債務睇到？睇唔到？

向銀行申請按揭，按揭及其他債務的供款要符合一定的入息比率。對於按揭申請人的債務資料，信貸資料庫便是銀行取得相關資料的主要來源。不過，信貸資料庫並不是貸款機構獲得申請人債務紀錄的唯一途徑，銀行其實有更多的途徑了解申請人的債務情況。

信貸資料庫的確是審批按揭申請時，銀行取得申請人債務資料的重要資料來源，但卻不是唯一的途徑。透過信貸資料庫，銀行可得悉申請人目前有多少私人貸款、多少張信用卡、會不會有備用的循環貸款，以至有沒有作為其他按揭的借款人或擔保人等。齊備的資料便是貸款機構計算借款人還款能力的依據。

不過，有一些債務是不會出現在信貸資料庫中的，例如以分期付款方式購買電器，又例如大學生由學生資助處取得的貸款等，都不在信貸資料庫之中；但卻不表示銀行無法獲悉此等債務。而在原則上，銀行由任何途徑知悉的申請人債務，都要計算為申請人債務負擔的一部分。

隱藏債務仍有可能被發現
銀行最常見發現上述債務的情況，是在申請人提供的銀行戶口紀錄中，發現有定期的固定轉賬。一般情況下，銀行都會要求申請人解釋有關轉賬的用途。如確定有關轉賬是用於償還學生貸款或電器的分期付款，有關支出一樣會計入申請人的債務供款一部分，從而影響供款與入息比率的計算。

技術上，有一定方法可以減低銀行發現類似隱藏債務的機會。不過，在財務上，不論債務有沒有反映在信貸資料庫中，為借款人帶來的影響是一樣的。按揭申請人與其思索如何隱藏債務，不如先行把有關債務清償，以減少對按揭申請及未來供款的影響。

原文刊於信報網站2017年5月16日

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再論新盤一按、二按的差別

近幾年一手成交量比例上升，原因之一，是發展商有財力為買家提供一按或二按的財務安排，協助買家以較低成數入市。選用此類安排的比例近期見上升，雖然兩者都涉及發展商，但兩類按揭組合對銀行體系及買家的風險均大有不同。

據地產代理統計，一手住宅成交中，約有15%選用財務公司一按；近期銀行新批一手住宅一按中，估計約2成涉及二按；兩個數字都見上升趨勢。雖然兩者的設計，目標都是為一手買家提供高成數按揭，但在風險管理上，兩者的設計完全不同。

以一手新盤二按為例，其實是在銀行一按之上，由發展商關連的財務公司再借出第二按揭。此類二按都需要一按銀行同意，而且借款人借用銀行一按加上發展商二按，需要通過壓力測試。如果借取的一+二按，總成數高於金管局指引2成以上，壓力測試標準又會更嚴格。

以成交價1000萬物業為例，指引是銀行可借5成。如果發展商另外提供樓價25%二按。則在「現行利率」（對有分段利率的按揭來說，以較高者為準）下，一按加二按總供款不可逾月入45%，按息加3厘，供款不可逾月入55%。如果借款人擁有或擔保其他按揭，壓測標準會進一步收窄至現行按息下所有按揭供款不逾月入35%，按息升3厘，供款不逾月入45%。綜合而言，雖然發展商的二按雖然利率較銀行高，但由於需要通過壓力測試，借款人的債務負擔大致可控。

相對而言，如果整筆一按不由銀行提供，便不需跟隨金管局指引。而不同發展商安排的財務公司，對審批貸款的差距甚大。據了解，個別財務公司內部會有一定的供款與入息比率指引，例如要求借款人供款不逾月入6成，間中亦聽聞個別新盤指定的財務公司拒批一按的個案。相對而言，也會有發展商指定的財務公司表明包批，幾乎不需買家提供任何入息證明。

在風險管理角度看，單純由發展商指定財務公司提供一按，原則上不會為銀行直接增加風險；買家亦更易借取貸款。但買家必須留意，此類不設壓測的貸款，利率一旦上升，供款支出比例會比有壓測的高得多；選用前宜詳細計算利率回升的影響。

