收入增長支持樓價轉勢回升

 2025年香港住宅出現價量回升的現象。暫時樓價回升的幅度甚低，12月對比去年底樓價只上升3%至4%。雖然現時仍說不準樓價是反彈抑或轉勢回升，但參考基本的家庭入息數據，其實樓市已積蓄強大購買力，足以支持樓價轉勢。

說到家庭入息，不少人可能先會想到顧問機構Demographia每年公布的國際住宅負擔能力(International Housing Affordability)報告。根據此機構在2025年8月發表的報告，在2024年度，香港連續15年成為全球樓價最難負擔城市，負擔比率為14.4倍，意味市民要不吃不喝14.4年才能付清樓價。
 

 

此報告不能說不客觀──劃一比較不同跨市住宅價格中位數與收入中位數，但沒有考慮到香港有大量家庭居於公營房屋，他們的收入較低，但私樓的房價原則上對他們沒有影響。參考2024年底整體家庭月入中位數29400元，以及居於私人房屋住戶的月入中位數4萬元對負擔能力作出調整，本地居於私人住宅家庭的實際樓價負擔比率大概是10.6倍。調整後，香港的樓價難以負擔排名會由第一降至第七。另外，值得注意的是，雖然香港家庭月入中位數在近年增長緩慢，但近幾年高收入家庭的增幅甚大，這些高收入家庭將為樓市帶來長期和穩定的需求。

差餉物業估價署剛公布11月的樓價指數，數值為297.3，指數比2021年第三季高位下跌25%，大概相當於2016年第三季的水平。我們就看看2025年、2021年、2016年中的家庭收入數據。

2016年第三季，香港有250.6萬個家庭，住戶入息中位數為2.6萬元。月入10萬元以上的家庭數目為14.67萬戶。
2021年第三季，香港有269.5萬個家庭，住戶入息中位數為2.68萬元。月入10萬元以上的家庭數目為19.26萬戶。
2025年第三季，香港有278.8萬個家庭，住戶入息中位數為3萬元。月入10萬元以上的家庭數目為25.62萬戶。

簡單來說，現時本地樓價與2016年相若，而整體家庭月入中位數上升了15.4%、家庭數目增加了28.2萬戶，增幅11.3%。每月入息在10萬元以上的家庭的數目，亦增加了10.95萬戶，增幅74.6%。

現時本地樓價回落至2016年水平，但收入同時上升(無論是中位數及高收入階層)，整體負擔能力亦較2021年高峰明顯改善。雖然香港樓價仍屬全球最不負擔得起之一(2024至2025年數據顯示price-to-income ratio約16至17倍，較高峰期20倍下降)，但調整後已接近2016年水平，同時收入增長提供緩衝。

高收入家庭增長會帶來升級換樓需求，如利率在未來數年維持偏低水平，預料樓價將進入較穩定的上升周期。

原文刊於信報網站2025年12月30日 

樓價收入比偏高情況料持續多年

不時仍看到評論引用Demographia的調查，認為香港樓價收入比率達19.4倍，顯示樓價泡沫太甚，調整迫在眉睫。據差餉物業估價署數字，樓價已連續上升21個月，過去20年，樓市從未出現如此長期升幅，短期內出現調整的機會不小。不過，由大環境的角度看來，香港樓價收入比偏高的情況卻可能持續更長時間。

對於收入剛好處於政府統計中位數的家庭(月入約2.6萬元左右)來說，可能對Demographia的報告深有同感：即使不敢奢望購買樓價處於中位數(600多萬元)的單位，只想買個大屋苑上車級單位(400萬元左右)，樓價也相當於十多年收入。要儲兩成首期，也要省吃儉用多年。

問題是，由於整體成交量少(去年二手成交約4萬宗，1997年是十多萬宗)；高樓價由較少量買家撐起──他們或者本身是高收入的一群，或者是父母一輩積存一定資本，或者是外來買家。住宅平均成交價600多萬元，反映在統計上，平均按揭成數卻只有49%、供款負擔35%。結果是出現「一般住宅樓價不是一般家庭可以負擔，但入市的買家，負擔卻不算沉重」的現象。

另一方面，即使大家不太相信人工智能會大幅取代不同崗位的人手，也應該會擔心AI愈來愈成熟，會遏抑不同工種的薪金升幅。樓價有舊世代累積資本的購買力支撐，而薪金因產業外移、AI代替令整體僱員收入難見明顯上升。展望未來，在國際機構統計中，香港樓價收入比率高企的情況有較大機會長期維持。

一大堆人難以負擔本地樓價的問題，將成為特區政府長期的挑戰。綠置居之類的計劃，除非擴大規劃，否則根本是噱頭多於實際。要解決問題，不外兩個方向：其一是增加土地供應，但至今未見政府有足夠魄力(或者說政治能量)推動大幅造地；其二是鼓勵新一代香港人在香港以外居住，近日建制派政黨有言「粵港澳大灣區是港人的家」，多少反映此一思路。不過，考慮到就業機會、交通時間等問題，不見得移居大灣區對港人有很大吸引力。因此，一定人口屈居劏房、整體樓價高企，樓價收入比率偏高的現象，恐怕三五七年內都難以扭轉。

原文刊於信報網站2018年2月6日

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