樓市已屆收縮期?

經濟日報地產版的唐榮在周一的專欄中，提及本公司網站內一篇文章。認為按照有關文章的四個標準(即供應、需求、租金走勢及空置率)來看，現時樓市正處於繁榮期尾段，接近收縮期。

(有關樓市周期的標準可參考本公司網頁http://www.panasian.com.hk/mas_7.asp)

按息與樓價無必然關係

或者讀者已留意到，上述四點標準並不包括「按息」。原因是按息是影響樓價的其一因素，還有其他如通脹等對樓價帶來波動的動力，物業周期卻是在宏觀結構上反映着經濟及市場的各項轉變。單單比較按息與樓價在過去十多年的表現，既有「按息升樓價升」、「按息跌樓價跌」的日子，也有「按息升樓價跌」、「按息跌樓價升」的情況。兩者實無必然關係。

本欄在上周的文章中議論按息上調，認為新造按息處於2.5厘水平，不會對樓市有太大負面影響；在現時的經濟條件下，除非按息升穿5厘水平(即過去十五年的平均值) ，持貨成本持續上升下，息率對樓價的影響才會見真章。

討論物業周期時，我們認為重點應是以全盤考慮着經濟及市場的各項轉變為主。基本上，以本地因素來說，我們同意唐榮的分析，在供應及需求層面，樓市有進入收縮的跡象：以需求而言，本地經濟除金融、零售、地產外，其餘行業欠缺推動整體經濟增長的動力。本地失業率雖然偏低，接近全民就業，但薪金增長速度放緩；不單是初入職場的年輕人難以儲蓄置業首期，工作多年的中高層人員面對現時的樓價，恐怕亦有換樓難的感慨。在供應面來說，政府明顯已增加土地供應。以上因素是典型的樓市收縮期跡象。四個標準中，仍然未能得出結論的是租金走勢及空置率，兩者的官方數據都滯後，現時的市場訊息，租金似乎仍在上升期，而空置率，直觀的感覺是不算高。

樓市受外來因素影響擴大

問題是，香港一直是外向型經濟，近年本地樓市受外來因素的影響更見擴大。內地買家佔市場的比例越來越高。極端來說，即使本地上車客及換樓客都認為本地物業難以負擔；但如果香港房地產對國內買家仍有這樣那樣的吸引力，本地物業在外來因素推動下，是仍然可以持續上升。近月內地客有減少跡象，原因是國內銀行收緊貸款，但一旦中央要刺激經濟，放寬信貸，以不同名目借款來港買樓的現象將再湧現。

反面而言，如果歐洲債務危機持續惡化、中國地方債務問題爆發，外來需求萎縮；即使港府即時停止額外印花稅措施，再行收縮土地供應，樓價亦難免回落。但只要持貨成本仍低，市場上割價競爭求售的景象並不容易出現，因此，樓價要大幅調整還需要其他根本性的改變。

多於三份一才是大幅調整

什麼是大幅調整 ? 我們認為調整應多於三份一。又什麼是根本性的改變？我們認為是對香港樓「長升長有」的理性預期。當樓價調整多於三份一時，這表示著大部份借七成按揭的業主己跌進銀行定義的「負資產」行列，這肯定對樓市樂觀情緒有所影響。市場會不會因此出現逆轉，仍需看國內買家對本地樓市的態度？

比較而言，我們深信國內買家於本地樓市，已出現一個長期及重要的「範式轉移」(paradigm shift) 影響。只要港元兌人民幣的持續貶值及港府對於國內買家於本地樓市的角色仍然是無動於衷，料國內買家佔本地樓市購買力的比重將持續上升；長遠下來，除了「早上車」的港人能居於自置物業，其他人可能被迫居於不同名目的資助房屋，又或類似倫敦人的居住生態：物業大量由外地業主持有，本城居民大都是租客。

跌市加速轉為國內同胞擁有

香港樓市在國內買家「幫頂」下，樓市在任何時間即使出現多少下調，不過是意味着一個折讓價予國內買家購置香港物業的機會。萬一樓價回落，對於港人來說，會否把握入市機會，我們並不肯定，尤以今天按揭難上會的前提下，有多少港人可趁機入市，實在難料。如樓價真的要下行三成過外，對持有人民幣的買家來說，香港物業不單在匯水上有吸引力，同時樓價亦頓時便宜了三成。相信在一眾物業市場參與者的喝彩中，國內買家將能魚貫入場。我們認為新一輪跌市有可能加速香港物業轉換為國內同胞擁有的趨勢！

