3D角度看置業階梯

報載港府已完成有關「首置上車盤」計劃的商討，短期內將公布細節。2人以上家庭的收入限制可望大幅提高至6.8萬元。表面看來，由公屋、綠置居、居屋、首置上車至私樓，港府似乎將重建換樓階梯；但事情是否真的如此順利？

過去香港有所謂三層置業/換樓階梯的說法，即公屋>居屋>私樓；有些時候，例如上世紀90年代，私樓樓價飛升，令不合資格購買居屋的家庭也難以購買私樓，官方一度在居屋與私樓之間增加一級「夾屋」。在2000年前後，政府因樓價低殘，一度停建居屋，市場亦較少提及換樓階梯的概念。但近年樓價因種種因素上升，收入處於中位數的家庭不但難以購置私樓，連二手居屋也難以負擔。

形象地看，本來分三級的換樓階梯，在樓價持續上升後，每一級之間的價格高低差大幅擴闊；結果港府推出「綠置居」及「首置上車計劃」。在整條換樓階梯中間加入新的階段後，「換樓階梯」的重建工程便順利完成。由「橫切面」角度來看，新增2級置業階段，每個階段之間的價格高低差收窄，似乎有助紓緩置業、換樓的困難。但由「3維(3D)」角度看，感覺可能完全不同。

政府近年的「長遠房屋策略」提及，未來5年的公營房屋落成量目標是10萬個公屋，4萬個資助房屋。去年底發展局向立法會透露，預期未來5年實際落成量是7.5萬個公屋、2.5萬個資助房屋。而「綠置居」、「首置上車」都只能由此10萬個公營房屋轉變而來。

換言之，在旁邊看，香港似乎是在既有的公屋、居屋、私樓之外，增加了2層定位不同的資助房屋供應。但由置業人士的觀點看，他們看到的「樓梯」，第一級公屋一年大概有2.5萬伙，之後的三級資助房屋，包括綠置居、居屋、首置上車，5年總共2.5萬伙，平均一年是5000伙，而此5000伙，理論上還要再細分三級，之上才是每年落成量約2萬多的私樓。

換言之，現實中「換樓階梯」的中間幾級，闊度極窄，對解決上車換樓難的問題，宣傳作用大於實際。說到底，整體供應不足是樓價高企的主要原因。在未能增加整體供應量前，增加不同名目的資助房屋，都只是聊勝於無。

原文刊於經濟日報網站2018年2月21日

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財務公司換樓貸款

近幾年樓價升勢持續，但二手成交量比起之前的高峰期大幅萎縮；原因之一是按揭收緊，正常樓換樓的客戶除非採取「先賣後買」的策略，否則較難借足購買新居所需按揭。有財務機構迎合市場需要，推出針對換樓客目標的財務安排。換樓人士在選用時又有什麼地方要注意？

換樓客難為新居借足按揭，一般情況是舊居未供滿；由於持有一個未供滿物業，再為新居借取按揭時，按揭成數便會比標準限制下調一成。即1000萬元以下物業，按揭成數上限五成，貸款額不可逾400萬元；1000萬元以上物業，按揭成數四成。而且新舊兩個按揭的壓力測試標準更為嚴格：總供款不可逾月入四成，加息3厘不可逾月入五成。

按揭指引收緊，好處是金融體系穩定；但對那些只持有一個未供滿物業自住，希望換樓的業主來說，換樓難度卻因此大增。換樓客其中一個可行策略是「先賣後買」，即先賣出舊居，還清舊樓按揭；便可以用標準按揭成數、標準壓測限制去申請新居按揭。但策略的代價是在賣出舊居、遷入新居之前，要先物色臨時居所，平添搬屋成本；而且在升市之時，先賣後買可能被迫「低賣高買」。結果，財務機構的換樓貸款產品便應運而生。

以新近推出類似產品的機構為例，貸款成數可達新居七成，不設壓測。而還款初期利率只為P-1%，之後利率逐步上升至P+5%。對貸款機構而言，利息機制步步高升，變相鼓勵借款人提早還款，加上有樓抵押，整體風險不高。

