加息引導購買力進一步集中細價樓

近2年細價樓升幅跑贏大市，市場主流意見認為與雙倍印花稅及按揭指引有關。有關措施似乎將部分本來集中在豪宅的購買力引導至細價樓，更令當局的辣招 陷入「撤亦難，不撤亦難」的局面。市場預期明年利率將回升，另外一些壓抑樓價措施，亦可能出現類似情況，甚至引導購買力進一步集中在細價樓。

由2010年起，銀行批出按揭時，要為申請人進行壓力測試(Stress Test)，現時對未持有未供滿按揭物業申請人的壓測標準，是「現行按息下，按揭供款不可逾月入五成；按息上升3厘，供款不逾月入六成」。有關措施的目標 明確：目前的按息遠低於歷史正常水平，為了確保在按息回升時，按揭供款不會超出借款人的供款負擔，有需要進行壓測。

以30年還款期，按息2.15厘為例，壓測的要求實際上會令借款人在現行按息下，供款被限制在月入41%水平。以600萬元樓價，七成按揭，借款 420萬元為例，還款期30年，按息2.15厘，月供是15841元，而通過壓測的月入要求是38222元，即在現行按息下，供款不多於月入41.5%。

說得再簡單一點：壓測的效果，是在低息期為借款人預設一定的加息緩衝；或者說，措施確保了現時的按揭借款人，具有一定的財政實力。值得留意的是，如果按息一如市場所料，在明年起進入上升周期，在壓力測試的要求下，購買力會愈來愈受壓抑。

今年上半年，二手住宅平均成交價為480萬元，以七成按揭計，借款即336萬元。在30年還款期，按息2.15厘的情況下，月供12673元，通過 壓測的月入要求為25346元，根據統計處資料，全港有47.7%家庭收入高於2.5萬元。大致來說，即有一半家庭可負擔一般二手樓的按揭。

如果按息上升1厘，至3.15厘，一筆336萬元的按揭貸款，30年月供為14439元，通過壓測的收入要求是34117元；而月入高於3.5萬元 的家庭，有40.2%。如果本地家庭入息無大增長，意味在加息1厘的情況下，會有7.5%家庭，即18.2萬戶，原本由「可以負擔336萬元按揭貸款」， 變為不可以負擔。

此情況是否當局樂見，有兩個方向評估。正面而言，利率上升，本來就會令按揭供款增加，可應付按揭供款的家庭數量減少是正常現象。政府/金管局也許樂見按息上升加上壓力測試，令部份準買家暫緩入市，令樓價有機會輕微回落。

不過，由另一角度看，加息1厘，其實按息仍低於通脹，處於按揭負利率階段，樓價未必有太大回落空間。那些月入2.5萬元至3萬元的家庭，未必會放棄入市，或許只會把入市目標價下調，這反而進一步刺激細價樓樓價上升。

換言之，明年按息或許會上升，但如果市場預期加息後勁不繼，購買力仍然決定入市，在壓測之下，部分資金反而會進一步集中在細單位，此類物業的升幅仍有可能持續跑贏大市。

原文刊於信報網站2014年12月9日

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