單看本地基本因素，收縮期早應來臨，但在外來因素推動下，本地樓市持續上升；不過，以上樓市牛氣十足的分析仍是要面對以下兩個嚴峻但樓市買家少談的問題︰

經濟︰中國的高速增長總會慢下來，屆時是硬着陸抑或是軟着陸？ 政冶︰以政冶局八人去管理十三億人需要的方式，可以運行多久？

在筆者眼中，上述兩大問題是香港樓市(或者說是本地經濟前景)的最大不明朗因素。

原文刊於 經濟日報網站 2011年9月28日

欄目：宏觀論按

按揭手續費

由於競爭激烈，現時一般置業人士向銀行申請按揭，當銀行在初步批出按揭條款後，會要求按揭申請人簽署確認信，以確認申請人接納有關按揭條款，確認信中亦會清楚訂明；如申請人簽署有關文件後，最終未有取用有關按揭，銀行有權向申請人收取一定數目之手續費，這俗稱的「誠意金」。

銀行收取有關手續費的原因，是批核一宗按揭，背後其實涉及繁複的工序；如果銀行進行大堆工序後客戶卻決定不提取按揭，銀行便白白浪費工本。

問題是，「銀行批出按揭，客戶簽署確認信，並接納有關按揭條款後却不取用」，銀行收手續費十分合理。但據報近期有客戶投訴，向銀行申請按揭，支付手續費後，銀行拒批按揭，卻仍然收取手續費。就筆者所知，此種情況較為罕見，但銀行不時調整按揭申請條款，多數時候，客戶都會有「大銀行不會欺騙小客戶」的心態，未詳讀條文便逕自簽署。

筆者的忠告是，即使按揭申請人無暇詳細了解整份申請文件，對於收費部分，尤其是銀行會在什麼情況下收取費用，亦應作起碼的了解，避免出現預期外的開支。

原文刊於 晴報 2011年9月26日

按息縱升仍極低 未打擊樓市

上周五（9月16日）傍晚，按揭市場佔有率長期領先的滙豐及中銀香港先後宣布上調新造按揭利息，市場即時反應是周六、日二手成交量急跌。加上10月施政報告料 會宣布復建居屋（或者是居屋的變種），短期內樓市成交量料會維持在偏低水平。不過，除非外圍經濟出現重大危機，否則筆者預期樓價不會出現大於一成的跌幅。

是次滙豐是今年連續第二次帶頭上調新造按揭利率，首次是7月份滙豐同時調整H按及P按的新造按揭利率，其他銀行陸續跟隨；上周五（16日）滙豐及中銀同日宣布加息，如無意外，其他銀行將陸續跟隨。整體新造按揭利率，將上調至約2.5厘水平。

新造按息 仍有上升空間

以按息走勢而論，筆者認為新造按揭利率仍有上升空間，原因之一是利息成本上升。所謂利息成本，對有大量存戶的銀行來說，是指存款利率，現時一年定期的存款 利率約1.5厘，去年同期的大額存款利率只為0.6厘水平，一年下來，存款利率上升約0.9厘。另一方面，由於國內銀行收緊貸款，內企來港融資的需求上 升，資金多了出路，在金管局監管本地銀行的跨境貸款前，按息將有持續上調的壓力。

問題是，筆者不認為新造按息由2.1厘水平，上升至2.5厘水平，會對樓市有多少負面影響。參考土地註冊處數據，5、6月的住宅成交註冊量是9,681及 9,043宗，註冊數據大致反映上一個月的成交。6月份金管局再度收緊按揭，該月成交大跌，反映在7月的住宅成交註冊，宗數下跌至5,254宗，按月下跌 逾四成。7月份滙豐帶頭上調新造按揭利率，但反映7月成交的8月住宅註冊數據，卻不跌反升，為5,439宗。筆者的解讀是：近月樓市成交量下跌，起決定作 用的是金管局收緊按揭成數，而不是新造按息上調。

