樓價收入比偏高情況料持續多年

不時仍看到評論引用Demographia的調查，認為香港樓價收入比率達19.4倍，顯示樓價泡沫太甚，調整迫在眉睫。據差餉物業估價署數字，樓價已連續上升21個月，過去20年，樓市從未出現如此長期升幅，短期內出現調整的機會不小。不過，由大環境的角度看來，香港樓價收入比偏高的情況卻可能持續更長時間。

對於收入剛好處於政府統計中位數的家庭(月入約2.6萬元左右)來說，可能對Demographia的報告深有同感：即使不敢奢望購買樓價處於中位數(600多萬元)的單位，只想買個大屋苑上車級單位(400萬元左右)，樓價也相當於十多年收入。要儲兩成首期，也要省吃儉用多年。

問題是，由於整體成交量少(去年二手成交約4萬宗，1997年是十多萬宗)；高樓價由較少量買家撐起──他們或者本身是高收入的一群，或者是父母一輩積存一定資本，或者是外來買家。住宅平均成交價600多萬元，反映在統計上，平均按揭成數卻只有49%、供款負擔35%。結果是出現「一般住宅樓價不是一般家庭可以負擔，但入市的買家，負擔卻不算沉重」的現象。

另一方面，即使大家不太相信人工智能會大幅取代不同崗位的人手，也應該會擔心AI愈來愈成熟，會遏抑不同工種的薪金升幅。樓價有舊世代累積資本的購買力支撐，而薪金因產業外移、AI代替令整體僱員收入難見明顯上升。展望未來，在國際機構統計中，香港樓價收入比率高企的情況有較大機會長期維持。

一大堆人難以負擔本地樓價的問題，將成為特區政府長期的挑戰。綠置居之類的計劃，除非擴大規劃，否則根本是噱頭多於實際。要解決問題，不外兩個方向：其一是增加土地供應，但至今未見政府有足夠魄力(或者說政治能量)推動大幅造地；其二是鼓勵新一代香港人在香港以外居住，近日建制派政黨有言「粵港澳大灣區是港人的家」，多少反映此一思路。不過，考慮到就業機會、交通時間等問題，不見得移居大灣區對港人有很大吸引力。因此，一定人口屈居劏房、整體樓價高企，樓價收入比率偏高的現象，恐怕三五七年內都難以扭轉。

原文刊於信報網站2018年2月6日

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