一手樓按揭 小心計錯數

近年二手市場放盤零落，樓市由一手主導，發展商為吸引買家，又會推出名目各異，種類繁多的付款安排，共通點是盡量壓低買家的首期支出；雖然發展商安排的一、二按，全期利率一般會較銀行按揭高，但百貨應百客，在名碼實價之下，買家只要計算清楚便可決定是否選用有關安排入市。問題是買家是否真的懂得計算？

一般置業人士可能會聽過按揭壓力測試，可能也會有「供款不可逾月入50%，按息加3厘供款不可逾月入60%」的概念。問題是近期部分新盤的付款安排，適用的壓力測試標準其實更高，以「50%/60%」的標準去計算，可能會計錯數。

根據金管局指引，沒有擁有按揭物業或擔保其他按揭物業的申請人，的確需依循上述標準進行壓力測試；但此只是基本指引。對於已持有或擔保其他按揭物業的申請人，標準會收窄為「40%/50%」，即「供款不可逾月入40%，按息加3厘供款不可逾月入50%」。

借款高於指引兩成 壓測標準更嚴
如果借款人申請銀行一按加發展商二按，而一、二按相加的按揭成數高於標準指引兩成或以上，便需跟隨更嚴格的壓測標準，例如700萬元物業，一按六成，二按兩成半；又或1000萬元以上物業，一按五成，二按兩成半，都適用於以下壓測標準：

如沒有擁有按揭物業或擔保其他按揭物業，供款不可逾月入45%，按息上升3厘時，供款不逾月入55%。
如買家已擁有按揭物業或擔保其他按揭物業，再申請上述的一、二按組合，則所有供款總和不可逾月入35%，按息上升3厘時，供款不可逾月入45%。

最後也要留意，所謂「供款不逾月入某百分比」以「當前按揭利率」計算。但如果按揭利率涉及多個計算標準，或有分段按息，則當前按息一律以最高標準的按息計算。例如一按是H按，利率是H+1.4厘(昨天一個月拆息約0.48厘，H+1.4厘即約1.88厘)，或最優惠利率(5厘)減2.85厘，即2.15厘的話，一按按息便以2.15厘計。如果二按首兩年利率是最優惠利率(5厘)減2厘，其後是最優惠利率(5厘)的話，二按當前利率便應以5厘計算。而壓力測試則需在上述利率再加3厘計算。

如果新盤買家錯誤計算壓力測試，最終未能成功取得按揭貸款，又簽下臨時買賣合約的話，便可能出現重大損失。當然，部分發展商也有提供整筆一按，由於不涉銀行，審批會較寬鬆，但代價是整筆按揭的利率會更高。

原文刊於信報網站2017年2月21日

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按揭實質利率跌至1厘以下？

某報標題，銀行爭奪按揭，實質利率跌至約0.9厘。雖然標題與內文相符，嚴格而言不算是「標題黨」，但要獲得等同0.9厘的實質按息，其實要滿足一定條件，在樓價高企的今天，其實難度甚高。

現時市場流行的按揭計劃，是「拆息存款掛勾按揭」；大致上較高貸款額（約500萬元）的按揭，可獲銀行批出「拆息+1.3厘」的按息。以2月14日一個月拆息0.51厘計，即按揭利率在1.81厘水平；而銀行又可提供存款利率等同按息的高息存款存口，一般可獲高息的存款上限為未償還按揭餘額一半；近日更有銀行將存款金額上限由按揭餘額一半提升至6成。如果借款人有足夠現金存入戶口，存款利息與按揭利息抵消，實際按息便可減少逾半，「按揭實質利率」便跌至約0.9厘了。

算術上有關說法完全正確，以500萬元貸款計，年利率1.8厘，一年按息支出大約是88,686元。如果借款人有250萬元現金存入高息存款戶口，收到的利息大概是4.4萬元。借款及存款利息相抵，實際利息支出便是約0.9厘。如果銀行提供的高息存款金額上限較高，借款人又有足夠現金存入，收取的利息便更多，抵消按息的效果更為明顯。

大前提︰借款人要有相當實力

問題是，要享用有關優惠，大前提是借款人要有相當實力。以購買樓價一千萬元物業為例，一般按揭借款上限為樓價5成，買家要支付500萬元首期、如無持有其他本地住宅，印花稅為37.5萬元。如選用銀行批出存款掛勾按揭，假設存款上限為未償還金額一半，要用盡優惠的話，需存入250萬元。大大概概來說，購買1000萬元物業，要達到實質按揭利率0.9厘的效果，借款人原先要持有現金約787.5萬元。