租金續升 支持樓價

事實上，2.5厘的按息，不論與外國或國內比較，或與本地的歷史紀錄比較，仍是偏低水平（2.5厘的按息，等於2003年一般新造按息的水平，那年樓價回 升，按息位處歷史最低位是原因之一）。此外，在目前約7.9%的通脹率水平下，2.5厘的按息，代表按息仍處實質負利率水平，加上現有的按揭，不受新造按 息上調影響。2.5厘的按息，不會對樓價有決定性影響。單以「按息」評估樓市，假設其他條件，如樓價、入息不變，除非新造按息升至5厘水平，否則難以觸發 樓價明顯下跌。

不過，現實世界不是實驗室，不可能進行排除其他因素的試驗。客觀而言，現時利淡樓市的因素不少，包括政府顯然已經改變偏緊的土地供應政策，轉為較多供 應；10月施政報告，應該會宣布恢復興建居屋；外圍的歐美債務危機，甚至是國內的地方債務危機，仍然有可能惡化；上述因素都利淡樓市。但現時按息仍然偏 低，租金仍有上升壓力，筆者預期樓價難見大幅回落。

對於有計劃置業的用家，筆者仍然是同一建議：如果你會因為新造按息上調0.5厘而受影響，那你根本不應該入市。反過而說，現時的按息，仍是極度偏低的，未 來按息一旦恢復正常（所指的是最優惠利率及拆息回升），升幅會甚為可觀，置業人士要考慮的，是一旦以4、5厘的正常利率供樓時，對自己財政情況的影響。

原文刊於 置業家居 2011年9月24日

我看滙豐裁員

滙豐銀行宣布未來3年，在香港裁員3,000人。朋友提起，說不明白為何老練如滙豐，會出現這類事情。朋友的「高見」是：「如果是我，我會每個月低調裁員，以36個月為完成目標，這陰乾式裁員，所引起的工會及傳媒注意會較低，甚至可避免搞到被工會踩場抗議。而且，3年發生甚麼事都沒人知，如果出現經濟衰退，到時炒人更理直氣壯，裁員6,000人都有可能。」

筆者此位朋友的意見，是由公關角度考慮問題。但筆者認為老練如滙豐，特別是負責管數的高層，考慮的不會只限於公關層次。他們今次預告裁員，應有更大的戰略目標。工會對滙豐的批評是「滙豐集團環球業務在香港最賺錢，卻先對香港員工開刀」，其實正正說明背後的戰略思考所在。

具隱含戰略思考

事實上，今年上半年，滙控整體成本效益比率為57.5%,5月間，滙控公布目標，於2013年把成本效益比率降至48%至52%。香港在今年上半年成本收益比率為43.2%，已在集團2013年的目標之內，更遠優於北美洲的55.8%、拉丁美洲的65.3%、歐洲的70.7%、亞太其他地區53%的數據。當然，論成本效益，香港滙豐比起同系恒生銀行仍差一截，恒生上半年的成半效益比率是34.6%，兩者的成本效益相差近兩成，壓力自然在香港滙豐那邊。

論賺錢能力，本年度中期業績，滙控稅前盈利89.29億美元，其中滙豐香港稅前盈利為462.34億港元，佔集團盈利貢獻超過一半。

表現最佳地區仍嫌不足

在「情」來說，香港業務表現最佳，滙控向香港員工開刀，自然引起輿論、工會指摘。但以對滙豐全球業務來說，香港可說是跑狗場上的電兔，是集團在其他地區業務的追趕目標。滙控現時的部署，便是向集團內其他地區的員工示範：即使是表現最佳的地區，仍然未能滿足集團需要。形象一點的說法是：跑狗場主認為全部跑狗都不夠快，便以鞭策電兔，加快其速度的方式，來迫使後面的跑狗加速。

滙控是次行動，明顯是經過考慮，寧得罪工會、被輿論炮轟無情，也要堅持裁員。背後反映的，可能是集團高層判斷未來數年環球經濟都不樂觀，需要進一步節省成本。

但任何事都是有代價的；由英治時代起，滙豐一直有隱然的中央銀行角色。97年後時移勢易，但官方機構出糧銀行、發鈔行的地位不變。但經此「傷感情」一役，其在港人心中地位，料將進一步淡化。

