以樓價指數看，現時二手樓價較額外印花稅推出時，上升65%。雖然近日樓市吹淡風，二手成交量急降之餘，更不時傳出叫價大幅調整的個案，不過，以數論數，樓價指數（不論是官方的抑或業內的）就是未見調整。2010年難以負擔當時樓價的人，更難以負擔當前樓價。
以民情角度看，三辣招其實對本地初次置業人士的買賣成本完全沒有影響，如果在現時減辣，直接受惠的會是非本地買家及持有一個或以上物業人士；在樓價仍然高企，用家仍抱怨樓價難負擔的時候，減辣只會被認為鼓勵非用家入市，在此情況下，似乎現時的確不是調整辣招的好時候。

政府的辣招當然不會長期實行，直到永遠；政府真的認真考慮調整政策的合適時間，大概是收招也沒有多少反對聲音之時，以靜態的座標考慮，大概要待樓價下跌至 出招前水平，即較現時樓價大概下調46%左右；以動態的座標，例如供樓負擔相對於一般家庭收入計，由於未來按息望升，樓價、收入不變供款負擔都會增加，樓 價可能要有多於46%的跌幅，才會觸發港府收招。短期內，業內人士似乎不必寄望政府會可能收招、刺激樓市成交量及成交價出現明顯改善。

原文刊於經濟日報網站2015年9月30日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

由的士巴士到樓市的制度之惡？

坊間一個冷笑話，是我城幾乎任何問題都可歸結為土地問題：老人院虐老是土地問題；社區老店消失，又是土地問題。在某些人眼中，似乎只要社會同意大規模發展，有關問題就迎刃而解。但深究下來，土地問題真的只是供應不足的問題？究竟什麼才是土地問題的本質？

普遍的制度之惡
容許筆者借題發揮，分享早前的一個經驗，話說筆者周日參加教會聚會後，打算乘的士到别區午膳。由於現場人數眾多，等車時間自然較長。良久，站在前方 的一對外籍人士成功找到計程車上車，但車行不到10米，二人卻徐徐由的士下來。筆者快步上前跳進車中，慶幸終於「上到車」！與司機閒聊，何故之前的乘客落 車？司機回答很快：「佢哋想去赤柱，我話灣仔塞車，車程可能要好耐，佢哋咪落車囉！」我問：「灣仔有塞車？」司機想也不想便說：「全香港都塞啦。」我好奇 打開電話上的即時交通app，發現灣仔一帶行車暢順。
合理的猜測，周日中午恐怕沒有多少人會由赤柱返市區，司機為免空車走一程，寧可選擇說謊，引導之前的乘客放棄行程。可能不同人都會目睹或經歷過類似 上述司機的反應──的士司機遇上短途客或預期目的地無甚回程客時，司機反應都未必太友善。結果，早前市場出現UBER等等Call車app時，明明費用較 的士高、保險有效程度成疑，社會普遍反應卻是頗為受落。或者我們在經歷司機服務態度欠佳、揀客和不誠實的現象背後，可以問是否一些基本的問題沒找準？

只有投資回報 沒有看見人的需要
當的士牌費升至六、七百萬元，香港的士車主坐享牌照、車租升值(部分持有多個牌照車主甚至寧可將的士長放停車場)，而租車的司機可能工作一生都不足 以買下牌照自僱經營，車租卻連連上升時，或者司機揀客與態度欠佳是個人操守問題，但當此種行徑成為普遍的現象時，我們不能無視制度下的影響！
香港的士行業與土地一樣，當然是供應問題(的士牌在此方面的問題更甚，已多年未有新牌發出)；其實，此層面的問題，某程度上可由供應更多牌照紓緩。 不過，突顯的高牌價，其實是反照着「投資價值」遠高於「其使用價值」的一種取態。在的士牌市場，一眾既得利益集團將公眾服務的視角考慮而轉向投資導向。只 要車租和車牌不斷的漲，那管的士蓬頭垢面、服務不達標，甚至招滿惡名。心態可以不改，一切恐怕都會維持老樣子。
類似的情況也在巴士服務出現，目前的巴士牌照有利潤保證條文，只要巴士公司持續增加資本投資，便可穩賺一定盈利。結果是巴士隊伍車齡新，還要有 wifi、電視等嶄新設備。但最基本的脫班、過多重複路線下，巴士擠在主要路面的情況卻不見改善。說到底，又是巴士公司視此為投資工具遠甚於公共服務的需 要。

