高位入市的風險

樓價高企，不少評論，包括港府高官都會溫馨提示，置業人士現時入市，要留意風險。但對於「風險」的具體內容，卻語焉不詳；較多人提及的是「一旦利率上調，供款急增」，但此其實是「按息偏低時入市的風險」，而不是高位入市的風險。

我們認為，無論樓市在周期的任何階段，只要置業人士是透過按揭入市，便牽涉到兩大風險：其一為「首虧損」 (first loss)，其次為「高虧損值」 (high loss severity)，而在樓市高峰期置業，此兩類風險尤其甚高。

首虧損風險—小業主首先承受損失

所謂「首虧損」，是指當出現損失時，借取按揭入市的買家，是第一個承受損失者。一個600萬元的物業，買家以7成按揭入市，即借入420萬元，首期支出為 180萬元。當樓價下跌一成，市值跌至540萬元時，首先，或者該說屆時唯一面對虧損的，是小業主。當樓價下跌4成，物業市值尚餘360萬元時，承受虧損 的，仍然僅限於小業主。當然，只要小業主按時供樓，按揭銀行是不會有虧損的。

甚至是，當物業成為負資產，小業主亦斷供時，銀行亦不一定有虧損---銀行收回物業拍賣，所得的不足以抵銷貸款，銀行仍然可以向小業主追索差額；只有在小業主破產，令銀行不能追收欠款的情況下，銀行才會有虧損。此便是小業主透過按揭入市的「首虧損」風險。

其次是「高虧損值」，物業買賣可能是許多人一身中最重大的投資。買錯了一件衫、甚至一部車，損失仍在可負擔的範圍。但買樓後出現損失，規模可以百萬港元計；在上一個高峰期尾段入市，其後因種種原因被迫低位止蝕，甚至因此負上巨債而要用上多年償還的個案多不勝數。

此便是透過按揭購買物業出現「高虧損值」的風險(要留意的是：如果是以現金入市，一旦樓價大幅回落，置業者一樣會有巨大損失，只是不用欠下債務，其後再償還而已)。

要強調的是，無論是處於樓市周期的任何階段，只要是透過按揭入市，置業者均需面對首虧損及高虧損值兩大風險。但在樓價偏低時入市(指樓價相對於平均入息比率處於低位)，兩項風險較低，樓價偏高時，風險更高。

不入市風險 損失只為機會成本

另外，面對「入市風險」的論述，不時聽到有人反駁：就算不買樓，改為租樓，也一樣有風險。誠然，人生在世，不論採取任何行動，都有相關風險。不買樓的風險，近幾年香港人亦耳熟能詳：樓價、租金都上升了，數年前不買樓的決定，往往代表現時租屋開支較購置物業的按揭供款更高。

不過，要留意的是，「不入市的風險」，損失的是機會成本，此類損失相對於高位入市後資產價格暴跌時所承受的損失少得多，程度根本不可同日而語。QE3之 後，雖然資金流入的規模似乎遠不及QE1、2，但市場主流觀點仍是對後市一面倒看好，我們認為，是時候釐清高位入市的真正風險所在了。

原文刊於信報網站 2012年10月13日