「二、四、六」的迷思

另一個要留意的是，今次滙豐裁員對市場就業信心，或樓市的影響。滙豐是次裁員，據報是針對「二、四、六」人士，即服務20年左右，年齡40左右，月入6萬元左右的中層人士。此類人一向是樓市的換樓主力，加上規模達3千人，所謂觸景傷情，在心理上可能令其他公司的同類中層管理人重新審視職業前景，放慢入市步伐。

但筆者認為此看法是過慮，畢竟滙豐裁員三千人是三年的事，每年實際受影響的人數不多，加上現時整體失業率只有3.4%，相當接近全民就業，一家企業的影響未必太大，如果年內未有其他大企業跟進，事件帶來的心理影響應該不會持久。

不過，這次事件反映了銀行業的人力資源正在加快轉向之中︰在2003的裁員潮中主要是針對在銀行服務長年而學歷只及中五的員工-「四五分子」（即年過50、月入5萬、中5畢業、服務多過5年） ；對比今次「二、四、六」方向，清晰地看到要把高成本員工除去，再請入可塑性更高的管理見習生，令「人頭成本」（cost per headcount）可以壓下去。對於在銀行的打工仔，這會是令人驚心的市場轉變。

原文刊於 經濟日報網站 2011年9月22日

欄目：宏觀論按

按息升又如何 難推倒樓價

7月滙豐上調按息後，筆者曾撰文估計，新造按息將持續上升。上周中期，市場一度傳出滙豐將新造按息下調，筆者正準備籌措資金，另置新眼鏡之際；滙豐及中銀香港上周五卻先後宣布上調新造按揭利率，令筆者省回一筆眼鏡費。

資金有出路 不愁按揭市場萎縮

筆者早前對於按息走向的估計，是基於本地資金多了一個重要出路——由於內地銀行收緊貸款，不少內企轉向香港融資，一般都以歐美發出的信用狀作抵押。對本地 銀行來說，此類貸款有信用狀抵押，風險不高；但由於涉及滙率兌換，銀行卻大條道理多收對冲的費用。銀行多了此個資金出路，即使本地按揭市場因成交量減少而 萎縮，影響亦不大，反而可以借金管局收緊按揭的勢頭，順道上調按息。

另一個迫使銀行上調按息的原因，是金管局強調銀行需要控制存貸比率；銀行為增加存款規模，自去年開始，已陸續上調存款利率，現時一年期定存比去年同期高約 1厘。此外，現時港人增加了人民幣定期存款，據報本地人民幣存款增加的規模已超逾港元存款增加速度；展望未來一段時間，在需求（內企融資）持續，供應（港 元存款）增加減慢的情況下，筆者預期新造按息仍然有上調壓力。

金管局主宰按息走勢

現時有條件改變本地新造按息上升壓力的是金管局：未來三數年，由於人民幣升值的預期持續，估計會有愈來愈多港元存款轉為人民幣存款，除非金管局放寬對存貸 比率的監管，否則新造按息仍會持續上升。另一方面，如果金管局加緊監管本地銀行的跨境貸款，亦可望令貸款需求放緩。不過，筆者不認為金管局現階段會在上述 兩個議題上動腦筋。

短期來說，除了按息之外，本地其他貸款的利息都會上升。10月份是傳統上稅貸旺季，筆者估計，本年稅貸利率料將上升。去年一般稅貸的實際年利率為2.5厘至3厘水平，筆者估計今年的稅貸利率會較去年上升約1厘。

料按息續揚 惟樓價不倒

雖然筆者估計新造按息仍會上升，但不預期樓價會因為新造按息上調至現水平（約2.5厘）而下跌。原因是與歷史數據比較，現時的按息仍是極度偏低，加上逾 7%的通脹率，以2.5厘借入款項，對借款方是極度有利的交易。當然，新造按息上升在短期內會對市場有心理影響，加上10月施政報告料會宣布復建居屋，樓 市成交量在年底前料會在低位橫行。

此外，特別印花稅的推出，及金管局收緊按揭，事實上令業主更為惜售。特別印花稅推出之後，市場基本上已不存在短綫炒家，現時持貨的，都是長綫投資者或用 家。如果他們是在2010年11月之前購入單位，不受特別印花稅影響，現時出售單位，轉購另一個單位，反而會受特別印花稅約束，即使有需要，亦難在2年內 平手離場。