沒有租只有買的樓市
回看房屋問題，有人建議，市民買不起樓，興建多些居屋便好。問題是：以公帑去資助一部分人「擁有」物業的需求是否合理？我們是否可以嘗試以提供合理租金(例如不會長年跑贏薪金升幅)的公營房屋，以扭轉「樓(包括居屋)是用來投資」此個根深柢固的認知？
南韓總統朴槿惠早前在仁川出席一個屋苑動土禮時，矢言到2017年供應超過6萬個出租住宅，以幫助穩定南韓樓市；新出租住宅的租客可逗留多達8年， 每年租金加幅為最多5%。當樓市大量傾斜於買賣主導的方向，持有物業的一方大多是為保值動機所驅動；另一方面，租住物業則很大程度是單純考慮使用價值的行 為，只要買和租有一定的合理份額，要理順物業需求便相對容易。南韓的政策，可說是以突出使用價值的方法，抓住住屋問題的重點！
土地問題，不只是可供發展的土地供應不足問題，而是社會主流過於重視土地、房產投資價值的問題；甚至物業發展商也不避嫌，會以補貼方式，資助投資者 支付買家印花稅、雙倍印花稅。在此情況下，贏家只是少數早年購入物業的家庭，那些未及置業的人，一如上文提及的司機，可能長年會抱持怨氣生活。如果政府能 夠仿效南韓，向中產階層提供一定規模的租住房屋，令一批不願追逐樓價的中產階層，在不必投放大量資金作物業首期的情況下，也可在香港安身立命，也許才可慢 慢扭轉社會對土地的認知。筆者期盼政府也會在這方面「適度有為」!

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年9月29日

聯儲局再推QE4？

上周美國聯儲局維持聯邦基金利率不變，雖然耶倫表示10月、12月仍有加息機會，但市場似乎認定美國就算勉強加息，在環球經濟仍然不明朗的情況下，幅度將極為有限。部分分析更指出，聯儲局或有需要推出第四輪量化寬鬆(Quantitative Easing, QE)。

在供樓業主的立場看，供款利率當然是愈低愈好，沒有理由會希望供款利率上升。回顧過去幾年的樓價上升，不少分析指出原因在於各國的量寬，大量熱錢流入包括樓市在內的資產。如果美國不加息，或只是小幅加息，甚至再推第四輪量寬(QE4)，似乎是大好消息。不過，客觀看來，美國再推QE4的機會未必太大，退一步而言，就算美國推出QE4，都不宜視為利好消息。

回顧QE的初衷，是向市場提供流動性，避免資產價格下跌，觸動連串複雜的金融衍生產品價格暴跌，引發金融市場崩潰。以此目的看，量寬的目標早已基本達到。現時市場的問題，卻不是金融衍生產品可能引發市場崩潰。由美國8月通脹按年只升0.2%，按月更跌0.1%的數據看來，現時的經濟問題是產能過盛，需求不足。而由美國QE1至QE3，甚至是日本2000年開始推出量寬的經驗看來，QE對刺激實體經濟的作用十分有限。

如果聯儲局思路仍然正常，似乎不會在需要刺激實體經濟的情況下，推出新一輪量寬。或者可以說，如果聯儲局真的放棄加息、又或只在象徵式加息一、兩次後，推出新量寬，反而可視為經濟表現欠佳，聯儲局藥石亂投，其實更應視為經濟前景的警號。

單單以9月未有加息的情況而言，聯儲局開出的部分理由是中國因素。中美隔了一個太平洋而聯儲局仍然在意中國增長是否放緩，與大陸緊密相連的香港，更不應單純著眼利率未加，供款未升就認定樓市無憂---美國未能及時將利率正常化，多多少少已是環球經濟不明朗的預警。而中國經濟放緩，對本地各行各業的影響已開始浮現--近月旅遊、零售數據均不理想；就算收入暫時未下跌，打工仔上車、換樓的考慮亦將更為審慎。