對換樓客來說，透過此類產品可以用較低首期購入新居，待新居交易完成，甚至完成裝修後再售出舊居，再以轉按方式將新居按揭轉移至銀行。以略高的息口避免了一次搬屋之苦，而且在升市中可食盡升勢。

當然，世事無完美，執行先買後賣的策略，萬一樓市回調，業主便承受雙倍損失。在市況不就，而新居按揭利率又逐步上調，也會迫使小業主要在市場氣氛較差時，急急出讓舊居。較惡劣的情況，是出售所得較預期為低、新居估值下調，可借入款項減少，難以足額償還財務機構的貸款，被迫以較長時間捱貴息。

綜合而言，此類產品的確是回應了一部分業主的需要，但在考慮是否採用前，必須小心衡量相關風險。

原文刊於信報網站2018年2月20日

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定息按揭——「抵唔抵」之外的訊號

多家銀行推出定息按揭，由於條件比主流P按及H按吸引，近期客戶有關定息按揭的查詢明顯增加。事實上，在不經不覺之間，定息按揭佔新批按揭的比例在近3個月已高於傳統P按。在多家銀行推出同類產品後，相信定息按揭比重會進一步上升。見微知著，定息按揭的流行，對樓市亦有更大啟示。

傳統上的最優惠利率按揭，早已因種種原因變成非主流，近幾年新批按揭中，P按的比例一般在10%以下；餘下接近9成新批按揭均以拆息計算，是為H按。近期新造H按較佳條件為H+1.28厘至H+1.3厘（另設鎖息機制）。而近期多家銀行推出的定息按揭條件，首年利率可低至定息1.68厘；次年起轉為H+1.3厘；至於現金回贈、鎖息機制、存款掛勾戶口、罰息期等基本上等同一般H按。

由於不計年內加息的可能，上述定息按揭條件已比一般H按吸引，故近期申請中，多了客戶指定要此類產品。隨提供定息按揭的銀行數目增加，不但定息按揭的市場佔有率料會進一步上升；在競爭加劇下，不排除有銀行提供更為優惠的定息按揭條件。

對供樓業主來說，應該會歡迎有關發展：現時的定息按揭產品雖然沒有長期穩定供款的效果，但首年利息支出卻較一般H按為低；如果年內拆息及最優惠利率回升，定息按揭的相對慳息效果便更為明顯。

在宏觀角度而言，現時推出的定息按揭，可視為銀行一般浮息按揭的另類優惠。銀行在現階段推出定息按揭，一來是反映市場競爭仍然激烈，銀行要避免予人「按息下調」的印象，又要爭取客戶，惟有以定息按揭為名，提供優惠。

其實，如果年內最優惠利率及拆息升幅越大，銀行在上述定息按揭計劃賺取的息差越少。銀行願意推出定息按揭，一定程度上反映銀行對利息前景的預測：升幅相當有限。銀行按揭競爭劇烈、最優惠利率上調空間有限，環境仍然利好樓市。

原文刊於經濟日報網站2018年2月14日

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「定息按揭」成按揭優惠新戰場

繼幾家中小型銀行推出「首年定息」的按揭優惠後，中銀和滙豐亦相繼推出同類產品。細看金管局的統計，其實去年10月起新批按揭中選用定息按揭的比例已高於最優惠利率按揭(P按)。隨着多家銀行推出同類產品，加上今年加息機會大，預料採用定息按揭的比例會進一步提高。

前文提及定息按揭時用了括號，原因在於本地市場的定息按揭與海外大異其趣。外國主流的定息按揭定息期較長，借款人可以在較長時間免卻按息波動的風險；但穩定有其代價，通常定息按揭會比同一市場的浮息按揭利率略高。而香港現行的「定息按揭」，定息期只有1至2年，之後便會轉回以最優惠利率或拆息計算的浮息按揭；為借款人減少供款波動的作用極為有限。倒不如視為浮息按揭的一種特別優惠。