當然，未能用盡的優惠仍是優惠，有關戶口就算只是存入一萬幾千，存款利息一樣較普通儲蓄存款戶口為高。而對那些以轉按套現獲取低息貸款，等待投資機會的投資者來說，存款掛勾按揭戶口的確有減少機會成本（利息支出）的效果。至於個別借款人是否能透過類似的安排取得最大優惠，便要看自己的財政實力了。

原文刊於經濟日報網站2017年2月15日

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同一按揭優惠 享用程度人人不同

試想像一個情況：你家用了10年的文書電腦壞了，於是你到電腦商場買新電腦，先看到一部規格合用，價錢合理的A電腦；之後又看到另一家店在減價促銷，價錢一樣的B電腦，規格上多送一張打機用的顯示卡。過去10年你都沒有用過電腦打機，你會買A抑或B電腦？

如無意外，大部分人應該會選B電腦，即使得物無所用，多了一張顯示卡，總算是一種優惠，而且也不可排除買了新電腦，突然想打機的可能，有顯示卡總比無顯示卡在應用上的彈性高一點。類似的情況也出現在按揭市場，現時流行的按揭產品是「存款掛鈎」按揭，借款人在銀行借取按揭，可獲銀行提供存款利率相當於按息的存款戶口，一般可存入的最高金額為未償還貸款額的一半。最近有銀行為吸引客戶，將存款比率提高至6成。即貸款餘額100萬元的話，借款人可最高存入60萬元，獲得與按揭利率同等的存款利率。

一如上文提及的電腦，多一張顯示卡「有沒有用」，其實沒有標準答案，而是因人而異。對於只把電腦用作文書處理的人來說，多一張顯示卡，其實不會為工作帶來任何額外幫助。對於把電腦同時用於工作及遊戲的用戶來說，多一張顯示卡，打機時更為流暢，自然是較單純文書機更為有用。

在按揭上的情況也接近，其他條件一樣，一家銀行提供的存款掛鈎按揭戶口存款上限是按揭餘額6成，的確是較5成有更多優惠。問題是：用家是否具備善用相關優惠的條件？

現時不少買家在支付首期後，應付按揭供款已經甚為緊張，未必有太多餘款可用於存入銀行，享受較高息率。高息存款戶口的存款上限是按揭餘額5成抑或6成，對此類用家可說毫無分別。不過，對於部份置業後仍有大量現金的人士來說，此類優惠便相當實際：其存款利息的確會因此而增加。

話得說回來，賣電腦要加顯示卡，用家即使用不到，賣方的成本一樣會增加。而銀行將存款掛鈎按揭的存款上限調升，借款人都用不到的話，銀行便沒有任何額外支出；或者說，名義上的存款上限增加了，但整體上因而增加的利息支出可能甚為有限。銀行將在激烈的競爭中，調整存款掛鈎按揭的存款上限，其實是相當聰明的一步。

原文刊於信報網站2017年2月14日

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另類供樓供三代

傳說中，日本在上世紀泡沫經濟年代，樓價高企，一般小市民收入難以負擔樓價，打工仔要拖長按揭還款期，出現所謂「供樓供三代」的情況。在香港，銀行按揭還款期上限為30年，原則上不會出現超長還款期的現象。但細究下來，另類供樓供幾代的趨勢已在香港出現。

說是「另類」，指的是供款年期難以延長，表面上不會出現數代人接力供樓。但如果說「供樓供三代」的核心問題是樓價高企，單靠一代的財力難以獨力完成置業大計，需要父母輩協助的話；那麼父母資助子女首期，甚至作為聯名借款人以通過壓力測試，借取按揭的情況，在香港的確有日益普遍的趨勢。

早前便有物業代理集團表示，其客戶群中，有近4成是靠父母及其他家人協助首期。在資助首期之外，近年按揭申請中，子女買樓，要父母作按揭擔保人或聯名借款人的情況亦屢見不鮮。