另一個值得留意的是通脹，本地消費物價指數在8月回落至2.4%水平，較去年底4.4%大幅回落，通脹似有若無，一方面會壓抑置業需求，如情況持續，更有可能在不久將來，扭轉名義按息低於通脹率(即實質按息負利率)的情況—又少一個叫用家高追的借口。

綜合而言，說現時樓價有大跌壓力可能是言之過早，但利好因素一個一個消失，加上中國經濟的負面預期升溫，樓價在出現一定調整，似乎是更合理的預期。

原文刊於iMoney 2015年9月26日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站 

按揭負利率環境或告終

上周聯儲局未有加息，雖則聯儲局主席表明10月仍有加息機會，但市場一般估計，在低通脹、環球經濟又可能受中國增長放緩拖累，未來一年美息（及港息）亦難以明顯上升。不過，名義利率雖然未見上升，但實質利率卻提早回升，刺激物業投資的因素已然大幅消退。
有關於按息與樓市的關係，一般人的印象是「減息利好、加息利淡」；但不少較專業的分析均指出，統計上名義按息升跌其實與樓價起落未見明顯關連--1997 年至2003年樓價持續下跌，期間按息是先升後跌、相反2003年至今樓價輾轉上升，中間利率升跌均未見對樓價有明顯影響。最明顯的是2005至2006 年，新造按息由大約2厘升至5厘水平，但期間樓價仍持續上升。事實上，與樓價較有關連的，不是名義利率，而是實質利率。

經濟放緩 通脹明顯回落
實質利率指的是已經將同期通貨膨脹排除後的利率。當實質借貸利率為負數時，意味銀行賺取的利息不足以彌補通脹損失，幾乎可說是貸款人貼錢予借款人。反過來，也意味借款人處於較有利的位置，理論上會刺激借款投資的需求。
過去幾年，新造名義按息大致上維持在2厘水平，而過去數年通脹大致在4至5厘水平--名義按揭利率均低於通脹，處於實質負利率水平。樓價亦一如理論，持續上升。
雖然市場估計美息及港息沒有太多上升的空間，但今年以來，受中國經濟放緩、資源價格下跌影響，通脹率已見明顯回落--去年通脹率為4.4%，港府年初時對 2015年的通脹預測為3%。而於本周公布的最新數字，8月份本地消費物價指數按年上升2.4%。考慮到通脹回落，實質按息已由年初的約-2.4%，上升 至現時的-0.4%。

實質按息今年已升2厘
以名義利率計，新造按息的確未有上升，但以實質利率計，可以說按息其實在過去8個月已上升約2厘。當然，實質按息在現時仍然處於負利率水平，但負利率對刺激置業需求的作用已大幅削弱。
現時市場一般估計，美息未必有太大上升空間；就算美息微升，當初沒有跟足美息減幅，近日資金持續湧入的港元，亦有不跟足美息上升的條件，港息（包括按息） 如果只是微升，不足以引發樓價明顯調整。但按息如在現時通脹水平下微升半厘，來年按揭負利率的年代便會告終，樓市會失去一大利好因素。
回顧過去數據，實質按揭利率多數時候會處於正數水平（名義利率較通脹為高），實質按息近零，也不會引發樓價大跌。不過，通脹偏低，往往代表經濟動力不足，一般人的收入增長預期放緩，置業、換樓的需求均會放緩，碰上新供應增加，將可能引發樓市出現一定調整。

