按揭擔保人再申請按揭的考慮

香港樓價高企，不少人在申請按揭時，往往會動用家人作擔保。但為家人物業按揭作擔保的，他日自己再申請按揭時，卻會因擔保人的身份，需要通過標準更嚴格的供款與入息比率的限制。要處理相關問題，一般不外乎三個應對方案。
根據現行的按揭指引，申請時並未持有擁有或擔保其他香港按揭物業的樓按申請人，基本供款與入息比率上限為50%，按息加3厘，供款不可逾月入60%。如果已為他日的物業作擔保，相關標準會是「基本供款」不可逾月入40%，按息加3厘，供款不可逾月入50%。要留意的是「基本供款」包括新申請按揭的物業供款，以及已擔保物業按揭供款的總和。對多數打工仔來說，如在數年內曾為家人物業按揭作擔保，自己又再打算購買物業，基本上極難通過相關要求。
一般處理上述問題的對應方式有三個：第一是先解除原有擔保人的身份，較理想的情況，是原有物業按揭的借款人收入有所改善，而有關按揭又因持續還款而令未償還金額下跌；如重造按揭的話，單靠借款人收入已可通過壓測，此情況下，便可透過轉按，移除擔保人的身份。
如果情況不如理想，例如單靠借款人的收入仍不足以順利轉按，便可考慮「交叉擔保」的方式。例如妹妹曾為哥哥的物業按揭作擔保，目前又不能解除擔保人身份，便可考慮妹妹申請按揭時，以哥哥作為擔保人。在此情況下，計算供款與收入比率時，只要兩個按揭的總供款不逾兩人收入四成，加息3厘後供款仍不逾月入五成，便可滿足最基本的壓測要求。
第三個較常見的處理方法，便是再找另一位收入較高，最好又沒持有按揭物業或為其他物業按揭作擔保的親友，作新申請按揭的擔保人。
要留意的是，「通過供款與入息比率及壓力測試」，只是最基本的按揭批核要求。借款人及擔保人過去的信貸紀錄、收入證明是否可信，都會影響貸款的批核。如有疑慮，建議先向相熟銀行了解有關要求。

原文刊於信報網站2017年2月7日

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