金管局收緊按揭亦有類似的影響：過去不乏投資者以不同方式，向不同銀行申造按揭，持有多於一個單位。如果他們現時將單位出售，卻難以在新限制下，借入按揭 （起碼按揭成數受影響）。新造按揭的利率亦將較現有物業的按揭利率為高。在此情況下，除非個人財務出現問題，或現有物業以超理想價成交，否則業主（不管是 自用或投資），都會有「多一事不如少一事」的想法。市場上沒有大量物業被拋售，樓價難見大幅回落。

下一波樓價下跌，可能要等待外圍經濟危機惡化，或利率（指最優惠利率或拆息）全面上調才會發生。

原文刊於 經濟日報網站 2011年9月21日

欄目：宏觀論按

計息標準你要知

朋友新轉按用H Plan，首月，銀行來信告知其「現時利率」，此外尚有一個列表，以「現行利率不變」為條件，估算未來一年的每一期供款。朋友留意到一個奇怪小節。

銀行估算的未來12個月供款，供款額一樣，但利息卻時而增加，時而減少。朋友問「按揭不是”息隨本減”，每月支付利息逐步減少的嗎？」他用網上按揭計算計過，亦發現與銀行提供的數字不同。

出現此情況，是因為不同銀行有不同的計息標準。銀行計按息，有分月息, 日息兩種。前者按一年12個月計算，是多數網上按揭計算機的預設標準。後者是按日曆標準計息，即9月有30日，10 月有31日來計。朋友的銀行，正好是後者，所以他會發現，10月支付的按息，會較9月的略高。

兩種計息安排對供款人其實沒有太大分別，如果按揭利率一樣，一年下來，支付的按息是一樣的。分別只會出現在贖會或轉按時，例如轉按日期訂於舊有按揭供款日之後數天，舊按揭銀行如以月息計數，會收取客戶全個月利息，以日息計算的銀行，則只會收取數天利息 。

原文刊於 2011年9月19日 晴報

存款掛勾按揭須知

數年前有銀行推出按揭計劃，客戶在銀行取用按揭，可於戶口存入現金，存款利率可相當於按揭利率，或扣減按揭利息之用。其後多家銀行相繼推出類似計劃，此類計劃較適合有大額現金往來的生意人，於資金「閒置」時，可注入戶口，以收慳息之效。但由於計算較複雜，在香港一直不算主流。

但金管局多次表明關注本地銀行的存貸比率、要求銀行留意貸款風險後，近期不乏銀行推出與存款金額掛勾的按揭條件。此類計劃的重點，是「只要客戶存入一定金額，例如50萬元的定期存款，銀行批出按揭時，利率可較一般計劃下調10點子」。

此類安排對銀行的好處，是可略為增加存款規模，理論上可改善存貸比率。其次是與客戶建立較穩定的關係，對於未來銷售其他產品，如信用卡、保險等，亦較為方便。

另一方面，客戶存入大額定期存款，對銀行來說亦等於增加了一重保障，變相增加了貸款抵押品的價值。

對客戶來說，有關計劃的好處是計算較為簡單，按揭利率及存款利率分別是多少一目了然。但嚴格來說，此類安排比起存款掛勾按揭，存款利率較低。現時一般按揭利率約2厘多，一年定期存款利率卻只有0.2至0.3厘水平；換來的「好處」卻只是按揭利率較一般申請低0.1厘，優惠不算吸引。

此外，客戶要考慮的是通脹及機會成本的問題；現時的通脹率已達7.9%，如通脹持續，將大額存款存入銀行，等於「享受」7厘多的存款負利率，資金購買力被白白蠶食。

在機會成本方面，以近年流行的人民幣存款來說，不計算升值預期，一般人民幣存款一年定期已有0.6厘的利息。據聞如親身北上更可達3厘, 即使保守假設人民幣兌港元在一年內不再升值，相對利息亦會較高。

基於以上因素，筆者估計，銀行推出與存款金額掛勾的按揭條件，難受市場廣泛歡迎。

原文刊於2011年9月17日 imoney