網上有一個組織，以青年人拒作「樓奴」為號召。先不要以為此是不學無術後生仔的意氣之言；上周筆者收看一個有關地產的電視節目，當中訪問了4個電視 台的實習生，都是不同大學的三年級生，問題是他們如何看待買樓等等，當然個個都說樓價高企難負擔，而其中一位更表明，認為儲了首期，還有30年按揭要償 還，寧可將錢作其他用途。訪問印證了「買樓是自我奴化」的觀點，在年輕人之間有一定市場。
誰是樓奴？
但大話怕計數，要討論買樓是否成奴，最好的方法不是漫談不買樓、不供樓的錢可以用來做什麼(例如環遊世界/多讀幾個學位)；而是返回「樓」的最基本功能—住，看看如果不買樓，改為租樓的話，是否可節省更多金錢。如果租樓的長期支出比買樓低，在財務上那倒是更佳的住屋方案。
說樓價高說了很多年，筆者較有印象的是，6年前(2009年)，前特首曾蔭權上電台，有律師、醫生phone-in投訴樓價難負擔。當年正好也是港府推出額外印花稅，而金管局亦開始收緊按揭指引的年份。
當年市場入場費最相宜的屋苑應該是嘉湖山莊，翻查紀錄，當時2房單位樓價約140萬元，9成按揭供30年，月供大概在4900元左右。同期2房單位 月租由5,100元起，略高於月供，但不必儲首期。6年下來，現時同類單位月租是9,000元，租金累升83%，當年如果購入單位，受惠於按息平穩，月供 仍是4,900元—那怕是按息突然上升3厘，月供升至6,800元左右，仍是低於租金支出。如果當年決定租樓，現時租金支出反較供樓高得多。如果2009 年有能力入市，卻認為買樓是樓奴而決定租樓，現時租金支出對生活上其他項目的擠壓效應會更大。
樓奴的真正風險面向
留意，筆者在此沒有比較樓價上升帶來的資產升值效果---因為說好了是比較滿足「住屋需要」時，租與買的差別。
當然，今時今日買樓，成為樓奴(供樓支出嚴重排擠其他開支)的風險遠較2009年為高---樓價下跌的風險已較09年為高，只要樓價下跌，物業成為負資 產，業主即使仍有能力供款，也難免在一段時間內也會處於「供死會」的局面；加息如期出現，供款支出定會增加，而經濟不景的伴隨，令借款人面對減薪或失業， 還款能力最終會出現問題。
最差的是通縮的來臨，欠下的貸款會因實際的購買力上升，而將進一步蠶食借款人的財政，所以通縮時的主調是 - 減債。因此今時今日，如果有住屋需要，明知是風險所在仍要入市，便需要控制按揭借款的金額，例如今日可以負擔600萬的樓債，不妨採取較穩健的策略，將實 際借款減少，例如至400萬水平，以減低他日環境有變，債務負擔比重上升的風險。
然而，以上陳述全為線性發展下的推論，筆者對此類線性思維有所保留，但在前景不明的當下，有關推論仍不失為現階段可供參考的路線圖。
王建成
宏亞按揭證券營運總裁原文刊於dbc數碼電台網站2015年9月10日
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