原文刊於置業家居2015年9月26日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

再推量寬的意涵

聯儲局上周未有加息，市場似乎「睇死」聯儲局短期內難以啟動利率正常化的步伐，不少意見更認定，聯儲局可能被迫在來年推行第四輪量化寬鬆---潛台詞自然是利好各類資產價格。如果第四輪量寬，真的「如期」在明年出現，樓市又會怎樣？
問題的延後爆發
聯儲局最初推出量化寬鬆(Quantitative Easing, QE)，原本目的是避免資產價格下跌，觸動連串複雜的金融衍生產品價格暴跌，引發金融市場崩潰。單從成果看，金融系統算是保住了，但推出量寬國家的基本經 濟問題卻未見改善，不少人認為，問題只是延後爆發。
簡單說量寬，就是增加市場上的流動性(Liquidity)，令市場上流動資金增加。為什麼要令市場有充裕的資金流量？原因是大部分的政冶、經濟及 金融問題爆發後，往往都因隨後的資金收緊而令危機全面升級。流動性減少會惡化問題，反過來，流動性增加卻可遞减問題的擴散程度。
QE4 的意涵
本來錢多了，而產品、服務沒有增加，便會出現通脹；不過，近年各國量寬之下的現象，通脹卻是似有若無 — 美國8月份消費物價指數按年升0.2%，按月竟跌0.1%。流動性增加而通脹壓力不大有眾多原因，大慨包括產能過盛、資金進入了資本市場而非實體經濟有關。
現時有趣的情況，是在量寬(市場熱錢氾濫)之下，通脹壓力仍然不大，一旦終止量寬，各國又持續出現通縮壓力--對經濟絕非好消息，換言之，撤量寬政策而希望經濟增長可補替减少的流動性，似乎並未可行。如在這場景下堅持退市，任可問題演變成全面危機的可能性勢將增加。
但另一方面，事實已經證明，量寬難以刺激實體經濟，增加了的流動性，大多流入股市、樓市等資本市場。以現時的情況看來，就算聯儲局最終未能加息，甚 至認為有需要再推措施刺激經濟，估計也會極力避免實行第四輪量化寬鬆---現時市場需要的，是振興實體經濟、消耗過盛的產能，而不是加強挽救金融體系，更 多的量寬也不是對證下藥，因此筆者認為量寬出現的機會是值得思考。
現時部分資本市場的參與者，仍在企盼第四輪量化寬鬆(QE4)的來臨，認為QE4可刺激資產價格上升。先不論QE4推出的可能性，觀乎過去幾次QE 推出的前因後果，即使聯儲局真的推出QE4，似乎也不應視為利好消息。最明顯的例子是日本，現時市場提起量寬，都會想到美國2008年金融海嘯後的措施， 但日本在2000年已推出過類似的招數，同樣是增加流動性，同樣是長期低息政策，結果卻是經濟長年未見改善。
以美國的情況來說，較佳的情況其實是聯儲局慢慢收回量寬後增加的流動性，慢慢將利率正常化；9月未能加息，暫時的理由是擔心中國經濟影響，如果10 月甚至12月都未能加息，其實應解讀為經濟警號，而非利好樓市因素。同理，聯儲局未能收回濫發的流動應加以警惕；市場反過來期待QE4出現，已是本末倒 置。

王建成

宏亞按揭證券營運總裁

 

原文刊於DBC數碼電台網站2015年9月24日

如果按息只升半厘

上周聯儲局議息仍然維持美息不變，更重要的，是市場大致認定，聯儲局縱使加息一、兩次，在內外因素制約下，美息亦難大幅上升。如果美息一如市場估計，在半年至一年內，只有半厘左右的升幅，是否就代表樓市無甚壓力？
表面看，即使聯儲局加息，港息初期也有不跟的條件。就算今年美息加一次，明年再加半厘，本地按息上升幅度可能亦只有半厘。

「上車盤」每月供款增約825元
以現時一般「上車盤」價格400萬元，8成按揭即320萬元，還款期30年計，按息由現時的2.15厘升至2.65厘，每月供款亦只會由12,070元升至12,895元，上升825元，對很多人來說，影響可能只是「少出街晚飯一次」。
一般估計按息上升初期，金管局也不會放寬壓力測試的要求。以通過壓測的要求計，要借入320萬元，供30年，在按息為2.15厘時，收入要達29,122 元，在按息上升半厘後，收入要求會上調至30,786元。按息上升而壓測要求不變，以同樣還款期借入同等銀碼，需要有更高的收入；不過，如果按息升幅只有 半厘，因未能通過壓測而被排走的購買力不會太多，對樓價未必有太大影響。
不過，按息只是云云左右大市的因素之一，綜觀其他因素，可說現時支持高樓價的各項條件均在削弱之中。
美息不加，不單單是因為美國本身未完全具備令聯儲局放心加息的條件；也是因為中國經濟放緩，可能影響環球經濟。中國經濟是否會明顯放緩是未知之數，但中國增長放緩，香港所受影響必然高於美國─美國擔心中國經濟增長減速而暫不加息，絕對不宜理解為利好樓市的消息。

