在佔領運動發生前，我們寫過，不論政改爭議如何完結，都會影響一系列的政府政策，對樓市影響較大的是人口政策-政府可能會放寬引入內地人口，以改變人口結構。在樓市層面，引入外來人口，便代表樓市需求上升，樓價對很多人來說，可能更難負擔。
世界上已發展國家地區都面臨人口老化（Population Ageing）問題，2013年本地人口年齡中位數為42.5歲，香港人口的確有老化趨勢；在出生率低的情況下，引入外來人口有一定理據。政治上，引入較 「聽話」的人口，沖淡反建制人數比例，似乎也合乎政府利益。
估計不到的是，時間似乎會比我們的更快發生，梁振英接受《經濟日報》訪問，便提及鼓勵本地青年向外發展，並考慮放寬入境政策，吸納外來人才。
梁振英不是第一次鼓勵青年人向外闖，年初梁特首便在施政報告內提及一個香港青年加按套現，成功在內地創業的故事，以鼓勵青年人不要將目光集中香港。當然， 那時輿論的批評仍然成立-一般青年連物業都沒有，又如何加按？也許政府明的暗的希望香港青年多向外發展，少點留在香港，便少點「生事」的機會，但具備有關 條件的人，可能不會太多，在樓市層面，意味政府不太可能以鼓勵青年向外闖的方式減少他們在本地的居住需求。政策層面上，在鼓勵香港青年向外發展，與引入外 來人才之間，恐怕後者才是重點。
廣吸各方人才 結果仍會以內地人為主
梁特首明確提及會放寬入境政策，以吸納人才。當然，梁氏沒有說，吸納的外來人才一定是內地人。照說世界各地的人才，都會是香港吸納的目標。但在作出判斷前，不妨先看一下本地大學的情況。
香港幾家大學在部分世界排名上名列前茅，部分原因是香港的大學「國際化」排名較高。國際化的定義，是本地大學的非本地學生比例甚高。當然，隨便找一個大學 生問一下，都會知道，那些「非本地學生」，絕大部分其實都是內地生。多收內地生對提升本地大學排名，有正面作用。不過，恐怕大部分港人不會認為多收同屬一 國的內地生，對真正「國際化」真有甚麼貢獻。
說回廣招外來人才，基於地理、文化等因素，香港對內地人的吸引力先天上對其他國家人才為高，即使港府動機單純，吸納人才的自然結果亦是引入更多國內人。
其實，不管最後引人的人才來自何地，在樓市上的影響主要視乎規模。自2003年推出「輸入內地人才計劃」（專才計劃），至2013年為香港吸納約6.15 萬名各行各業的專才。同年推出的資本投資者者入境計劃，至2014年有約24,000宗獲批，約9成個案為「中國國籍而取得外國永久居民身份人 士」；2006年推出的」優才計劃」至2013年引進逾2,500人。幾個計劃的規模說大不大，說小不小。另外，2008年起，非本地大專生可留港一年找 工作，找到工作便可申請留港；2012年一年，已有逾16,000名的內地生獲批在香港就讀學位或以上課程，政府估計當中一半人會留港。幾個途徑引入的人 口，特徵是較高收入或較高學歷，在香港的居住需求集中在私樓；單計各家大學內地生，一年估計有8,000人畢業後留港，對比於一年不足2萬伙的新供應；可 以預期的結果是有關的人口變化，將直接推動私樓市場需求。
至於單程證每日150人（一年5萬多人），長遠居住需求未知偏向於私樓抑公營房屋，但短期而言，他們的居住需要一樣會推高市場租金。
2003年以來的樓市大升，有眾多因素，但各類外來人口推高置業、租務需求，在當中有一定作用。現時政府認為上述計劃仍不足以吸納人才，有需要放寬。不管 動機如何，政策的效果已寫在牆上---對本地住宅的租、買需求仍會持續上升。本地人在外來競爭者增加後，購置物業的難度必然上升。
原文刊於經濟日報網站2014年12月10日
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