同一現象可以有多個解讀方向，上述物業代理集團高層便認為：中國內地子女需要父母資助入市的比率高達7成，相較而言，香港的數字仍偏低，此方面的購買力大有再推動樓價上升空間。同樣地，在按揭申請上，如果單純考慮初次置業年輕買家的收入，實在難以負擔按揭供款，但如果考慮到香港在上世紀80年代經濟起飛，不少年輕買家的父母累積一定財政實力，便可能會得出「樓價尚在買家(在家人支持下)可負擔範圍」的結論。

不過，由較審慎的角度看，大量年輕買家要家人資助在可順利入市，也代表高企的樓價影響的已不是一代人的生活，甚至可說已開始蠶食上一代人的退休儲備，難說是健康現象。

針對部分新世代買家難以獨力通過供款比率要求及壓力測試的情況，個別銀行亦開始調整按揭的審批標準。舉例而言，物業按揭的還款期會受借款人年紀及樓齡限制；以年齡為例，一般銀行會規定按揭還款期+借款人年紀不可高於某一上限，例如75年。當借款人不止一人時，過去銀行往往會以「收入較高者為準」。此一要求會可能會令「高薪父母+低薪子女」的借款人組合難以取得較長的還款期。

例如父親與兒子共同申請按揭，二人年紀分別55及25歲，父親收入較高；過去一般情況下，銀行計算人齡+樓齡的限制時，會以父親為準。如果銀行對人齡+樓齡的上限是75年，則有關按揭年期一般只可至20年。由於樓價高企，類似父母與子女聯名買樓的情況愈來愈多，如維持「以薪高者年齡為準」，便難以提供較長期期按揭，可能令借款人難以通過壓力測試。

近日開始有銀行調整指引，在多名借款人的申請中，申請人年齡的計算改以「年輕者為準」，有關改變便可令借款人較易取得較長年期的按揭；亦可說由側面反映，樓價高企，部分新世代置業人士愈來愈需要家族支持才可順利入市。

原文刊於iMoney2017年2月11日

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申請按揭又增新同意書

如果在近日申請按揭，除了銀行按揭申請表、俗稱表格一的「有關按揭資料同意書」之外，按揭申請人可能會被銀行要求另外簽訂一份新的同意書，要求申請人授權銀行就有關按揭物業向土地註冊處訂購電子提示。此舉對多數客戶的影響不大，但將為財務公司帶來重大影響。

新一份同意書的全稱為「關於認可機構訂購土地註冊處電子提示購買的同意書」(簡稱「電子提示同意書」)，作用是銀行由此取得借款人同意，日後如有關物業再辦理其他按揭時，銀行將獲電子通知。

與「有關按揭資料同意書」(表格一)一樣，電子提示同意書亦是因應金管局的要求而出現。但稍有不同的是：金管局在推出前者時，有例明如按揭申請人拒簽，銀行需如何處理：樓按成數減一成，或按息上調一厘；現現實中，部分銀行對於拒簽表格一的客戶，有時會索性拒批按揭。

而對於「電子提示同意書」，金管局有表明對拒簽同意書的客戶，銀行不一定需要拒批按揭，但應相應上調利率或下調按揭成數，但未有指定有關幅度。

據了解，現時不同銀行對不簽署同意書的申請會有一定的應對方案，包括上調按息，部分銀行會要求利率上調2厘(此舉又會影響供款與入息比率及壓力測試)或削減按揭成數1成，亦有銀行表明，如客戶拒簽，很有可能會直接拒批不等。

對大部分不打算為物業申請二按的業主來說，新同意書的影響不大。不過，如果申請人簽署有關同意書，日後又再以同一物業申請按揭，銀行便會接獲通知。由於未獲銀行同意再以抵押物業申請按揭等同違約，銀行的處理方法，一般包括要求借款人償還二按、部分償還銀行一按、上調按揭利率等等。

對過去提供二按為主的財務公司而言，新措施意味有關業務的營運空間將逐步收窄。雖然有意見認為，新同意書只影響新批按揭，對之前獲批按揭的業主影響不大，他們如申請二按，銀行不會獲通知。但要留意，一方面銀行其實有抽查現有按揭組合，另方面近年轉按市場活躍，轉按貸款佔新批按揭的四分一；不出數年，大部分條件較佳的按揭客戶都會因轉按而需填寫新同意書。