原文刊於經濟日報網站2017年5月10日

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低息Plan轉按未必無着數

數年前樓按競爭極度激烈時，銀行曾推出低至H+0.65厘的按揭計劃，其後市況改變，銀行不復推出如此低息的按揭。部分因換樓而放棄類似低息計劃的置業人士，更會大嘆可惜。目前新造按息看似沒有當年H+0.65厘的極度偏低，其實計算種種優惠後，實際上的利息支出已經與當年的「世紀好PLAN」相差無幾。

朋友A於2010年申請按揭，取得按息H+0.65厘，1%回贈的優惠。A於2014年換樓，當時新批按息已升至H+1.7厘，對於失去了利息超低的按揭戶口，他亦大嘆可惜。不過，仔細計算後，其實目前的新造按揭優惠程度與2010年的「世紀好PLAN」，某程度上已是極為接近。
目前新批按揭利率可低至H+1.3厘，比起當年的H+0.65厘，息差是0.65厘。以100萬元貸款計，一年利息支出高了約6500元。

不過，目前轉按，如果按揭成數不要求借盡，有機會取得高達貸款額1.6%的現金回贈，以100萬元貸款計，即1.6萬元，足以抵消兩年多的息差；加上2010年低息至H+0.65厘的安排，都沒有提供存款掛鈎戶口，但目前多家銀行卻提供等同按息的存款戶口。以2017年5月8日的一個月拆息為例，報0.386厘，新批按息為H+1.3厘的話，存款利息便為1.686厘，遠較一般儲蓄存款利率為高。如果借款人有一定的閒資存入戶口，又可進一步抵消按息支出。

考慮到現金回贈及存款掛鈎戶口，以兩年期的利息支出計算，目前新造按息與當年的H+0.65厘時代已極度接近。如果借款人有一定閒資存入掛鈎戶口，實際上的利息支出更可能低於單純H+0.65厘的計劃。

當然，以上計算只計及兩年的息差。要抵消較長年期的息差支出，借款人便要在按揭罰息期屆滿時，再部署轉按；如果其時的新造按息的條件不及目前優惠，利息支出都會上升。因此，如果借款人有幸於2010或2011年前後取得極低息的按揭條件，如無特別需要，便應該一動不如一靜，享受超低息供樓的好處。

相反，如果有轉按套現或換樓等實際需要，逼不得已放棄了超低息的按揭戶口，借款人便應不時留意按市走勢，在條件符合的情況下，按息支出仍有機會追近當年「世紀好PLAN」的水平。

原文刊於信報網站2017年5月9日

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「世紀好PLAN」的轉按考慮

近年轉按盛行，部分業主幾乎養成「罰息期一過，即行轉按」的習慣。少數例外可能是那些在2010年前後以H+0.7厘左右利率取用按揭的業主，利率遠低於現時新造按息水平，本來亦一直欠缺轉按動力。但時移勢易，連此類號稱世紀好PLAN的業主，現時轉按可能也有好處。

2010年前後，按揭市場競爭激烈，令新造按息低至H+0.65厘至H+0.7厘水平，坊間稱為「世紀好PLAN」，喻意條件之理想，百年難得一見；其後在個別大行高調表示停批H按後，H按新造按息回升，至2016年大致維持H+1.7厘水平，近半年因種種原因，又令新造按息稍為回落，近期徘徊在H+1.28厘至H+1.3厘左右，但利率仍明顯高於前述的「世紀好PLAN」水平。

一般而言，轉按有幾個理由，其一是節省利息，其二是套現，其三是賺用現金回贈。對一個正以H+0.7按息供樓的小業主來說，新批按揭處於H+1.3厘水平，較現有按揭利息高0.6厘，如果無套現需要，表面看來似乎無甚理由轉按。但考慮到現時一般按揭，可獲銀行提供高達貸款額1.6%回贈(需附合一定條件，包括貸款額及回贈金額總數可高於按揭指引限制)，加上銀行普遍為按揭借款人提供高息存款戶口，為以世紀好PLAN供樓的業主，帶來一定的轉按誘因。

