按揭指引收緊 利好一手成交

市場估計，4月一手住宅銷售可達2,500伙，創一手銷售條例實施以來新高。一手銷售理想，背後有眾多原因，當中亦包括按揭因素，在辣招不變的情況下，一手旺、二手相對淡靜的情況可能持續一段時間。

4月份幾個大型新盤推出反應均理想，背後原因眾多，包括發展商開售貼近市價、新盤提供二按有效壓低首期成本等有關。新盤提供二按，一直以來都是發展商推銷樓盤的正常安排，單單是發展商有安排二按，不足以解釋4月一手成交特別暢旺。

新盤成交量上升，背後的原因可能與2月份金管局收緊按揭指引，令二手樓，特別是細價樓的相對吸引力下跌有關。

對於近年細價樓升幅較大的原因，市場一般分析認為與600萬元以下物業一般按揭成數較高(今年3月之前可按7成)及印花稅較低有關。除了上車用家大都集中細價樓，按揭槓桿上的優勢亦吸引長線投資集中購買細價樓。需求集 中的結果便是此類物業的升幅較大。2月底按揭指引收緊，600萬元以下物業一般按揭成數下調至6成，對投資者而言，購買細價樓的按揭槓桿減少；此時一手市場出現開價貼近二手、同時又有低首期的付款安排，吸引力便自然增加。

在用家角度而言，如果一手盤單位折實價低於600萬元，除了發展商二按，買家仍可考慮申請按揭保險，以低首期入市。如果新盤單位折實價高於600萬元，新盤提供二按(一般可達樓價2成)的優勢便較二手市場價格類近的單位更為明顯。

如無意外，在按揭指引不變的情況下，能提供二按的一手盤不論對投資者或用家而言，在按揭槓桿或低首期入市安排上，都有二手欠缺的吸引力。當然，說一手旺、二手靜是相對於過去一段時間一、二手成交量而言。以數字計，總存量逾百萬伙的二手單位，按月成交量當然會高於一年推盤量不足2萬伙的一手市場。但以3、4月的二手成交，各約3000伙上下而言，代表二手成交量相對不足，少量高價成交，谷高平均呎價，甚至一些屋苑呎價出現按月雙位數升幅的情況，可能會成為「新常態」。

另外亦值得留意購買一手樓作換樓用途業主的取態。以4月份將軍澳熱賣的新盤為例，逾千六伙均為大單位，撇開已持有一個或以上單位的投資者不計，估計入市者會以換樓客為主，根據現時印花稅條例，此類本來持有一個單位自用的買家，購買新單位時仍需付雙倍印象，新物業簽訂樓契(即新居近入伙)後6個月內出售原持有物業，可申請退回一半印花稅。此類作價600至1000萬，購買力以換樓客成主的新盤，在入伙前後會不會引發二手大量放盤，進而影響二手市場生態，亦值得市場留意。

原文刊於iMoney 2015年5月2日

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