倘中港經濟放緩 美加息影響不容忽視
事實上，中國增長放緩的影響在各方面已陸續浮現─訪港旅客下跌，旺區名店開始減少，連帶8月通脹率亦告回落至2.4%水平-已較2014年的4.4%大幅 回落。以扣除通脹的實質利率計，名義按息雖然維持在2厘水平未有變化，但實質按息已由年初的約負2.4%，上升至現時約負0.4%水平。如果名義按息較現 水平再微升半厘，實質按息便會由負轉正─一個過去數年支持樓價高位運行的因素將消失。
綜合而言，如果美息偏低而香港經濟強勁，當然可理解為利好樓市消息。不過，現時美息偏低，背景卻是香港及中國經濟放緩，在此情況下，加息半厘的壓力亦不容忽視。

原文刊於經濟日報網站2015年9月23日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

利率未升不宜對後市完全樂觀

上周聯儲局議息後維持聯邦基金利率不變；周末一個開售的新盤推出單位又告沽清，一般解讀是利率不變，樓市氣氛好，令一手成交維持暢旺。其實，就算聯儲局在上周五上調利息，周六日的樓市銷情未必會有太大變化。

在借款人的角度看，自然希望按息一直維持低企，不加息當然比加息好。但由聯儲局的會後聲明看，現時美國經濟仍有太多不確定因素，在失業率之外，聯儲 局關注的另一個核心指標—通脹率一直維持低企，8月美國消費物價指數更是下跌0.1%，聯儲局盼望的溫和通脹一直未出現，在此情況下，聯儲局難以推動利率 正常化。

聯儲局主席耶倫表示10月仍可能加息，但期貨市場顯示市場估計年內美息上調的機會大約只有一半。在此情況下，就算勉強加息一次，亦可能無以為繼，「加息」此個令買家觀望的因素暫時消退。

不過，說現時樓市氣氛好，卻是言過其實---銷情暢旺仍然局限於有種種優惠、包括二按安排的一手市場；二手成交仍然淡靜，據報部分大型屋苑的成交量之低，直迫2003年沙士期。
另一方面，聯儲局的加息部署，已進行一段長時間，在結束量寬之後，理應慢慢上調利率；時間表亦一早訂明在今年。現時聯儲局臨崖勒馬，除了美國本身的因素(未有明顯通脹壓力)外，主要原因是中國為首的新興市場可能出現調整，反過來拖累環球經濟增長。

美國與中國隔了一個太平洋，為防中國經濟可能出現調整而暫緩加息，香港與大陸只隔了一條深圳河，認為中國經濟放緩不會影響香港樓市，似乎有點盲目樂觀。
過去我們強調，由於按揭信貸資料庫的推出，以及壓力測試的執行，現時有按揭在身的業主，負擔能力遠較上一個周期為高。因此，外圍有任何風吹草動，反 映在樓市的調整幅度亦會較上一周期為小。問題是，以上說的是大環境，在微觀角度而言，供款業主一旦失業，又不能在短時間內覓得新工作，償付能力便會大減。

而內地經濟放緩，影響已在個別行業出現—據報今年十．一黃金周本地旅館訂房數字大幅下跌。如中國增長持續放緩，類似的影響料會在各行業慢慢出現，問題只是程度會有差別。如果小業主從事的行業較受中國因素影響，可能會出現較大調整，也必然會弱化供樓負擔能力。

展望未來，美息仍可能在數月內上調一次，但可以預期，來年本地樓按利率不會與現水平有太大差距。如果供款業主從事的行業前景較穩定，所受影響會較 少；但如果現階段已見行業有調整壓力，可能是時候提早作出部署，例如審視既有債務，先行償還較高利息的部分，以減少未來經濟下行帶來的衝擊。

原文刊於信報網站2015年9月22日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站