簡化計算，新舊按揭息差0.6厘，2年即1.2厘，如果轉按時可順利取得貸款額1.6%回贈，應可抵銷2年息差損失及律師費等成本。加上數年前與H按掛勾的高息存口並未流行，如果轉按後，借款人另外有一定的閒置資金存入戶口獲得H+1.3厘的存款利息，以2年期為限，轉按反而有一定好處(存款可獲較高利息)。

當然，以上計到盡的方案有一定假設：由於業主是由一個較低息的貸款轉至轉高息的計劃，要長期抵銷息差帶來的利息支出增加，便需要不斷在按揭罰息期後轉按，以現金回贈抵銷息差。

在近月新造H按的利率接連下調的情況下，估計會有部分以「世紀好PLAN」供樓的業主開始考慮部署轉按。不過要留意的是，即使業主不怕手續麻煩，一旦市況改變，未來新造按揭的息差上升(例如屆時一般新造H按利率為H+1.7厘)，又或回贈減少，都可能會令轉按變成得不償失。

原文刊於iMoney2017年5月6日

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借款人年齡與按揭還款期

近期有銀行調整按揭申請人的年齡資格限制，金管局亦隨即表示關注，要求銀行注視相關風險。一葉知秋，情況可能顯示樓價日益上升，銀行不得不調整審批標準，以求維持按揭業務。

金管局對銀行按揭審批有一定指引，這些指引銀行都需要嚴格跟隨，例如不同樓價的按揭比率、借款人的供款與入息比率、壓力測試的要求等，基本上沒有什麼彈性執行的空間。但另外一些規定，其實只是銀行內部指引，有一定的彈性，例如借款人年齡、樓齡及按揭年期的限制。

現行按揭年期上限30年是金管局的規定，沒有一家銀行可以提供長於30年的按揭。至於借款人年齡和樓齡的限制，則屬銀行內部指引，不同銀行的標準都有不同。以樓齡及按揭年期為例，如果一家銀行要求樓齡加按揭年期不可長於70年，則一個樓齡45年的單位，理論上只會獲該行提供25年期按揭。不過，由於只是內部指引，不少銀行對樓齡大，但流通率高的屋苑，會有較寬鬆處理。

與此類似的是借款人年齡，過去一般銀行會規定借款人年齡加按揭年期上限為70至75年；假設某銀行的相關限制為75年，一名55歲的借款人，可取得的按揭年期上限便是20年。但年期縮短，會令每月供款增加、對月入的要求亦上升，借款申請人可能因此未能通過壓測。據了解，個別銀行近期便調整了年齡計算標準至80年以上，由於還款期拖長，每月供款減少，對收入的要求較低。

此種調節理論上隱含一定風險：如有關申請人退休，是否仍有能力償還樓按貸款？因此，金管局關注可說合理，問題是，劃一執行的指引始終不能涵蓋所有情況，在整體成交放緩，銀行面對大量競爭的環境下，以較具彈性方式處理審批的情況，料會持續出現。

原文刊於信報網站2017年5月2日

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利用印花稅漏洞需有強勁實力

政府早前修補印花稅辣招漏洞，以一份買賣合約，購買多個住宅單位的交易，即使買家簽約時未持有本地住宅，也會被視為投資，需要為交易支付15%的印花稅。近日坊間又指出，其實印花稅條例仍有灰色地帶，仍可被投資者利用慳稅，究竟是耶非耶？

有關灰色地帶，指的主要是利用直系親屬（父母、子女、夫妻、兄弟姊妹）之間物業轉讓：此類交易只需按「第二標準」，即舊稅率付稅。假設一名投資者，名下有1個物業，值3,000萬元，將物業轉讓予直系親屬，只需支付4.25%印花稅，即127.5萬元。交易後，其人因手上並無物業（俗稱「首置客」），再去購買住宅，亦只需按第二標準付稅。

以再購買另一個3000萬元物業為例，他需要再交127.5萬元印花稅。連同之前轉讓物業予直系親人，印花稅支出共255萬元。如果不先轉讓舊有物業，直接購買一個3000萬元單位，印花稅按第一標準（15%）支付，即450萬元。