不過，所謂「玫瑰不叫玫瑰，亦不損其芳香」。講求實際的香港人，大概沒有多少人在乎「30年按揭，首年定息，之後浮息」稱為定息按揭是否相宜。較多人有興趣的是：抵定唔抵？以現時市場上多家銀行的定息按揭計劃與主流的H按比較，可說相當優惠。

目前主流H按利率約H+1.28至H+1.3厘，供款利率逾2厘。而多家銀行提供首年定息1.68厘的安排，已較H按利率為低。此外，尚未考慮年內美國按步加息，香港最優惠利率及拆息有較大機會跟隨的影響。而一般H按應有的優惠，包括現金回贈和存款戶口等，拆息按揭一樣不少。除非年內一個月拆息大幅走低至0.3厘水平，否則首年定息計劃的利息支出都會較低。

此外，按揭業務利潤微薄，而銀行仍然不斷將優惠加碼吸客，多少反映銀行體系水浸情況持續，寧可薄利多銷。而按揭優惠愈來愈多，一定程度上會抵消年內可能加息的負面影響。

原文刊於信報網站2018年2月13日

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市場波動 買樓風險宜更自律

美國國債利率上升，掀動市場憂慮，美國通脹重臨、聯儲局加息幅度加快，甚至可能宣告過去十年期的資產升市告一段落，觸發股市下調。股市是否牛去熊來，有待觀察，但花無百日紅，股市回落，提醒有需要買樓自住的用家，考慮入市時，要留意價格及利率波動的風險。

美國國債利率上升，原因是早前的經濟數據理想、美國經濟可望保持增長、當地打工仔薪金可望上調。本來經濟數據佳，理論上會利好股市。但過去十年資產升值，主要原因不是經濟表現好，而是量寬令熱錢充裕、利息成本極低。現時美國經濟數據改善，市場擔心加息幅度加快，股票便借勢調整。

對香港樓市而言，過去10年樓價升幅強勁，原因亦是熱錢多、利率低；經濟表現反而不是決定性因素。美國加息、國債利率上升、減稅會不會令流駐香港的熱錢減少，會是年內左右大市的主要因素。

對有自住需要的用家來說，現時入市究竟是接火棒，抑或後市調整後再上，根本難以準確預測。自問無水晶球的用家，倒不如回歸基本步，「睇餸食飯」，以「自己可以負擔多少債務」，作為入市時的議價標準。

一般來說，官方的壓力測試標準對多數人來說都已合用。尤其是利率方面，現時主流預測，美息在今明兩年升幅大概共1.5厘，即使港息跟足美息上調，在壓力測試的要求下，借款人按揭還款應該仍在可承受水平。

但任何制度都不會完美，壓力測試亦有一定的漏洞，例如通過壓測、借取按揭後，業主借入其他貸款並不會引發任何警報。離退休10年的打工仔，亦不難取得長逾10年的按揭還款期等等，都是可能令借款人「借大了」。此外，壓測亦處理不了借款人失業、入息下跌之類的風險。那些更穩健的要求（避免在取用按揭後加大其他債務、避免退休後持續供樓、衡量失業風險等），便有賴於借款人自律了。

原文刊於經濟日報網站2018年2月7日

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樓價收入比偏高情況料持續多年

不時仍看到評論引用Demographia的調查，認為香港樓價收入比率達19.4倍，顯示樓價泡沫太甚，調整迫在眉睫。據差餉物業估價署數字，樓價已連續上升21個月，過去20年，樓市從未出現如此長期升幅，短期內出現調整的機會不小。不過，由大環境的角度看來，香港樓價收入比偏高的情況卻可能持續更長時間。

對於收入剛好處於政府統計中位數的家庭(月入約2.6萬元左右)來說，可能對Demographia的報告深有同感：即使不敢奢望購買樓價處於中位數(600多萬元)的單位，只想買個大屋苑上車級單位(400萬元左右)，樓價也相當於十多年收入。要儲兩成首期，也要省吃儉用多年。

