如無意外，美國3月的議息會議後，聯邦基金利率會上調半厘，正式展開加息周期。港元與美元掛鈎，利率升跌的方向理論上會跟隨美元，但參考實際數據，估計今年上半年，港元最優惠利率較大機會維持不變，而港元拆息料會隨美息上升，但幅度將較美息升幅為窄。
參考上一次加息周期即2015至2019年的紀錄，期間美國加息達2.25厘，但香港最優惠利率只上升0.125厘。美息升而最優惠利率不變，原因之一是之前美息下跌時，本地銀行未有隨之下調最優惠利率，變相在美息回升時，也有暫不跟隨上升的緩衝空間。
拆息方面，上次美息進入上升期，上升半厘後，一個月港元拆息大致上仍維持不變。要待美息持續上升後，港元拆息才隨之上升。主要原因是拆息對本地資金供求較敏感。2015年底美息開始上升時，本地銀行體系結餘達3000多億元水平，資金充裕，令拆息升勢較為滯後，直至美息持續上升，形成套息壓力，港元拆息才開始緊貼美息。
回看現時的銀行體系結餘，仍在3400億元水平，資金充裕情況一如2015年。估計美國加息後，本地的最優惠利率及與多數H按利率相關的一個月拆息，較大機會維持不變。而在美國進一步上調利率後，估計我們會看到拆息大致跟加、而最優惠利率暫時不變的情況。年內拆息累積升幅如達1厘，本地以H按供樓的業主，可能會轉以最優惠利率為準的鎖息上限(現時約2.5厘)供樓，情況可能在下半年發生。
小業主的供樓利率可能會在年內上升約1厘，之後較大機會維持不變一段時間，除非美息在明年仍持續上升，否則多數香港小業主的供樓利率可望在2.5厘此個鎖息水平見頂。
單以利率角度考慮，1厘左右的按息升幅，應該不會對樓價帶來太大壓力。但本地疫情及由之而起的半封城狀態未知會維持多久。短期內的樓市成交，料會集中在持貨能力較低的業主放盤，成交價料會向下調整。而發展商可能有幾個月難以開盤、市場累積較多新盤待售，都會為今年的樓價帶來較大調整壓力。
原文刊於信報網站2022年2月22日
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