近親之間轉讓 按第二標準付稅
更妙的是，購入第二個單位後，如果他打算再購買其他單位，他又可以把單位轉讓予同一近親，因為近親之間轉讓，不管買方是否已經持有物業，都是按第二標準付稅，而且即使購入單位後第二天便將單位轉讓予直系親人，都不需支付額外印花稅（SSD）。理論上，投資者的確可以透過不斷將單位轉讓予親人，達成慳稅效果。

以上「漏洞」在雙倍印花稅時間並不明顯，因為一買一賣，節省的稅費並不多，但去年11月加辣，將印花稅第一標準上調至15%後，如此轉讓便有明顯的慳稅效果。

當然，有關操作有一定難度，交易成本除了印花稅，也會有律師費等支出，如果買賣涉及按揭，在短期內轉讓又要支付罰息。而親屬「購入」單位，如需按揭，一樣要通過壓力測試。實行以上操作者，需要有雄厚財力。可能由於以上原因，雖然坊間討論熱烈，但暫時未聞大量親屬轉讓成交出現。

不過，如果外圍因素推動下，樓市氣氛仍熾烈，親屬間轉讓避稅個案增加，完全不排除政府會再修訂稅務條例，畢竟，要「加辣」的話，手續並不繁複。

原文刊於經濟日報網站2017年4月26日

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未補價居屋的按揭「優勢」

樓價升勢擴展至居屋第二市場單位，樂富德強苑一個單位，於居二市場價$788萬沽出，實用呎價達$12,012，兩者均打破居二市場紀錄。居屋成交愈來愈貴，背後有其政策因素，展望未來，此類成交可能陸續有來。

如計算補價，上述單位市值料逾千萬元。資助房屋用料平實，又無豪華會所、禮賓式管理，成交價卻屢見上升，原因之一可能是按揭因素。眾所周知，現時一般二手私樓的標準按揭成數是六成，樓價$400萬至$450萬單位，可透過按揭保險計劃申請九成按揭（貸款額上限$360萬），樓價$450萬至$600萬單位，可申請八成按保。但居屋第二市場單位由於有房委會擔保，綠表客最高申請95%按揭。

房委會作擔保 綠表客最高可按95%
以上文成交價$788萬單位為例，料會是已入住公屋多年的「富戶」，以放棄公屋而購入居二單位。有關單位首期可低至$39.4萬，同價碼首期原則上可在私人市場尋找$400萬以下單位，並以九成按保上會--問題是，市場上已沒有多少$400萬以下單位放盤。對那些持有綠表資格，又有意入市的買家來說，在居二市場入市，便是「理性選擇」。

$788萬借95%，25年還款期月供為$32,279，雖然金管局的監管措施不適用於未補地價居屋按揭，但借錢總要還。參考傳統，供款與入息比率不高於五成計，有關家庭收入宜在$6萬多水平--統計已屬香港最高收入的20%家庭之列。當然，已經入住公屋，又有高收入、又願意放棄公屋，有條件作出類似選擇的公屋富戶可能不多。

某程度上，居二市場出現天價成交，可說是政策扭曲了居屋的價格--如果私樓都可申請95%按揭，即使整體樓價大升，居二市場出現類似個案的機會都不大。但在現時私樓按揭受制的情況下，此類成交卻是持續出現。

留意高齡居屋 按揭年期或較短
要留意的是，雖然房委會提供擔保令居二單位有按揭優勢，但有關擔保期只由首次開售計起30年有效，部分較高樓齡的居屋，銀行願意提供的按揭年期較短，每月供款因按揭年期短而可能大幅增加；此外也要留意，由於居二市場高價成交仍是罕有例子，成交不多的情況下，可能出現估價不足，買家或需支付較高金額的首期。有意「善用」房委會擔保，計劃以低首期購買二手居屋的準買家，宜留意當中風險。

此外，政策可以改變，一旦他日樓價受外圍因素調整，現時收緊的按揭措施也會放寬。失去了政策因素支持，現時高價成交的居二單位，調整可能較整體私人樓價的下調幅度更大，考慮高追的買家，宜計算相關風險。

原文刊於置業家居2017年4月22日

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