問題是，由於整體成交量少(去年二手成交約4萬宗，1997年是十多萬宗)；高樓價由較少量買家撐起──他們或者本身是高收入的一群，或者是父母一輩積存一定資本，或者是外來買家。住宅平均成交價600多萬元，反映在統計上，平均按揭成數卻只有49%、供款負擔35%。結果是出現「一般住宅樓價不是一般家庭可以負擔，但入市的買家，負擔卻不算沉重」的現象。

另一方面，即使大家不太相信人工智能會大幅取代不同崗位的人手，也應該會擔心AI愈來愈成熟，會遏抑不同工種的薪金升幅。樓價有舊世代累積資本的購買力支撐，而薪金因產業外移、AI代替令整體僱員收入難見明顯上升。展望未來，在國際機構統計中，香港樓價收入比率高企的情況有較大機會長期維持。

一大堆人難以負擔本地樓價的問題，將成為特區政府長期的挑戰。綠置居之類的計劃，除非擴大規劃，否則根本是噱頭多於實際。要解決問題，不外兩個方向：其一是增加土地供應，但至今未見政府有足夠魄力(或者說政治能量)推動大幅造地；其二是鼓勵新一代香港人在香港以外居住，近日建制派政黨有言「粵港澳大灣區是港人的家」，多少反映此一思路。不過，考慮到就業機會、交通時間等問題，不見得移居大灣區對港人有很大吸引力。因此，一定人口屈居劏房、整體樓價高企，樓價收入比率偏高的現象，恐怕三五七年內都難以扭轉。

原文刊於信報網站2018年2月6日

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全球第一，全國第五的樓價負擔排名

年前有國際機構評級，指香港為最具競爭力地區；不久又有一個國產評級出爐，指在大中華城市中，香港競爭力屈居深圳之後。原來「世界第一、中國第N」的情況不只在競爭力一項出現，連樓價負擔比率也出現類似有趣情況。

國際機構Demographia出報告，指香港平均樓價為收入中位數19.4倍，連續8年為「全球」樓價最難負擔城市。對於報告內容，行內人可能得啖笑—用上同一方法，香港樓價在2003年也屬難以負擔水平。但一如以往，報告公報後，連續數天成為香港人茶餘飯後熱門討論題目。

說回報告本身，有一個明顯的缺憾：中國已貴為全球第二大經濟體，卻沒有任何一個內地城市被納入報告，只以香港此個經濟制度與中國主體全然不同的城市作代表。有趣的是，中國內地其實有進行類似的樓價與收入比率研究，如果以同一標準衡量香港的樓價與收入比率，會發現香港早已被多個內地城市超越。

內地一家名為「中商產業研究院」的機構，去年中公報一份「全國城市房價工資排行榜」(一如很多「全國」排名，原報告不包括港澳台)。方法也是比較每個城市的房價及工資比率。比較特別的是，報告比較的不是住宅單位的平均價，而是將每平方米均價，與每月平均工資比較。以排名第一的北京為例，住宅每平方米樓價約為6.8個月人工。

將上述國產報告的方法用於香港：去年第三季香港家庭收入中位數（所有家庭，包括居於資助房屋者）約$26,400，去年底全港平均呎價約$12,000，換成平方米價，即約$129,168，需要4.89月人工才可買一平方米樓面；樓價難負擔的程度，在北京、廈門、深圳、上海之後。

	平均房價 (人民幣元/平方米)	平均工資 (人民幣元/月)	「房價工資比」
北京	67951	9942	6.83
廈門	44235	7452	5.94
深圳	46879	8892	5.27
上海	48384	9802	4.94
天津	26687	6733	3.96

#資料來源：中商產業研究院

比較下來，可以說根據中國標準，香港的樓價也不算最難負擔。某程度上，更可以說香港的樓價在全國層面屬輕微低水—此處尚未考慮香港的醫療、教育、資訊流通等對內地同胞的額外吸引力。除非年內有什麼黑天鵝出現，又或Demographia報告涵蓋內地一線城市，否則香港樓價難負擔的「全球冠軍」名號，可能會多維持一陣子。

原文刊於iMoney 2018年2月3日

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