半自住半投資者對樓市的影響

樓價下跌，但不少意見認為僅屬調整，原因之一是今個樓市周期，投資者幾乎被趕絕，市場以用家為主，表現應該會較為穩定；相反意見也指出，近年樓價反覆上升，市場上不乏「邊住邊炒或半自住半投資」的用家。究竟此類買家又會對樓市帶來多少影響？

先來為「半自住半投資」定性，大致的意思是此類買家置業時，在可與不可之間，並非一定要買。他們購入單位後，的確也是用於自住。但在入市之後，假使樓價升至理想價位，他們也不介意鎖定賺幅，套現離場。

首先要指出的是，買家動用大筆資金入市，多少都希望物業在將來有所增值。在此意義下，絕大部分用家入市，都會有點投資成分。近30年的樓市發展，也的確令「買得大賺得多、早買早着數」成為市場信仰。

不過，不論購入物業自住者，有多希望樓價升值，他們仍會受到現行所有樓市或按揭措施的影響。行為上，現行樓市措施會令半自住半投資者，難以從事過去旺市時頻繁式的買賣──買入單位自住不滿3年轉手，一樣要支付額外印花稅。在按揭槓桿上，他們一樣受影響，一般按揭成數只有五至六成。

半投資者亦難「一開二」
過去一些「邊住邊炒」的法門，現在亦變得難以執行。例如在上一個高峰期，自住物業升值了，業主由此加按套現，作為投資第二個物業的首期，是一件相對容易的事。所謂「一開二、二開四」，物業有如阿米巴一樣無限複製的小業主理想，便是由此而來。而在現行的規範下，就算自住物業升值，買家執行「一開二」的難度也遠較過去為高。

在上一個周期，由於信貸資料庫無按揭紀錄，業主可以用一份收入，分別向多家銀行為多個物業申請按揭。以七成按揭計，投資者的槓桿效果可以是「七成+七成+七成……」再以租養樓，樓價升至心水位，便加按增持。當然，「出得來行，遲早要還」，樓市一旦轉勢，租金收入下跌，收入支持不了供款，要急讓離場，出現雪崩式下跌。

而在2011年後，按揭資料加入信貸資料庫，一份收入申請多宗按揭的故事成絕唱；而且多於一個按揭物業的話，第二個物業按揭成數被壓縮至30%或40%。而所有按揭(包括為他人擔保的按揭)的供款比重也要合乎壓測要求。包括那些「靠父幹」置業的個案，即使入市有家庭資助，但只要涉及銀行按揭，整體供款負擔便會受限，對金融體系而言，風險仍是較上一高峰期為低。「樓市阿米巴」即使未完全絕跡，自我複製的能力或規模都已經大為失色。

撇除「一開二」的市場參與者不計(實行「一開二」的話，他們購買第二個物業已經是明顯的投資行為)。另一類「邊住邊投資」的行為是「換馬」，意思是物業升值了，便套現換樓──把賺得都投資於下一個物業。技術上，此是售出一個物業、購入一個物業，因此可歸類為自住；但某程度上，如果小業主寄望於「買得大、賠得大」，實際上也是一種投資操作，而且在「換馬」的過程中，小業主需要投入更多的資金、物業佔資產比重亦會上升，可以說風險亦相應增加。但此種行為其實同樣受限制──沒有足夠收入，一樣難以換樓。

大致上，在按揭指引被有效執行的情況下，不管一名買家入市時，心底裏「投資」的比重有幾高，他也難以借入超出自己負荷的樓債。何況根據2016年人口普查，122萬個擁有自置居所的家庭住戶中，約三分二沒有按揭供款或需要支付借貸還款，社會整體上的樓按負擔處於可負荷的狀態。

普遍用家難以執行「一開二」或「換馬」的策略，結果便是投資規模受限。1997年旺市時，一年物業成交宗數分別為20.5萬宗。2007年，金融海嘯前夕也有逾14萬宗；而近3年的成交量，按年只在7萬、8萬宗徘徊。較高峰期大幅減少的成交量，一定程度上可說是投資成交大減的必然結果。

「半自住半投資」的心態，大概不可能，也不必根絕；只要其規模受限、制度上保障到入市者不會過度借貸，便不會增加系統風險。

原文刊於信報網站2019年1月8日

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按揭新指引對投資者限制遠大於上車客

金管局再度收緊按揭指引，市場一個主要回響是「上車客更難入市」了。但有關反應似乎流於情緒化，綜觀各項措施，較受影響的與其說是上車客，不如說是投資者。

說上車客受影響的人，大概着眼於700萬以下物業按揭成數上限由7成降至6成一項。至於其他兩項修訂，包括收緊第二套自住住宅及非自用物業的供款與入息比率要求，其實對上車客沒有多少影響。

以購買一個400萬元物業計，按揭成數由7成下調至6成，首期會由120萬元，上升至160萬元；上車客要儲蓄首期的時間大幅增加。不過，現實中，香港有按揭保險等的高成數按揭。即使在「加辣」後，符合以下條件，仍可申請9成按揭，包括：
一、 首次置業
二、 固定入息
三、 樓價400萬元以下
四、 供款與入息比率不逾45%，按息加3厘，壓力測試下供款不逾月入55%

對比加辣之前，只是略為收緊了供款與入息比率的要求。以400萬元物業，9成按揭，利率2.15厘，還款期30年為例，月供13,578元。之前月入 32,762元以上即可通過壓測要求；新例下月入35,740元才可通過。換一個角度看，有關要求令選用較長還款年期的借款人，實際供款比率由41%收緊 至38%。客觀而言，上車的要求的確較前嚴格，但影響不算太大。而措施的推出，主要仍是為了保證以高成數按揭入市的用家，有足夠的支付能力。

投資者加按套現空間大幅收窄
較受新措施影響的，反而是實力一般的投資者。一般樓市投資者的投資方法，就是以按揭購入物業後，待物業升值，再加按套現，作為新購物業的首期。程序不斷重複，以擴大投資（及債務）規模。

首先，700萬元以下物業按揭成數劃一為6成。以往一名投資者持有一個市值400萬元物業，按揭餘額5成，他有機會加按套現80萬元。新例下，他套現的空間便只有40萬元。

其次，在舊例之下，一名業主購入一個單位後，是有可能以「自住」名義購入第二，甚至第三個物業，只要提出的理由為銀行接受，銀行便可能以按自住條件批出按 揭。所謂自住按揭條件，主要便是指基本供款與入息比率為50%，按息加3厘，壓力測試下供款不逾月入60%。而新例下，銀行將不再接受任何豁免理由，只要 是第二個物業，便以較嚴格的壓力測試標準審批。

兩例並用的結果，是令欠缺現金的投資者加按套現投資的空間大幅收窄。至於小投資者入市門檻提高，是否意味樓市需求下降，那便是另一回事了。

原文刊於經濟日報網站 2015年3月4日

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