而對銀行體系而言，新措施將大幅收窄按揭借款人私下借取二按的空間，按揭組合質素可望維持，系統風險較前更低。

原文刊於經濟日報網站2017年2月8日

按揭擔保人再申請按揭的考慮

香港樓價高企，不少人在申請按揭時，往往會動用家人作擔保。但為家人物業按揭作擔保的，他日自己再申請按揭時，卻會因擔保人的身份，需要通過標準更嚴格的供款與入息比率的限制。要處理相關問題，一般不外乎三個應對方案。
根據現行的按揭指引，申請時並未持有擁有或擔保其他香港按揭物業的樓按申請人，基本供款與入息比率上限為50%，按息加3厘，供款不可逾月入60%。如果已為他日的物業作擔保，相關標準會是「基本供款」不可逾月入40%，按息加3厘，供款不可逾月入50%。要留意的是「基本供款」包括新申請按揭的物業供款，以及已擔保物業按揭供款的總和。對多數打工仔來說，如在數年內曾為家人物業按揭作擔保，自己又再打算購買物業，基本上極難通過相關要求。
一般處理上述問題的對應方式有三個：第一是先解除原有擔保人的身份，較理想的情況，是原有物業按揭的借款人收入有所改善，而有關按揭又因持續還款而令未償還金額下跌；如重造按揭的話，單靠借款人收入已可通過壓測，此情況下，便可透過轉按，移除擔保人的身份。
如果情況不如理想，例如單靠借款人的收入仍不足以順利轉按，便可考慮「交叉擔保」的方式。例如妹妹曾為哥哥的物業按揭作擔保，目前又不能解除擔保人身份，便可考慮妹妹申請按揭時，以哥哥作為擔保人。在此情況下，計算供款與收入比率時，只要兩個按揭的總供款不逾兩人收入四成，加息3厘後供款仍不逾月入五成，便可滿足最基本的壓測要求。
第三個較常見的處理方法，便是再找另一位收入較高，最好又沒持有按揭物業或為其他物業按揭作擔保的親友，作新申請按揭的擔保人。
要留意的是，「通過供款與入息比率及壓力測試」，只是最基本的按揭批核要求。借款人及擔保人過去的信貸紀錄、收入證明是否可信，都會影響貸款的批核。如有疑慮，建議先向相熟銀行了解有關要求。

原文刊於信報網站2017年2月7日

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樓價難跌的人口因素

早前筆者談到，香港與日本的人口結構大異其趣，日本人口步入負增長，而香港人口在低出生率的情況下，卻因移民因素而持續增加，住屋緊張的情況將長期持續，上周入境處的新聞發布會再次印證有關觀點。

先問大家一個問題，每年大學聯招，大概提供多少學位？如果有子女在中學就讀的家長可能對此較有概念：答案是1.8萬個。不少人在討論樓市時，也會以新畢業大學生有多少人，假設他們當中未來多數從事較高收入工作，可以負擔私樓價格多少，來計算未來樓市的需求。但此中卻有嚴重的遺漏。

入境處上周舉行年結記者會，傳媒焦點集中在「e道」的改良、難民資格審查，以至會不會起訴自稱偷渡回內地的書店老闆等事項，對於長遠影響香港人口的問題卻少有觸及。入境處總結，2016年共批出9,289名非本地畢業生的留港就業申請。本地大學收取非本地本科生有一定的比例限制，大概佔本科生人數8至9%；但研究生卻無收生比例限制，而近年不同大學的研究生課程，非本地生（其中多數為內地人）的比例，已達7至8成。而不論是本科生或研究生，學成後都可申請留港工作。而2016年成功申請留港工作的非本地畢業生人數，已達9,289人，相當於聯招學位的一半。2008年起，連同在港就讀的時間，非本地生持續居港7年，即可申請取得永久居民資格。

以往研究生多數是本地人，一個本地生不論是大學畢業抑或研究院畢業，都不會增加本地住屋需求。但一年近萬個非本地生留港，卻會持續帶來龐大住屋壓力。

非本地生留港工作以外，入境處去年以「一般就業政策」批出35,997名海外專才、10,404名內地專才來港。他們如持續居住7年，一樣可領取永久居民身份證。以上幾個大型計劃，已有55,690人留港/來港工作，他們未必會即時在港置業，也未必全都會持續居住7年成為永久居民，也可能在成為永久居民，多一重身份保障後便會移居他方。但切實放在眼前的是：此類計劃為香港樓市帶來龐大需求（而且是高端需求），考慮供求時，不宜忽視他們帶來的影響。

原文刊於經濟日報網站2017年2月1日

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